При продаже недвижимости нужно платить налог НДФЛ по ставке 13 процентов.
Такая обязанность возникает если сделка совершена ранее минимального срока владения — 3 или 5 лет. И доход от продажи выше расходов на покупку.
Если собственность более пяти лет, налог при продаже недвижимости не взимается.
Если менее - облагается.
Порядок расчёта простой: цена продажи, указанная в договоре (но не ниже 70 % от кадастровой стоимости), минус цена покупки. Остаток – налогооблагаемая база, если сделка возмездная, т.е. за квартиру уплачены деньги.
К возмездным, в данном случае, можно отнести: сделки купли-продажи, мены, долевого участия.
Но есть исключения, когда квартиру можно продавать без всяких налогов не через пять, а через три года.
А именно:
1) Право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником;
2) Право собственности получено в результате приватизации;
3) Право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4) С 2020 года добавлен 4 пункт: если жильё является единственным.
Если сделка безвозмездная (приватизация, наследство, дарение), то от стоимости квартиры, указанной в договоре (но не менее 70 процентов от кадастровой стоимости) отнимается один миллион (по одному договору), разница облагается налогом.
Если собственников несколько, и каждый продает по отдельному договору, то отнимается один миллион рублей по каждому договору купли-продажи, разница и является налогооблагаемой базой.
Например:
Квартира получена в результате приватизации, срок нахождения в собственности менее 3х лет. Продаётся за 10 миллионов.
10 млн (цена продажи) минус 1 млн (не облагается) = 9 миллионов (налогооблагаемая база).
Налог составит: 9 млн умножить на 13 % (ставка НДФЛ) = 1 170 000 рублей.
Если та же квартира, но приватизирована на 4 человек, и каждый продает свою долю по отдельному договору, то получается:
9 млн разделить на 4 (количество договоров) равно 2 млн 250 тыс. рублей.
С этой суммы отнимается 1 млн (не облагается налогом) = 1 млн 250 тыс. (налогооблагаемая база), умножаем эту сумму на 13 % (НДФЛ), получаем налог = 162 500 рублей.
Это по одному договору, а у нас их четыре. Умножаем эту сумму на 4, получаем налог = 650 тысяч рублей.
В налогообложении недвижимости есть ещё масса тонкостей и нюансов.
Например, если вы одновременно с продажей недвижимости купили другую, то с части уплаченных средств в размере до 2 млн. рублей государство вам вернёт НДФЛ в размере до 260 тысяч рублей.
Или произведёт взаимозачёт (уменьшение) суммы платежа НДФЛ при продаже и одновременной покупке недвижимости. Если собственников несколько, и каждый покупает себе отдельную недвижимость, такой взаимозачёт предоставляется каждому. При условии, что ранее налоговый вычет не использовался.
С 2021 добавилось еще одно условие освобождения от налогов. Точнее, условий должно совпадать целых пять. Но тем не менее, под них попадают определенная часть семей с детьми.
Для освобождения от налога при продаже жилья должны совпадать следующие пять условий:
1) Налогоплательщик или супруг - родитель двух и более детей до 18 лет. Или до 24 лет — при очном обучении. Учитываются родимые и усыновлённые дети.
2) Семья купила новую недвижимость в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года. Если новостройка по ДДУ - в этот срок должна пройти полная оплата без учета доплаты за метры по итогам финального обмера, при купле-продаже или при договоре мены - нужно зарегистрировать право собственности. Покупателем может быть сам налогоплательщик или члены его семьи.
3) Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. При этом учитываются совокупные доли членов семьи.
4) Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 000 000 Р. Если ее нельзя установить, учитывается только площадь.
5) На момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.
Например, семья купила в 2020 году однокомнатную квартиру за 10 миллионов рублей, в 2022 продала по цене 15 млн рублей. И одновременно купила двухкомнатную квартиру за 18 миллионов рублей. Без льготы при продаже однокомнатной квартиры семья должна была заплатить 15 000 000-10 000 000= 5 000000*13%= 650 000 рублей НДФЛ.
Но так как в том же году купила двухкомнатную - теперь потратит сэкономленные деньги, а не отдаст их в бюджет. Налог платить не придётся.
