Сохранять право пользования, а именно право пожизненного пользования или бессрочного пользования, даже при смене собственника жилого помещения, могут:
- “Отказники” от приватизации - часто такими могут оказаться пожилые родители, которые не участвовали в приватизации квартиры, хотя и имели на это право, но решили, что им это было не нужно. В таком случае закон защищает их право на пожизненное проживание в этой квартире. Выписать по суду новый собственник их не сможет (ст.19 ФЗ-189 “О введении в действие ЖК РФ”)
- По завещательному отказу. Уже не редкость. Завещатель может возложить обязанность на наследника по завещанию или по закону - предоставить право определенному лицу (отказополучателю) проживать и пользоваться жилым домом (квартирой, комнатой) на конкретный период или всю жизнь. Такое право пользования сохраняется у отказополучателя и при смене собственника жилого помещения (ст. 1137, ст. 1140.1 ГК РФ). Право на получение завещательного отказа действует в течение 3-х лет со дня открытия наследства.
- По договору пожизненного содержания с иждивением. По такому договору гражданин (получатель ренты), передает свой жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность лица (плательщика ренты), который становится обязан осуществлять содержание, включая иждивение, гражданина-собственника или указанного им лица. Чаще данная обязанность включает и обязательство предоставления пожизненного пользования жилым помещением данному гражданину (третьему лицу), т.е право пожизненного проживания с содержанием (ст. 34 Семейного кодекса)
- Если такое право предоставлено на основании иного договора или обязательства. Так в ДКП или в договоре дарения может быть прописано как существенное условие - о сохранении права пожизненного проживания в жилом помещении определенных лиц (смешанный договор). Также может быть нотариально удостоверено заявление лица, которое обязуется предоставить дарителю право пожизненной регистрации в жилом помещении. Условие о сохранении права проживания может быть прописано в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества.
- Лица, включенные в ордер на получение квартиры в ЖСК. По ранее действовавшему законодательству члены семьи лица, ставшего членом ЖСК, приобретали право на предоставление по ордеру жилого помещения и соответственно сохраняли право пользования жилым помещением на срок ордера. И хотя на сегодня в законе за указанными лицами не имеется сохранения бессрочного права пользования, в судебной практике права этих лиц фактически приравнены к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры.
- Находящиеся под опекой, попечительством, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Важный нюанс при анализе объекта:
В выписке ЕГРН ( в разделе сведений о наличии обременений) право пожизненного (бессрочного) проживания в квартире лица не отражается как обременение или ограничение! Эту информацию обязан сообщать продавец и отражать в ДКП. Покупателю же важно выяснить условия регистрации лиц в жилом помещении и основания для сохранения за ними права пользования и проживания.
Прекращение права пользования жилым помещением и снятие таких граждан с регистрационного учета (выписка) возможны при условии, что они добровольно сменят место жительства и самостоятельно выпишутся из проданной квартиры. Причем, такая выписка должна иметь постоянный, а не временный характер.
#выписать_нельзя #смена_собственника #право_проживания #квартира #Жилье
