В нашей стране все привыкли вкладывать деньги в квартиры. Но для того, чтобы иметь возможность сделать такую инвестицию, нужно иметь несколько миллионов рублей.
На самом деле, имея несколько сотен тысяч рублей можно инвестировать даже в коммерческую недвижимость.
Сделать это можно, купив паевый инвестиционный фонд (ПИФ), инвестиционная стратегия которого подразумевает вложение средств в коммерческую недвижимость.
Как это работает?
Управляющая компания создаёт фонд, паи в котором продаются на свободном рынке. Деньги фонда инвестируются в покупку объектов коммерческой недвижимости, которая будет приносить рентный доход и станет дороже к тому моменту, когда фонд её будет продавать.
Какой доход я смогу получить?
Обычно доход в ПИФ состоит из двух частей.
Первая часть, это доход от прироста в стоимости с момента покупки до момента продажи. Например, фонд купил торговый центр за 100 млн руб. и продал его через 10 лет за 200 млн руб. Прибыль в 100 млн поделится между всеми участниками фонда. Если, например, ваш пай составлял 0.5% фонда, то вы, соответственно, получите 0.5% от 100 млн.
Но этот доход вы получаете через продолжительное время. Как правило, фонды открываются на 10 лет. Забрать оттуда часть денег или вернуть пай обратно управляющей компании не получится до срока окончания действия фонда. Если деньги понадобятся раньше, то можно продать свой пай на бирже по рыночной цене.
Вторая часть дохода, это рентные платежи. Другими словами, это часть прибыли от сдачи в аренду той недвижимости, совладельцем которой вы являетесь. Периодичность и обязательность выплаты ренты зависит от условий ПИФа.
Как я могу стать владельцем ПИФа?
Порог входа при первичной продаже паёв, обычно в районе 300 тысяч рублей. Покупку пая можно осуществить через мобильное приложение банка, который продаёт пай. Перед покупкой нужно будет пройти тестирование, чтобы система была уверена в том, что вы понимаете продукт, который покупаете. Это связано с тем, что это инвестиции, а не вклад в банке, здесь не работает система страхования вкладов, здесь нет никаких гарантированных норм дохода, прописанных в договоре. Инвестиции - это всегда определённая доля риска. При этом и ограничений по доходности тоже нет.
Какие тенденции сейчас в коммерческой недвижимости?
Перед покупкой пая обязательно посмотрите объекты инвестирования, критерии их отбора.
Пандемия очень сильно всё изменила. Сейчас львиная доля розничной торговли перешла в онлайн. В связи с этим перспективным вложением стали логистические хабы. Это мультимодальные склады нового времени вблизи транспортных развязок. Если в ПИФе есть подобный объект, то это, скорее всего, выгодное вложение.
Торговые центры также не умерли, потому что людям нужно живое общение. Будущее, скорее, за развлекательными торговыми центрами, а не просто за площадями для торговли. При этом очень важна локация. Она должна обеспечивать наполнение людьми 7 дней в неделю, а не только по выходным дням. Если в ПИФ входит какой-либо торговый центр, то стоит обратить внимание на наличие долгосрочных договоров с арендаторами с устойчивым бизнесом. Например, продуктовый или детский ритейл.
Если есть вопросы, пишите в комментариях.
В следующей статье сделаю обзор ПИФов с недвижимостью в качестве актива, которые сейчас есть на рынке. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить!
#финансы #недвижимость #вложения #вложениеденег
