В турбулентные времена люди традиционно обращаются к недвижимости, как к самому устойчивому объекту инвестиций. Мы спросили у экспертов, насколько это оправдано.
Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»
Почему новостройки бизнес-класса — оптимальный вариант для инвестиций?
За последние несколько лет в мире под влиянием пандемии коронавируса, усиления инфляционных процессов и новых геополитических кризисов изменилась концепция инвестирования. Если раньше она предполагала максимально быстрое получение прибыли на относительно коротком горизонте планирования, то в настоящий момент — прежде всего сохранение вложенных средств. Это требует тщательного подхода к выбору актива.
В период любых кризисных явлений в экономике недвижимость остается одним из немногих надежных способов сохранения накоплений. Во-первых, динамика ее стоимости более прогнозируема, чем колебания курсов валют. Во-вторых, квартиры в столичных новостройках представляют собой востребованный и ликвидный актив. В-третьих, существует возможность выбора способа инвестирования в зависимости от запроса клиента: это может быть как получение пассивного дохода при сдаче в аренду, так и реализация на пике спроса.
Новостройки бизнес-класса, на мой взгляд, представляют собой оптимальный вариант для вложения средств. По своим характеристикам (расположение, архитектура, качество благоустройства, «умные» решения) некоторые проекты зачастую не уступают комплексам более высокого сегмента. За минувший год стоимость квартир в таких комплексах выросла на 31%, при этом в самых востребованных ЖК цены увеличились на 40–45%. Помимо этого, проекты бизнес-класса обладают широкой целевой аудиторией, в которую входят семейные покупатели, молодые профессионалы, владельцы бизнеса и представители региональных элит.
Как выглядит привлекательный объект для инвестиций
Один из ключевых показателей, на который стоит обратить внимание при выборе новостройки бизнес-класса для инвестиций — расположение в центральной части города. При этом в нее входят не только непосредственно районы ЦАО Москвы (в частности, Пресненский и Басманный), но и прилегающие к нему локации (к примеру, Останкинский район).
Немаловажным фактором выступает близость крупнейших бизнес-кластеров. К ним относятся не только существующие Павелецкий, Ленинградский, Белорусский деловые районы, Москва-Сити, но и перспективные точки притяжения. Например, на северо-востоке столицы уже сейчас ведется строительство делового квартала Ostankino Business Park, разрабатывается документация для редевелопмента промзоны «Огородный проезд» и территории Рижского грузового двора.
Обязательно стоит учесть и транспортную доступность ЖК, в котором планируется приобрести квартиру для инвестиций. Это касается не только наличия удобных съездов на основные магистрали (ТТК, проспекты, крупные улицы), но и близости к станциям метро, МЦК и МЦД. За последние годы общественный транспорт в Москве стал заметно удобнее, и зачастую на нем быстрее добираться до офиса или места встречи, чем на личном автомобиле.
Для вложения средств лучше выбрать вариант с финишной или предчистовой отделкой. Во-первых, квартиру с готовым ремонтом можно сдавать в аренду сразу после получения ключей, не дожидаясь окончания работ (которые могут занять от 4 месяцев до бесконечности). Во-вторых, стоимость отделки от застройщика при сопоставимом качестве материалов зачастую ниже за счет эффекта от оптовой закупки. Для тех инвесторов, кто приобретают квартиру для последующей перепродажи на пике спроса, рациональным выбором будут варианты с отделкой white box: в этом случае все «грязные» работы (в том числе выравнивание поверхностей и разводка коммуникаций) уже завершены, и покупатель не ограничен в творчестве.
Важным фактором выступает момент входа в проект инвестирования. Думаю, что лучше приобретать квартиру именно на начальном этапе строительства: стоимость недвижимости даже в текущих условиях вряд ли будет существенно снижаться, а ликвидные варианты быстро уходят.
Риски при вложении в недвижимость
Переход отрасли на проектное финансирование практически нивелировал риски, связанные с вложением в недвижимость. Деньги дольщиков находятся на эскроу-счетах, которые не могут быть раскрыты до регистрации первого права собственности на квартиры. Это позволяет защитить средства от нецелевого использования. Защищены участники долевого строительства и от форс-мажора в виде банкротства застройщика: в этом случае комплекс будет возведен назначенной властями компанией или дольщики получат свои средства.
Безусловно, при инвестициях в недвижимость стоит учитывать риски, связанные с ухудшением финансового положения, потерей работы или трудоспособности, а также возможную дестабилизацию геополитической и экономической ситуации в мире и стране. Однако данные факторы характерны и для других видов вложений. Более того, недвижимость как актив менее подвержена влиянию колебаний валютных курсов.
