Последние несколько лет спрос на жилую недвижимость рос небывалыми темпами. Застройщики запускали многочисленные проекты, люди активно приобретали квартиры, банки выдавали кредиты один за другим.
Одним из главных драйверов спроса была доступная ипотека. Благодаря низким процентным ставкам и государственным субсидиям можно было выгодно приобретать жилье в новостройках.
В 2021 году объем выданных ипотечных кредитов достиг максимума за последние 12 лет. При этом на долю ипотеки по оценкам экспертов пришлось 77% сделок с жилой недвижимостью.
В сегодняшней реальности многое изменилось – рост инфляции, вызванный санкциями, привел к повышению ключевой ставки, и, как следствие, к повышению стоимости кредитов для населения. Часть российских банков временно приостановили выдачу ипотеки, другие подняли ипотечные ставки. В сложных условиях оказались и застройщики из-за роста себестоимости строительства.
Как текущая ситуация может повлиять на рынок недвижимости и стоит ли сейчас инвестировать средства в квадратные метры?
Своим мнением поделилась Горянская Ольга, ведущий специалист консалтинговой группы Атлант Оценка.
Влияние ключевой ставки на спрос
Повышение ключевой ставки с 9,5% до 20% годовых стало рекордным в истории России. Центробанк объяснил такую меру необходимой, для того, чтобы компенсировать возникшие инфляционные риски. Вслед за ЦБ коммерческие банки подняли ставки по жилищным кредитам до 22-25% годовых. В результате классическая ипотека стала недоступной для многих граждан и количество выдач резко сократилось.
11 апреля 2022 года Совет директоров Банка России принял решение снизить ключевую ставку до 17% годовых благодаря временной стабилизации финансовых рисков. В будущем ЦБ допускает, что ключевая ставка продолжит снижаться.
Спасательный круг от государства
После повышения ключевой ставки рынок недвижимости фактически стал льготным. Основная часть кредитов на текущий момент выдается в рамках программ с господдержкой. В некоторых банках доля льготных программ достигает 80%.
1 апреля 2022 года Правительство России повысило ставки по программе «Льготная ипотека на новостройки» до 12%. При этом максимальная сумма кредита увеличилась до 6 млн рублей (для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти максимальная сумма кредита составила 12 млн рублей). Для граждан, которые взяли кредит до 1 апреля, ставка останется прежней — до 7% годовых.
По трём действующим льготным ипотечным программам ставки остаются на прежнем уровне: 6% – по семейной ипотеке, до 3% по сельской и 2% – по дальневосточной.
Выгодные условия по партнерским программам
Чтобы поддерживать спрос, застройщики часто запускают партнерские программы по ипотеке совместно с банками. Ставки по ним как правило очень низкие для граждан, а разницу в ставке компенсирует сам застройщик.
Партнерские программы предлагают в основном крупные девелоперы с целью стимулирования спроса, который, в свою очередь, позволит поддержать стабильный объем продаж. К примеру, ГК «ПИК» предлагает ипотеку от 6,99 % годовых, а у ГК «Инград» партнерская ставка фиксирована и составляет 9,99% годовых на весь срок.
Поддержка строительной отрасли
В 2021 году во всем мире наблюдался рост цен на строительные материалы. Сегодня на российском рынке ситуация еще сложнее – дефицит строительных материалов усилился за счет ограничения импорта, а цены на некоторые виды продукции значительно возросли. Это особенно ощутимо для сегмента элитной недвижимости, где большая часть материалов и оборудования закупается за рубежом. При этом себестоимость строительства – один из важнейших показателей в формировании цены за квадратный метр.
Прогнозы относительно цен на жилье
Большинство аналитиков склоняется к тому, что ситуация на рынке будет напоминать события 2014-2015 годов. Предыдущий кризис показал, что после всплеска покупательской активности, когда платежеспособное население «бросилось» инвестировать в квартиры с целью сохранения средств, спрос упал и наступила длительная стагнация.
Стоит ли инвестировать в недвижимость сегодня?
В кризисный период, как правило, очень мало альтернатив для вложений: экономическая ситуация непредсказуема, драгоценные металлы не очень ликвидны, курсы валют не устойчивы. Поэтому недвижимость многим инвесторам кажется наиболее надежным активом, а гражданам – единственной возможностью сохранить накопления в условиях инфляции.
#цены на недвижимость #инвестиции в недвижимость #строительство #льготная ипотека #цены на новостройки
