Рассказываем, как принять квартиру у застройщика, оформить в собственность и зарегистрироваться в ней. Делаем это вместе с Оксаной Сайгылы — частным инвестором в недвижимость и автором блога «Доход с недвижки».
Принять квартиру у застройщика
Когда дом введут в эксплуатацию, застройщик должен передать вам квартиру в течение срока, который указан в договоре долевого участия (ДДУ). Вам нужно осмотреть квартиру и подписать акт приема-передачи. Этот документ подтверждает, что жилплощадь перешла от застройщика к новому владельцу. Без акта нельзя оформить собственность на жилье.
Акт приема-передачи составляют в нескольких экземплярах:
- для застройщика;
- для каждого из участников ДДУ;
- для Росреестра — организации, которая регистрирует право собственности.
Застройщик обязан сначала пригласить вас на приемку квартиры, а потом предложить подписать акт приема-передачи. Принимать квартиру должны все дольщики, которые указаны в ДДУ. Если на осмотр пойдет кто-то один, у него должны быть доверенности от всех остальных покупателей.
На приемке внимательно осмотрите квартиру и зафиксируйте в акте все недочеты — например, царапины на окнах или трещины в штукатурке. Обращайте внимание на моменты, которые отражены в ДДУ. Например, если в договоре написано, что в квартире должна быть ванна, а вам ее не установили, то застройщик должен это исправить.
Оксана Сайгылы, частный инвестор в недвижимость
Я рекомендую обращаться к специалистам по приемке, которые профессионально осматривают новые квартиры и выявляют недочеты. Услуги такого эксперта стоят в среднем 3000 – 5000 ₽. Он сможет оценить то, что сложно проверить без опыта приемки, например тягу в вентиляции и электричество во всех розетках.
Застройщик заинтересован в том, чтобы вы подписали акт приема-передачи до того, как истечет срок передачи квартиры. Иначе ему придется выплатить вам неустойку. Помните, что вы не обязаны подписывать акт, если состояние квартиры не устраивает. В таком случае застройщик должен будет исправить недочеты и снова пригласить вас на осмотр.
Иногда застройщики просят сначала подписать акт, а недочеты предлагают исправить позже. Например, чтобы не собирать всех участников ДДУ на еще одну встречу. Если вы согласитесь и подпишете, застройщик перестанет отвечать за состояние квартиры. Если он окажется недобросовестным, вам придется исправлять все дефекты за свой счет.
Рискнуть можно, если проблемы незначительные, а у застройщика хорошая репутация. В этом случае не забудьте согласовать сроки, в которые квартиру должны доделать. Если недочеты серьезные, то акт приема-передачи лучше не подписывать заранее. Требуйте, чтобы застройщик все исправил и провел повторный осмотр.
Начать платить за ЖКУ
Оплачивать коммунальные услуги вы должны после того, как подписали акт приема-передачи. Даже если еще не оформили право собственности и не живете в новой квартире, платить за нее — ваша обязанность.
Когда примете квартиру у застройщика, обратитесь в управляющую компанию, чтобы зафиксировать показания счетчиков и оформить лицевой счет. С этого момента вам начнут приходить квитанции на оплату ЖКУ.
Уточните у своей управляющей компании, какие организации обслуживают ваш дом. В разных жилых комплексах счета оплачивают по-разному.
- Иногда одна квитанция может включать в себя несколько услуг: электричество, воду и даже интернет. Тогда больше никуда обращаться не нужно.
- В некоторых ЖК нужно отдельно открывать лицевые счета в Энергосбыте, у провайдера и в других компаниях. Если это ваш случай, в управляющей компании расскажут, как это сделать.
В квитанцию ЖКХ по умолчанию входит оплата радиоточки и телеантенны. Стоимость этих услуг небольшая, но если вы ими не пользуетесь, то от них можно отказаться. Обратитесь в управляющую компанию, и вам подскажут, куда написать заявления.
Оформить собственность и регистрацию
Если вы брали ипотеку, у банка нужно получить закладную — документ, который подтверждает, что квартира находится в залоге. Для этого потребуется оценить квартиру. После того, как подпишете акт приема-передачи, обратитесь в оценочную компанию. Она определит рыночную стоимость жилья и подготовит отчет для банка.
