С рынком недвижимости все обстоит примерно как с конкретным человеком. Предвидеть его реакцию подчас не помогают ни умные, но теоретические рассуждения ни стройные логические предположения. Этого человека нужно просто знать. В случае с рынком недвижимости такие знания имеют в основном риэлторы, но они редко доносят его дальше, чем до своих клиентов. И то не всегда. Восполним этот пробел.
Начнем с того, что мы имеет здесь и сейчас.
Сейчас мы имеем замерший рынок. С него ушли многие продавцы и покупатели. В прежнем и даже расширенном составе остались только арендо и наймодатели, но потенциальных нанимателей и особенно арендаторов меньше, чем им бы того хотелось. Намного меньше.
Разберемся в мотивах. Это важно.
Почему ушли покупатели?
Во многом потому, что значительно подорожала ипотека. Разница между ставкой в 7.5% и 17.5% многих шокирует. Но дело не в эмоциях, это вполне объективная причина. При такой ставке цена квадратного метра должна быть как минимум в два раза меньше текущей.
Почему?
Механику корреляции процентной ставки по ипотеке и цен на недвижимость я описывал тут. Если коротко, на рынке с развитой ипотекой цена недвижимости определяется тем, какой ежемесячный взнос тянет потенциальный покупатель/заемщик. Если величина это тяговой способности не меняется, любое изменение процента должно отражаться на ценах. То есть, растет ставка, заемщик «тянет» меньшую стоимость объекта. Фактически, при текущей ставке у заемщика возникнет интерес к покупке только если цены упадут в среднем в два раза.
Но к объективной причине прибавилась еще и субъективная. Это неуверенность.
Для потенциальных ипотечников эта достаточно веская причина, а сегодня не так просто найти человека, который может с уверенностью предсказать свое финансовое положение на длительный срок.
Как, а разве нет покупателей с не ипотечными деньгами? – могут спросить меня. Есть. Но их не так много, как скажем, в 2006-2007 годах, когда процент по ипотеке был сравним с текущим. И среди них разные настроения. Те, кто может выбирать юрисдикцию для своих вложений, серьезно задумались. Не спешат и те, у кого накопления в долларах или евро. Правда те, у кого на руках рубли, часто наоборот активны. Хотя тоже не спешат, так как выбор во многих секторах рынка невелик.
Теперь, почему ушли продавцы.
В отличии от покупателей, многие из которых ушли с рынка не по своей воле, продавцы ушли в основном по субъективным причинам. Они боятся.
Их рассуждения примерно следующие. Недвижимость, какой не есть, а актив. И если менять этот актив на деньги, то куда потом эти деньги вкладывать? Вложения в новостройки в текущей ситуации имеют много рисков, вывести деньги из страны сложнее, а оказаться с ворохом обесценивающихся денег - такая перспектива кажется вполне реальной - тоже никому неинтересно.
Впрочем, осторожны в основном продавцы свободных квартир, в то время как продавцам квартир с альтернативной покупкой (т.е. одновременной продажей и покупкой другой квартиры) бояться особо нечего. Но рассматривая рынок в целом, нужно понимать, что любая цепочка альтернативных квартир должна закончится квартирой со «свободной продажей». Как, впрочем, и начинаться свободными деньгами.
Итак, сегодня мы имеем покупателей, которые не могут взять ипотеку по текущим ценам; продавцов, которые опасаются совершать какие-либо действия на рынке, и цены, соответствующие рынку при ипотеке со ставкой в два с лишним раза ниже нынешней.
Что будет дальше?
Это во многом зависит уже не от рынка недвижимости.
Для простоты рассмотрим три сценария развития ситуации.
Первый – хороший. Все как-то стабилизируется. Почти как в 2014 – 2015 годах. Ситуация замораживается, часть санкций остается, но во второй половине года мы сможем сказать что-то типа сакраментального: «А жизнь-то налаживается!».
В этом случае ипотека к концу года если и не вернется к старым значениям, может приблизится к тем же цифрам, которые были в его начале. На рынок постепенно выползут и покупатели и продавцы, но продавцов будет больше.
Как поведут себя цены?
К концу года они могут подрасти, хотя инфляцию не догонят. Насколько? Зависит от инфляции. И от того, насколько они до этого просядут. А проседать они уже начали. Возможно, для читателей досок объявлений это еще секрет, но для риэлторов, увы, нет.
Второй сценарий – плохой.
