Кадастровая стоимость объекта должна соответствовать рыночной стоимости на аналогичную недвижимость. Но на практике кадастровая стоимость часто оказывается завышенной в десятки раз.
Почему многие владельцы пытаются ее снизить? И всегда ли выгодно? Рассмотрим в данной статье.
Если кадастровая стоимость завышена – кто в праве ее оспорить? Тот, чьи интересы затрагиваются. Для того, чтобы заявлять о снижении кадастровой стоимости, должны быть затронуты интересы владельца.
Необходимо будет не только доказать, что она завышенная, но и показать, что ее размер нарушает права и обязанности заявителя:
- собственник переплачивает имущественный или земельный налог;
- арендатор – переплачивает ежегодную арендную плату;
- арендатор земельного участка – переплачивает выкупную стоимость (в случае, если хочет выкупить земельный участок).
Итак, заявителями здесь могут выступать - собственники или арендаторы.
При этом, если владелец недвижимости, оплачивает налог не от кадастровой стоимости, например, если налоговая база организации определяется от среднегодовой, или балансовой стоимости их объектов - соответственно заявлять о снижении кадастровой стоимости не имеет смысла, даже если она завышена.
Первое на что следует обратить внимание – экономическая выгода. А борьбу за справедливость - на второй план.
Даже если оценщик дает предварительный прогноз о возможности снижения кадастровой стоимости и железно обещает снизить налоги, прежде чем запускать процедуру – стоит сопоставить: получаемую экономию и финансовые расходы на это дело.
! Снижение кадастровой стоимости не всегда целесообразно. То есть не всегда экономия, после снижения кадастровой стоимости, – покроет затраты, которые понесет владелец при ее снижении.
Как рассчитать экономическую выгоду?
Когда цель снижения кадастровой стоимости - экономия на выкупе земли, все достаточно просто, выгоду можно увидеть даже путем вычитания из кадастровой стоимости, суммы приблизительной рыночной стоимости.
Чтобы приблизительно рассчитать выгодно ли снижение налогов достаточно сделать 3 действия:
1. Узнать величину кадастровой стоимости. Можно через онлайн сервисы Росреестра, по кадастровому номеру или адресу объекта недвижимости. Подробнее можете узнать здесь.
Например, кадастровая стоимость 14 477 000 руб.
2. Определить сумму налога (или арендной платы) в год.
Если под рукой нет последней квитанции, узнать точную сумму можно на сервисе Федеральной налоговой службы. Там же указана налоговая ставка.
Например, если налоговая ставка 1,5 %, то сумма налога в год от кадастровой стоимости 14 477000 будет составлять 217 155 руб.
Далее, сумму налога в год - умножить на срок, в течение которого владелец будет вынужден платить налог в таком размере. То есть до очередной государственной кадастровой оценки. Учитывая, что государственная оценка пересматривается не реже 1 раза в 5 лет – возьмем по максимуму.
Например, если сумму налога в год 217 155 руб. умножить на 5 лет, будет равна 1 085 775 руб.
3. Узнать величину рыночной стоимости. Даже без предварительной оценки можно приблизительно определить рыночную стоимость. Например, если взять среднее значение, когда рыночная стоимость ниже кадастровой стоимости на 30%.
Например, от кадастровой стоимости 14 477000 руб. вычесть 30% - рыночная стоимость будет равна 10 133 900 руб.
И по той же схеме высчитывается налог, который бы владелец будет платить по сниженной кадастровой стоимости. И также умножается на 5 лет.
Например, сумма налога в год от сниженной кадастровой стоимости 10 133900 будет составлять 152 008 руб. За пять лет сумма составит 760 040 руб.
Так путем несложного математического расчета можно узнать хотя-бы приблизительную выгоду от снижения кадастровой стоимости.
Например, от суммы налога которую будет платить владелец по нынешней кадастровой стоимости за 5 лет: 1 085 775 руб, вычесть сумму, налога после снижения кадастровой стоимости в течение ближайших 5 лет: 760 040 руб. - равна экономии которую получит владелец в результате снижения кадастровой стоимости: 325 735 руб.
Теперь о затратах, которые неизбежны при снижении кадастровой стоимости.
1. Оценка. Прежде всего затраты на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. В зависимости от вида объекта, региона, квалификации оценщика сумма, которую просят оценщики варьируется от 30 000 до 80 000 рублей.
2. Сопровождение. Стоимость юридических услуг - представление интересов, в среднем составляют в 50-100 000 тысяч рублей.
3. Прочие расходы. Госпошлина, нотариальная доверенность, и прочие мелкие расходы также нужно учитывать.
Итого набегает примерно 100-200 тыс.рублей. И лучше изначально не рассчитывать на возможность возврата этой суммы как судебных расходов (но это уже другая история).
Узнайте сколько вы ежегодно переплачиваете на налоге на недвижимость здесь.
Свяжитесь с нами:
Право на склад
Тел.: 8 960 048 30 41, 8 927 093 22 64 (WhatsApp)
Почта: pravonasklad@yandex.ru
Предварительная оценка целесообразности снижения кадастровой стоимости бесплатна.
Еще больше информации в нашем телеграмм канале:
https://t.me/yurist_po_nedvizhimosti_com
#снижение налогов #юрист по недвижимости #налог на имущество #кадастровая стоимость #земельный налог #узнать налог #снизить налог #представительство в суде #иск по снижению #недвижимость
