На новостройки действует обновленная программа льготной ипотеки. Но что со вторичкой и какие перспективы у этого сегмента рынка? Что будет со спросом и предложением, а также с ценами? Попросили ответить на эти вопросы экспертов.
Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse
Я бы не стала утверждать, что вторичный сегмент недвижимости встал. Напомню, что в отличие от нового жилья, здесь ситуация полностью во власти покупателя и продавца, она гибкая.
Да, многие продавцы сразу после изменения геополитической ситуации взвинтили цены на 10%. Но это не значит, что они продали свои квартиры. Опять же — такие локальные изменения цен не говорят, что спрос упал. Все остается на своих местах, просто взгляд всегда приковывают варианты, выбивающиеся из общего тренда.
Что может повысить спрос на вторичку? Это обязательно произойдет при изменении учетной ставки ЦБ РФ. А это произойдет в ближайшее время, что повлечет за собой падение доходности депозитов. Например, по новым вкладам Сбер превентивно уже предлагает не 20%, а 15% доходности. В результате люди станут инвестировать в привычный и надежный для них источник — недвижимость. Спрос поднимется, а с ним и равновесная цена рынка.
Ян Лузин, основатель строительной группы компаний «ЛУГ»
Новые условия по льготной ипотеке и повышение ставки до 12% были вполне ожидаемы, но для тех, кто еще недавно рассчитывал на 7%, это стало существенным препятствием. Многие теперь переориентируются на вторичный рынок и будут искать подходящие варианты там, особенно среди домов, которые были построены за последние 10 лет.
В конце февраля-начале марта был виден ажиотажный спрос на готовое жилье, он вырос в полтора раза. Люди, обладающие свободными средствами, решили спасти их от инфляции и вложить в недвижимость, которая во время любого кризиса остается надежным способом сохранить капитал. Многие исходили из опасений, что стройки могут остановиться из-за нестабильной ситуации, нарушения цепочек поставок, роста цен на стройматериалы — и обратили внимание на вторичку.
Активизировали рынок и те, кто получил одобрение по ипотеке до начала февральских событий. Такое поведение естественным образом спровоцировало рост цен. Собственники стремились обезопасить себя и заложить в цену предполагаемую инфляцию.
Судя по всему, тенденция продлится недолго, уже сейчас спрос проходит. К тому же, нас ждут майские праздники и летний период — традиционно это время стагнации на рынке недвижимости, когда объем сделок сокращается. Сокращается и объем предложения — в марте количество лотов на вторичном рынке снизился на четверть. Рынок замер в ожидании дальнейших событий. Встряхнуть его могла бы господдержка и специальные ипотечные программы, предусматривающие субсидирование ипотечных ставок. Пока таких мер мы не наблюдаем.
Чтобы поскорее реализовать квартиры и привлечь покупателей, собственники будут вынуждены делать скидки в диапазоне 10–15%. И не стоит забывать — в любое время будут те, кому надо решать жилищный вопрос. Клиенты все равно берут ипотеку, даже по высоким ставкам, например, на часть суммы, и надеются на дальнейшее рефинансирование.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
На данный момент мы наблюдаем стагнацию цен на вторичном рынке жилья, т.е. они остаются на одном уровне. В феврале-марте мы наблюдали иногда такие случаи, когда собственники вторичных квартир повышали стоимость своего предложения на фоне активизации покупателей, надеясь выгодно продать недвижимость. Однако даже в такой ситуации им не удавалось реализовать квартиру по сильно завышенной цене. Большинство из таких собственников, безрезультатно прождав 2–3 недели, возвращались к прежнему ценнику.
Кроме того, в указанном сегменте жилья растет число альтернативных сделок. Ранее участники рынка не боялись, так сказать, разрывать продажу и покупку квартир, люди могли реализовать одну жилплощадь, а потом какое-то время ходить по рынку и выбирать другую. А сейчас собственники квартир опасаются остаться с крупной суммой на руках, и если они хотят снова вложить средства в недвижимость, то сразу после продажи одной квартиры приобретают альтернативный вариант.
Сейчас на вторичном рынке активны определенные группы покупателей: клиенты, готовые оплатить полную стоимость квартиры без привлечения дополнительных источников, участники альтернативных цепочек, потребители, которые могут воспользоваться льготными программами ипотеки (например, семейной ипотекой). Если же потенциальные покупатели ранее планировали оформить ипотеку, но не подпадают под условия льготных программ, то они либо откладывают выход на сделку, либо, например, рассматривают более бюджетные варианты.
Для вторичного рынка большой поддержкой стало бы распространение льготных ипотечных программ на этот сегмент, чтобы на равных конкурировать с «первичкой». Скажем, покупателям вторичного жилья можно было бы тоже предлагать участие в программе ипотеки с господдержкой. Даже если ставка будет выше, чем на первичном рынке, 13–14% (с тем же размером кредита до 12 млн рублей), этот шаг все равно мог бы помочь «вторичке».
Более того, я предполагаю, что такие программы с господдержкой в будущем появятся на вторичном рынке недвижимости, в том числе тогда, когда объемы продаж в новостройках начнут уменьшаться, и вследствие этого будут приниматься меры поддержки как для первичного, так и для вторичного сегментов жилья, которые остаются взаимосвязанными.
