В одной из последних публикациях я рассчитывал рентабельность бизнеса от сдачи в аренду конкретной однокомнатной квартиры в Москве. По состоянию на начало 2022 года уровень рентабельности составил 2,53% годовых. С расчетом вы можете ознакомится здесь.
Данную квартиру я веду уже более лет, поэтому я решил поднять архивные данные за 2012 год и посмотреть, что произошло за последние 10 лет. В свете демпинговых явлений, которые существуют сегодня на рынке Москвы, мне бы хотелось показать общую картину.
Итак, расчет рентабельности аренды в 2012 году.
Стоимость квартиры в 2012 году составляла 7,5 млн рублей.
Квартира сдавалась за 39 тысяч рублей в месяц. В среднем квартира была занята в течение 11 месяцев в году (между квартирантами что-то надо поправить, какое-то время уходит на поиск квартирантов и т.д.).
Таким образом, выручка в течение года составила:
39 тысяч рублей X 11 месяцев = 429'000 рублей.
Расходы по квартире в ценах 2012 года:
Поддержание квартиры в адекватном состояние (ремонт, замена бытовой техники и т.д.) - 2'500 рублей в месяц (30'000 рублей в год);
Коммунальные платежи без счетчиков - 2'100 рублей в месяц (25'200 рублей в год);
Налоги по УСН (429'000/100*6%) - 25'740 рублей в год. Конечно кто-то налоги не платит, но это уже бизнес на неуплате налогов и на собственных нервах, за что и получается вознаграждение.
Итого расходов в течение года:
30'000 + 25'200 + 25'740 = 80'940 рублей.
Прибыль (выручка минус расходы):
429'000 рублей - 80'940 рублей = 348'060 рублей.
Рассчитываем рентабельность (Прибыль / (Стоимость квартиры / 100)):
348'060 рублей / (7'500'000 / 100) = 4,64% годовых.
Таким образом, рентабельность сдачи конкретной квартиры в Москве за 10 лет упала на 2,11% (4,64%-2,53%). Ситуация по большинству квартир в Москве примерно аналогичная, т.е. падение примерно в два раза.
Да, конечно, квартира в цене за 10 лет существенно выросла, но выросло в цене все примерно на столько же. Можно инфляцию посчитать себе в качестве прибыли, но, я считаю, что это методологически неправильно.
По результатам данного драматичного снижения рентабельности я потерял несколько клиентов, квартиры просто продали. Лично я не могу сказать собственнику, что квартиру надо сдавать дешевле 2,5% годовых, а что происходит на рынке сегодня? Из-за переизбытка предложения и отсутствия спроса 1/3 квартир сегодня сдается по демпинговым ценам. Так квартиру из нашего примера можно снять сегодня за 35 тысяч рублей в месяц, т.е. собственники закладывают рентабельность на уровне 1,5% годовых...
Экономически оправдано получать доход от аренды в размере 1,5% годовых? Сомнительно. По моему мнению, текущий демпинг может быть оправдан только в одном случае, а именно при резком падении цен на само жилье.
Что делать? Арендатором я бы посоветовал снимать именной сейчас и фиксировать цену. Что делать собственникам? Об этом мы говорили в прошлой публикации на канале:
P.S. Традиционная аналитика рынка, которая публикуется в конце каждой статьи. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 27.04.2022г. - 32,9 тысяч. За пять дней объем сдающихся квартир не увеличился. Надеюсь начался сбываться прогноз недавней публикации.
#недвижимость