Дни эскроу в существующем виде сочтены. Министерство строительства подготовило проект постановления о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Глава ведомства Ирек Файзуллин рассказал об этом 25 марта на заседании общественного совета при министерстве. Необходимость такого шага он объяснил тем, что уже предпринятых шагов по поддержке застройщиков: выделения 35 млрд.руб. на субсидирование ставок по проектному финансированию до 15% годовых, недостаточно для сохранения объёмов строительства. Это был лишь первоочередной минимум, к тому же безотлагательный. Сегодня по новым проектам банки предлагают кредиты застройщикам с базовой ставкой в диапазоне от 26% до 30% (было 10-12%).
Мало того, если раньше компании, берущейся за объект, необходимо было иметь капитал в 10-15% от стоимости строительства, сейчас от неё требуют уже более 30%, без соблюдения этих условий в финансировании отказывают. Для подавляющей части вполне эффективных девелоперов такие требования просто невыполнимы, и в отсутствии финансирования отсекают их от возможности вести какие-либо работы.
По словам министра, даже при субсидировании ставок по кредитам застройщикам, можно ожидать снижения объёмов строительства на 20-30%, если не принять дополнительных мер (помимо этих).
Опрошенные изданием «Люди и ипотека» девелоперы (Гранель, Инград, Самолёт) считают, что 15% — это «лучше, чем ничего», но все равно очень и очень дорого. При такой стоимости денег, особенно на фоне сжимающегося спроса, строительство жилья рискует оказаться бизнесом с нулевой рентабельностью.
Есть ещё одна проблема, помимо дорогого кредита - высокая инфляция. Деньги, замороженные на эскроу счетах до окончания строительства, обесценятся к моменту раскрытия этих счетов. Что автоматически гарантирует убыток по объекту, на котором они были собраны, и уменьшит возможности по новому строительству, с учётом выросших за это время цен на материалы и расценок на услуги подрядных организаций.
Поэтому:
а). высокая стоимость кредитов для застройщиков;
б). обесценивание денег на эскроу счетах,
делает невозможным сохранения этого механизма в условиях кризиса.
Застройщикам нужен доступ к дешёвым деньгам, а это могут быть только деньги дольщиков. Без отмены, в том или ином виде, эскроу, сегодняшние проблемы не решить. Поэтому информация от министра строительства очень важная.
Подробностей нет, а поэтому пока не ясно, будет ли это полная отмена механизма эскроу и возврат к тому, что было до 1 июля 2019 года, или же только частичное раскрытие счетов в ходе строительства. В последнюю неделю звучала и та, и та точка зрения, со стороны региональных властей, застройщиков и экспертов.
В середине марта Государственной Думой был рассмотрен законопроект № 80712-8, вскоре принявший форму закона, который наделил Правительство РФ рядом дополнительных полномочий по регулированию деятельности контролирующих органов и застройщиков. В нём, в частности, был раздел посвященный эскроу, где оговаривалось возможность изменения порядка функционирования этого механизма, путём принятия Правительством соответствующего подзаконного акта. Видимо, Минстрой разработал такой новый механизм.
Осталось немного и мы узнаем по какому пути решили пойти власти. Проект постановления готов, а значит скоро будет обнародован.
Что касается моей точки зрения, я её высказывал неоднократно – эскроу принесло больше вреда, чем пользы. Введение инструмента, который сделал стройку более дорогой, финансирование неповоротливым и непрозрачным, который привёл к монополизации строительного рынка, и всё это в небогатой стране, с населением у которого из года в год снижаются доходы…
Так себе была затея.
Единственными выигравшими в этой истории оказались банки, получившие бесплатные деньги, с возможностью их раздачи затем под процент застройщикам и ипотечным заёмщикам. Но согласитесь – это противоестественно, когда финансовые посредники определяют, быть или не быть конкретной стройке и по какой цене там будут продаваться квартиры, вместо застройщика, начинающего проект, и покупателя, поддерживающего (или не поддерживающего) рублём начинание строительной компании.
Сегодня же, в условиях кризиса, отстёгивать финансовой «прокладке» 25-30% в год только за то, что она есть – непозволительная роскошь, так же как и непозволительная роскошь позволить кому бы то ни было определять, помимо застройщика и его покупателей, быть или не быть тому или иному проекту.
Я много критикую власти, но решение частично или полностью отменить эскроу – поддерживаю полностью. Осталось только дождаться и посмотреть, какие гарантии сохранности средств дольщиков будут прописаны в этом постановлении.
Увижу – прокомментирую.
А так, я за.
(P.S. Знаю, такую позицию разделяют не многие).
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
УЧЕНЫЙ МЫШ
живопись, масло, 14x10 см
Владимир Агапов
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