Пока вы не заказали оценку квартиры, не делайте в ней перепланировку. Иначе банк может потребовать привести квартиру в изначальный вид.
Как подать документы на регистрацию прав собственности
Оплатите госпошлину на сайте Росреестра и подготовьте:
- договор долевого участия;
- акты приема-передачи — по одному оригиналу на каждого дольщика и один экземпляр для Росреестра;
- паспорта и СНИЛС всех дольщиков;
- оригинал и копию квитанции на оплату госпошлины;
- акт сверки о расчетах — если вы оплачивали квартиру без ипотеки.
Если есть ипотека, не забудьте приложить:
- кредитный договор;
- отчет об оценке;
- закладную на квартиру.
Документы можно подать в кадастровой палате Росреестра или в МФЦ. Через Росреестр право собственности зарегистрируют в течение 7 рабочих дней, через МФЦ — в течение 9. Затем вам выдадут выписку из ЕГРН, где будет указана вся информация о квартире: адрес, площадь, имена собственников.
После этого ипотечную квартиру нужно застраховать. Сделать это можно в любой страховой компании. Вам выдадут полис на квартиру, который нужно направить в банк после того, как оформите право собственности.
Как получить регистрацию
Чтобы зарегистрироваться на новом месте, обратитесь в паспортный стол, отделение ГУВМ МВД или в офис МФЦ. Вам понадобится паспорт и выписка из ЕГРН. Паспорт заберут, чтобы поставить печать о регистрации, и вернут в течение 3–7 дней.
Или подайте заявление на портале Госуслуги. Его обработают в течение 3 дней, а потом пригласят вас в одну из организаций, где сразу поставят печать.
Зарегистрироваться в новой квартире могут все дольщики. Например, если в ДДУ указано пять человек, то любой из них может получить выписку из ЕГРН и подать заявление на регистрацию.
Если вы хотите зарегистрировать ребенка младше 14 лет, понадобится его свидетельство о рождении. Детям старше 14 регистрацию оформляют так же, как взрослым.
Получить имущественный вычет
Если вы работаете официально и платите подоходный налог, у вас есть право получить вычет на жилую недвижимость. Максимальный размер налогового вычета — 13% от 2 млн ₽, то есть 260 000 ₽.
Если квартира в ипотеке, можно получить еще один вычет — с суммы уплаченных процентов. Лимит такого вычета — 390 000 ₽. Всего можно вернуть до 650 000 ₽.
Подробнее о том, как получить вычет за квартиру: «Имущественный налоговый вычет в 2022 году: как вернуть налоги за покупку квартиры».
Сделать после покупки квартиры: чек-лист
- Принять квартиру от застройщика. Не подписывайте акт приема-передачи, пока вас не будет устраивать состояние квартиры.
- Если квартира в ипотеке, после акта приема-передачи:
- обратиться в оценочную компанию;
- получить у банка закладную;
- застраховать имущество.
- Обратиться в управляющую компанию и начать платить за ЖКУ. Счета будут приходить после того, как подпишете акт приема-передачи, даже если еще не оформили право собственности.
- Оформить право собственности. Когда выдадут выписку из ЕГРН, направить ее в банк вместе со страховым полисом на квартиру.
- Зарегистрироваться в паспортном столе, отделение ГУВМ МВД, офисе МФЦ или подать заявление онлайн.
- Получить налоговый вычет, если у вас есть право на него. Максимальная сумма вычета — 260 000 ₽, с процентов по ипотеке можно получить еще до 390 000 ₽.
Купить квартиру поможет ипотека на новостройку от Газпромбанка. Чтобы оформить ее, понадобится только паспорт. Для первоначального взноса или погашения можно использовать материнский капитал. Если вы приобретаете квартиру или таунхаус у юридического лица на первичном рынке, рассмотрите льготную ипотеку. Условия по ней будут выгоднее: минимальная ставка — 8,4% годовых. Что делать после покупки — вы уже знаете.
Банк ГПБ (АО). Ген. лицензия Банка России №354.