Не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что строительный комплекс и смежные отрасли выступают одним из локомотивов восстановления экономики и ее дальнейшего роста. Они обеспечивают порядка 7–8% ВВП и не менее 20–25% всех рабочих мест. Этим и объясняется внимание государства к строительной сфере в текущих непростых экономических условиях.
По большому счету в текущих условиях недвижимость осталась последним надежным способом сохранения средства. Рубль продолжает слабеть на фоне западных санкций, операции с иностранной валютой ограничены, не ясны и перспективы криптовалюты. Безусловно, рано или поздно политическая и экономическая неопределенность закончатся. И к этому моменту важно подойти с минимальными потерями в сбережениях.
Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse, Московская область
Инвесторы с рынка недвижимости сейчас практически ушли. Больше идет речь о сохранении сбережений, чем об их приумножении.
Вкладывать деньги в недвижимость безусловно стоит. Если вы рассматриваете такую возможность, скорее всего накопления у вас лежат в рублях. Выводить наличную валюту сейчас проблематично.
Для сохранности средств я рекомендовала бы ликвидные квартиры эконом-класса, интересные объекты ИЖС (даже участки, ниша сейчас на подъеме) и подсобные помещения, кладовые. Все, что является ликвидным и имеет низкую стоимость (относительно квартир в Москве в пределах Третьего транспортного кольца). Не рекомендую связываться со студиями или другими «серыми» вариантами в плане регистрации. Будет ли ваша покупка инвестированием, зависит от многих внешних факторов. Но сохраните вы точно больше, чем если будете хранить наличные рубли.
Яковенко Кристина, коммерческий директор, Хрустальный Девелопмент, Иркутск
В настоящий момент, недвижимость является наиболее надежным способом сохранить накопления. Стоит обратить внимание на перспективные проекты на «долгой дистанции». Инвестировать туда, где будет развиваться инфраструктура, высокая стадия готовности и строительство идет по проектному кредитованию от надежных банков. ЖК должен иметь потенциал роста и обеспечивать безопасность инвестиций. В этом отношении готовые объекты недвижимости хоть и выглядят менее рисковыми для инвестиций, если вокруг них не планируется дополнительного развития, у них больше шансов снижения стоимости.
Особо хочу отметить нестандартные форматы жилья, имеющие перспективы к стабильной капитализации в отличии от «классики». К таким теперь относятся организованные мультиформатные загородные поселки, конкурирующие наравне с обычными квартирами. Безопасность 214 ФЗ, проектное кредитование, комплексная застройка с развитием инфраструктуры и субсидированием государства. При этом, меньшая плотность застройки, форматы квартир с дополнительными преимуществами в виде участков, террас, большего количества спален и так далее. Это однозначно тренд и возможность, на которую стоит обратить внимание.
Василиса Бабинцева, эксперт федерального агентства недвижимости «Владис»
Инвестировать деньги в недвижимость — решение более чем здравое. Сейчас рынок вторички как никогда активен: те, кто успел получить одобрение по ипотеке от банков по старым ставкам, ищут жильё максимально быстро, а значит продать старую квартиру сейчас и вложиться в новую в момент спада цен — оптимальная стратегия для инвесторов. Спад цен вследствие оттока «ипотечников» и избыток предложения — это удел второй половины весны.
Однозначно, не следует оставлять сейчас деньги не вложенными ни во что. Вкладывать в валюту тоже не лучшая идея. Инвестиции в недвижимость лучше всего осуществлять под чутким контролем профессионала-риелтора: он поможет подобрать оптимальный вариант, который увеличит ваши сбережения в разы.
Юрий Королев, автор концепции и руководитель проекта коттеджного поселка Emerald Village, Московская область
В настоящее время простому человеку, не предпринимателю, вкладывать денежные средства можно в три вида инвестиций:
1. Городская недвижимость, включая коммерческую недвижимость, используемую под сдачу ее в аренду.
2. Акции компаний, но здесь очень важно разбираться в вопросе как правильно подобрать инвестиционный пакет, какие подешевевшие акции покупать.
3. Загородная недвижимость, но важно соблюдать осторожность и вкладываться только в те проекты, где уже проведены коммуникации и построена девелопером инфраструктура.
Предприниматели будут искать область вложения своих денег в производство тех товаров, которые сейчас будут наиболее актуальны на нашем рынке в связи с уходом западных компаний.