Ну, то есть, совсем плохой. Относительно локальная военная операция перерастает в совсем не локальную войну. Военное положение, со всеми вытекающими. Что будет с ценами?
Влияние подобных ситуаций на рынок недвижимости я уже как-то описывал. Добавлю, что многое будет зависеть от финансовой политики. Если часть финансовых вопросов будет решаться за счет печатного станка и последующей инфляции, цены, конечно, вырастут, и вырастут сильно.
Но произойдет серьезная реструктуризация спроса.
Реструктуризация пойдет по трем направлениям. По локации, по типу недвижимости и… по ситуации.
С реструктуризацией по локациям, думаю, все понятно. В опасных местах все будет дешеветь, в относительно стабильных – дорожать. Например, в военное время не очень комфортно находиться в больших городах, по соседству с аэропортами и другими стратегическими объектами.
Типы недвижимости тоже подвергнуться переоценке. Многоэтажные человейники рискуют стать наименее комфортным местом для жизни. Они более требовательны к стабильности инфраструктуры, они сложнее в эксплуатации, и их проще вывести из строя. Короче, они менее живучи, становятся непригодны для обитания в первую очередь. Более живучая недвижимость – частные дома и зоны малоэтажной застройки. Они и будут иметь относительный рост в цене.
И ситуации бывают разные. В какой-то момент может оказаться важнее, есть ли у вас автомобиль, чтобы быстро покинуть горячую точку, чем наличие недвижимости в этой самой точке. И оружие, чтобы у вас этот автомобиль не отняли.
Третий сценарий – промежуточный. Это затягивание. Затягивание в конфликт, возникновение новых локальных конфликтов, и переход территории, на которой находится наша недвижимость, в долгосрочный режим осажденной крепости.
Да, такой сценарий не может длиться вечно, но в масштабах человеческой жизни может просуществовать достаточно долго. Как власть большевиков или режим Северной Кореи.
Что произойдет в этом случае?
Мы придем к ситуации новой стабильности. Но это будет, так сказать, мобилизационная стабильность, и в ней немного другой принцип ценообразования.
Что такое другой принцип ценообразования мы уже увидели на примере плохого сценария. Но тут все будет немного мягче. Не так драматично, во всяком случае.
В качестве примера уместно вспомнить поздний СССР. В СССР автомобиль Волга и кооперативная квартира стоили примерно одну и ту же цену. Примерно такая пропорция в стоимости хороших иномарок и московских квартир можно было наблюдать и в 90-х годах прошлого века. То есть не так давно. При сценарии затягивания мы вернемся к чему-то в этом роде.
Механика процессов тут вполне понятна. Изоляция рынка, отсутствие внешних инвестиций, за счет которых обычно растет экономика, проблемы с доступом к глобальным рынкам комплектующих и технологий. Новый Фольцваген Туарег стоимостью 15 миллионов уже почти реальность. Не за каждую однушку в Москве дадут столько денег.
На пути изоляции от глобальных рынков мы не первопроходцы. Например, в Иране, который попал под санкции близкие по размаху, хотя и немного меньшего масштаба, курс доллара по отношению к местной валюте за год вырос примерно в 5 раз. Правда, на черном рынке, но рассчитывать на доступ к белому рынку, рядовому гражданину там не стоит. В такой ситуации серьезно выигрывают те, кто вложил деньги в недвижимость за рубежом. Хотя по сути и теряют к ней доступ.
Еще, для мобилизационной экономики характерна распределительная система. Появится вероятность, что вслед за ценами на продукты питания государство решит регулировать и цены на квадратные метры. Доступ к метрам по отрегулированным ценам, как водится, будет не у всех, поэтому параллельно отрегулированному рынку возникнет рынок черный. А на помощь «черным» и «серым» маклерам придут блокчейн и криптовалюты.
Какой из этих сценариев наиболее вероятен?
Думаю, это каждый может оценить сам, исходя из той информации, которая ему доступна. При оценке рекомендую не учитывать, что вещают нам СМИ, откинуть эмоциональные выступления в интернете, а ориентироваться на источники, которые мы знаем лично. И можем оценить их надежность. И понимать, где истерика, где важные факты.
К слову, как правильно работать с информацией на рынке недвижимости, я рассказывал тут. Меня эти принципы никогда не подводили, и они достаточно универсальны, т.е. их можно применять не только на рынке недвижимости.
Ну, а как оценивает ситуацию автор этого текста – наверное в одной из следующих статей.
И, на всякий случай, многие симптоматичные новости мира недвижимости можно читать в этом канале.
Удачи!
