Сейчас на столичном рынке вторички возникла следующая ситуация: количество реальных объектов в продаже сокращается, а количество фейков, проблемных и откровенно криминальных квартир - растёт.
Подобная ситуация всегда повторяется в период политических и экономических кризисов и катаклизмов.
Будем реалистами. Кто сейчас рискнёт продавать квартиру?
Человек, который по жизненной ситуации хочет переехать в большую или меньшую квартиру.
Либо люди, получившие квартиру в наследство. Если наследник один - как правило ждут окончания срока владения (3 года), чтобы не платить налог, а потом продают, а если наследников несколько - обычно продают сразу. Всем хочется побыстрее разделить вырученные деньги.
Либо люди, купившие квартиру в ипотеку, и сейчас ввиду резкого подорожания квартир делающие следующий «ход»: продают квартиру, закрывают ипотеку и покупают меньшую квартиру, но уже без ипотеки.
Получается, что на рынке в основном представлены альтернативные квартиры (как с залогом, так и без), либо свежее наследство.
Просто свободных квартир в продаже практически нет. И именно за свободными квартирами сейчас и идёт «охота».
Обстановка в стране и в мире меняется постоянно. И покупатель не хочет ждать. Пришёл, выбрал, проверил документы и купил. А сидеть и ждать, пока альтернативщики подберут себе вариант - не всякий согласится.
Да ещё и продавцы могут ведь выбрать тоже альтернативную, а они, в свою очередь, тоже альтернативную, и цепочка квартир, участвующих в сделке, может сильно удлиниться. А чем больше звеньев, тем ниже вероятность, что все получится.
Получается, замкнутый круг. Практически, какую квартиру не выбери, - она будет либо альтернативной, либо проблемной.
Теперь о фейках. Ввиду малого количества реально свободных квартир, в различных источниках недобросовестные риэлторы публикуют объявления о несуществующих квартирах. Обычно это квартиры в хороших местах и с отличным ремонтом. Ну и конечно, с привлекательной ценой. Цель подобных публикаций - привлечь внимание потенциального покупателя, чтобы потом уговорить его на покупку другой квартиры с помощью этих горе-специалистов.
С проблемным и откровенно криминальными квартирами вообще связываться не стоит. А какие квартиры относятся к категории проблемных?
Прежде всего, - это квартиры с зарегистрированными в них третьими лицами.
Или варианты продажи по давней доверенности, которую нельзя «освежить», особенно если продавцами являются иностранные граждане из стран, включённых в список недружественных стран. Или есть сомнения, что человек, выдавший доверенность, жив и хорошо себя чувствует, и отдаёт отчёт своим действиям.
К частично проблемным можно отнести квартиры, в которых совладельцы - несовершеннолетние дети, и к тому же сложная альтернатива. При покупке подобных квартир надо понимать, что сроки поиска и подготовки документов могут сильно затянуться.
И если все-таки покупателю повезёт и сделка состоится, то это произойдёт в лучшем случае через 1,5-2 месяца (это подписание ДКП, потом регистрация и время на передачу квартиры).
В целом, с момента внесения обеспечительного платежа (аванса) до момента въезда в квартиру в этом случае пройдёт 2-2,5 месяца.
К частично проблемным относятся квартиры, находящиеся в залоге, под арестом или иным обременением. В ряде случаев безопасно купить такую квартиру невозможно. Иногда такую сделку провести можно. Но не для всех категорий покупателей.
К проблемным относятся квартиры с малым сроком владения, оформляемые с занижением стоимости в ДКП. Подобные сделки представляют реальную опасность для покупателя. Так как в случае оспаривания сделки со стороны третьих лиц или в случае банкротства продавца покупатель, согласившийся купить квартиру с занижением, рискует потерять и квартиру, и деньги.
И получается, если квартира свободная, в хорошем состоянии и в хорошем месте, то у неё цена «запредельная».
Если квартира так себе, не самый «топ», да ещё и альтернативная, то такие квартиры дешевле, и их заметно больше.
Но чтобы не купить «кота в мешке», - квартиру, которую просто нельзя покупать, надо внимательно изучать все обстоятельства. Проверять и квартиру, и личность продавца, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки.
И только тогда, когда все ясно и прозрачно, - можно покупать.
