Если вы думаете, что ценообразование происходит по каким-то сложным рыночным механизмам, то глубоко заблуждаетесь. Эксперт по недвижимости Алексей Федотов рассказывает, откуда растут цены, как учёный получил Нобелевскую премию за «лимоны» и причём тут недвижимость.
Почему рынок недвижимости — рынок идеальной конкуренции?
Сначала дадим определение рынку недвижимости с точки зрения базовой экономической теории:
рынок частных владельцев — это рынок идеальной конкуренции.
На этом рынке все конкурируют со всеми.
В 2021 году экономист Джордж Акерлоф получил нобелевскую премию за теорию несимметричного доступа к информации (ещё её называют «теорией лимонов»).
Учёный вместе с коллегами изучал рынок подержанных автомобилей, которые часто сравнивают с рынком вторичной недвижимости. Акерлоф выяснил, что если продавец и покупатель имеют разную информацию о продаваемых объектах, то продавец всегда выигрывает по отношению к покупателю.
Учёные доказали, что покупатели часто покупают «лимоны» (так на американском сленге называются машины, поломки которой обнаруживаются только после покупки) из-за отсутствия доступа к информации. То есть когда у покупателя нет полной информации, он может сделать нерациональную покупку.
То же самое можно сказать и о рынке недвижимости. Информация на порталах недвижимости сегодня — это мусорная куча, которой лучше не доверять, иначе нарвёшься на «лимон».
«Правильной» оценки недвижимости в природе не существует!
Ответственно заявляю:
любые доводы оценщиков о том, что они обладают академическими знаниями для определения оценки недвижимости и что вообще существует справедливая оценка недвижимости — чушь собачья.
Об этом хорошо бы знать и Правительству. Потому как то, что сегодня несут в докладах Центрального банка и что на важных «щах» сообщают какие-нибудь депутаты, слушать невыносимо. Вся методология оценки базируется на анализе мусорных данных.
Если ЦБ на полном серьёзе в своих оценках цен недвижимости ссылается на цены рекламных порталов, дальше читать такой доклад просто нецелесообразно. Такими способами оценки пользоваться нельзя.
Давайте поймём, как появляется ценообразование на рынке. Вот вам пример. Зайдя сегодня на Авито, выбрав октябрьский район, 2-комнатные квартиры. Вы увидите изобилие вариантов как по их количеству, так и по разбросу цены от 6,5млн до 9млн.
Обратите внимание, что вы увидите цены на объекты, схожие по техническим характеристикам: площадь объекта, материал стен и дома, и т.д. — всё примерно одинаковое. Но даже в одном микрорайоне из нескольких ЖК, мы почему-то видим ценовой разброс.
Дело в том, что собственник не способен объективно оценить свою недвижимость. Цена формируется из его желания получить за свой объект определённую сумму денег для реализации других целей.
Цены на рынке недвижимости формируются, как правило, по цепной реакции. Один поднял, и я тоже подниму, а за мной — третий. Более того, если я сейчас поставлю в районе Лисиха ещё два объявления по цене выше, чем 9 миллионов, то предложений выше 9 миллионов на рынке будет становиться больше — остальные участники рынка начнут подтягиваться.
Размещая фейковые объявления на порталах, я способен манипулировать ценой на локальных рынках. И сегодня от такого манипулирования рынком не защищён ни один район или районный центр в стране. При сложившемся доступе к информации и отсутствии лицензирования экспертов на рынке недвижимости ценами сегодня можно манипулировать как угодно: «ронять» их или поднимать.
К сожалению, данность такова, что 80% информации, которую мы сегодня видим на порталах недвижимости, мусорная.
3 важных правила о цене и стоимости
1. Цена определяется фактом совершённой сделки
Цену недвижимости определяет только договор купли/продажи. Если вы хотите в реальности оценить объект недвижимости, вы должны узнать, по каким ценам за последние 1-2 месяца (не более, потому что рынок динамичный!) были проданы аналогичные объекты в аналогичной локации.
2. Стоимость = Цена + Понесённые расходы
Если вы покупали новостройку «в бетоне», то цена в договоре купли/продажи у застройщика будет «А». А вот если её будете продавать уже вы, то к цене «А» вы прибавите цену «Б» за сделанный ремонт. Но важно отметить:
стоимость не всегда возвращается ценой последующих сделок.
Вы могли вложить в ремонт много больше, чем сможете забрать с рынка. Так, стоимость частных домовладений, когда люди потратились на согласование документов, подключение коммуникаций, электричество, ремонт дома, отделку и т.д., намного больше, чем они могут забрать ценой следующих сделок.
Ещё одна важная вещь:
цена предыдущих периодов не гарантирует получения той же цены в следующем периоде.
Вас не должно волновать, что происходило 5 месяцев назад и что будет происходить ещё через 5 месяцев. Вас должно волновать, что происходит с рынком недвижимости сейчас, если мы оцениваем платёжеспособность и спрос в данный момент времени. Если у вас сейчас нет цели продать недвижимость, делать точную её оценку нет никакого смысла.
3. Ценность — манипулируемое понятие
Если покупатель для себя видит в недвижимости ценность хоть на 1 рубль большую, чем в цене, заявленной собственником, он покупает этот объект недвижимости.
Ценность — понятие эфемерное. Для кого-то ценность — вид на воду; для кого-то — огороженная территория; для кого-то — дом на лесной опушке.
Ценности, которые разделяете вы, не всегда разделяет покупатель вашего объекта. Но при определённых манипуляциях можно придать сакральную ценность любому участку земли.
Так произошло, например, с самым дорогим кладбищем в мире — *Масличной горой. Кажется, небольшой участок непригодной для жизни горы не может стоить сотни тысяч долларов. Однако, если подходить с ценностной оценки — легко.
*Масличная гора — древнее иудейское кладбище напротив восточной стены Старого города Иерусалима
Подписывайся на мой канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
Есть что добавить — пишите комментарии.
Хотите получить консультацию Алексея Федотова
