21 марта газета «Известия» сообщила – Правительство РФ планирует выделить на льготные ипотечные программы для граждан в 2022 году 269.2 млрд.руб., и ещё 35 млрд.руб. на субсидирование проектного финансирования застройщикам. Такие цифры заложены в рабочей версии плана первоочередных действий по поддержке экономики в условиях санкций, который должен быть утверждён до 28 марта.
Меня заинтересовала последняя сумма.
Естественный вопрос – этого хватит? Спасёт ли 35 млрд. наших застройщиков, компенсирует ли удорожание кредитов для них, с учётом роста ключевой ставки?
Разобраться оказалось совсем нетрудно, и помог мне в этом Центральный Банк. Нужная информация обнаружилась вот в этом отчёте.
Что мы имели к концу прошлого года.
К концу года застройщики должны были банкам по кредитам в рамках проектного финансирования строящихся домов около 2,6 трлн.руб., а средняя ставка по ним составляла 3,6%. На обслуживания полученных займов по такой ставке в год нужно около 90 млрд.руб.
При этом, нужно понимать, 3,6% — среднее значение. В проектном финансировании чем лучше продажи, чем больше денег поступает на эскроу счета, тем под меньший процент банки выдают займы застройщикам. Например, при двукратном покрытии сумм полученных кредитов деньгами дольщиков на эскроу счетах, ставка опускается для застройщиков на величину менее 1%. Смотрите как это происходит:
Но нас должна интересовать не средняя ставка по таким кредитам, а максимальная (сейчас я объясню почему). К концу 2021 года она составляла 12% годовых. Эта ставка по займам на только что начавшие строится дома, где продажи ещё не начались, либо начались, но ещё минимальные.
С 28 февраля этого года ключевая ставка ЦБ составляет 20%. Поэтому банки могут финансировать строительство домов, где нет продаж, или они есть, но ещё минимальные, по ставке 20+n%. В многочисленных интервью последнего времени застройщики говорят о 23-25% - такова стоимость заёмного финансирования для них на сегодня. Возьмём среднее значение в 24%. Как вы видите, эта цифра ровно в два раза выше максимальных показателей конца прошлого года – 12%.
Дальше упрощаем. При максимальной ставке в 12%, средняя составляла 3,6%. Соответственно, когда максимальная ставка увеличилась в два раза, среднее значение тоже вырастит в два раза – до 7,2%.
Конечно, это допущение. Разумеется, ситуация для застройщиков складывается намного тяжелее. Почему? Потому что, по мере сдачи в этом году домов, строительство которых началось несколько лет назад, где квартиры, в основном, уже были реализованы в годы бума продаж, кредиты с минимальной ставкой будут всё больше замещаться дорогими, полученными на строительство домов в то время, когда продажи жилья сильно упали. Процент покрытия деньгами дольщиков выданных кредитов в домах со слабыми продажами становится незначительным, а проектное финансирование осуществляется по максимальным ставкам. По мере выбытия первых домов, и увеличения доли вторых, среднее значение ставок по кредитам для застройщиков будут смещаться в сторону максимальных значений. Поэтому 7,2% — это нижний порог, которого в реальности застройщики даже и не увидят. Однако, так как мы не знаем, насколько упадут продажи, и к каким средним значением ставок это приведёт, мы не будем учитывать это допущение, и будем исходить из того, что среднее значение вырастет всего-навсего в два раза. Что же мы увидим даже в этом случае?
Мы обнаружим, что на обслуживание кредитов застройщикам нужно будет уже не 90 млрд., а 180 млрд. рублей – и это МИНИМУМ. Государство, между тем, обсуждает возможность выделения для помощи отрасли только 35 млрд.
Так что, много это или мало?
Ну, если, только на поддержание штанов.
А так, в этом году застройщики шиковать явно не будут.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
ИКАР
живопись, масло, 80x60 см, 2014
Владимир Агапов
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
