На наших глазах происходит ревизия самой идеи счетов эскроу, в том виде, как это у нас задумывалось. Предполагалось (ну, или, если хотите, объявлялось об этом), что они защитят деньги дольщиков при покупке квартир в новостройках.
Эта задача отходит на второй план. Сегодня становится очевидным, что эскроу счета, с накопленными там деньгами – это источник бесплатной ликвидности не только для банков, но и для застройщиков. Безотносительно, как кто к этому относится, и какие это эмоции вызывает. Вариантов не остановить часть строек, причём уже сегодня, просто не осталось.
Известия. 5 марта.
«Девелоперы начали замораживать новые проекты. В их числе — ПИК, RDI, «Пионер». Часть опрошенных застройщиков подтвердили, что реализация планов по выводу новых объектов под вопросом. В первую очередь сложности связаны с получением проектного финансирования. Увеличение ключевой ставки привело к повышению ставок по проектному финансированию до 20–25%, сообщили девелоперы».
ЕРЗ. 5 марта.
«В Минстрое республики Татарстан заявили, что сейчас пересматривается планы работы застройщиков в республике, изыскиваются механизмы нивелирования последствий последних событий, как для самих застройщиков, так и для потребителей. В частности, принято решение поставить новые и ранние проекты на «стоп», на время».
Это первая реакция. Но её явно будет недостаточно. Речь идёт о ещё не начатых проектах. Но, нет строек – нет затрат. В этом случае никто ничего не теряет. Проехали и забыли. Сейчас же нужно говорить не о тех объектах, которые так и не начали строится, а о тех, работы по которым уже ведутся. Именно они попали в зону риска.
Смотрите.
В домах со сроками сдачи за пределами 2022 года квартиры практически не проданы. Это означает, что даже если банки будут давать деньги на строительство этих домов (что не факт), ставки по таким кредитам для застройщиков будут находиться в пределах максимальных значений в 20-25% годовых. Это с одной стороны.
С другой — вот что происходит с ценами на строящееся жильё в России в начале марта. Они начали резко снижаться, потеряв за первые дни весны 12% (144 тыс.руб.м2 против 164).
Сочетание роста процентной ставки по кредитам для застройщиков на десятки процентов, с резким падением цен на жильё на десятки процентов, сделает реализацию многих уже ведущихся проектов просто убыточной, с перспективой прекращения их финансирования со стороны банков и полной заморозки строительства.
Ещё раз, если вы не поняли. Часть существующих проектов, строительство которых осуществляется в настоящий момент, если ничего не предпринимать, может быть остановлена уже в самой ближайшей перспективе. В первую очередь, это касается домов, которые начали строиться совсем недавно, и ещё не набрали достаточное количество покупателей для того, чтобы дать возможность застройщикам финансировать необходимые работы.
4 марта Государственная Дума сразу в трех чтениях одобрила право Правительства Российской Федерации устанавливать особенности и основания по перечислению застройщикам внесённых дольщиками средств на эскроу-счета. Такой пункт содержится в законе о комплексе социально-экономических мер поддержки граждан и бизнеса в условиях санкций. Речь идёт о поэтапном раскрытии эскроу-счетов для застройщиков ещё в ходе строительства.
По информации ЦБ РФ объём средств на таких счетах по состоянию на конец декабря составил более 3,1 трлн.руб. Это те деньги, которыми до сегодняшнего дня могли пользоваться только коммерческие банки для выдачи ипотечных кредитов и проектного финансирования строительства. После принятия решения, средствами смогут пользоваться и застройщики.
Безотносительно к нашим эмоциям. Создаёт ли это риски для сохранности средств дольщиков? Безусловно. Я уверен, что нас ждёт управление финпотоками по обстоятельствам, нецелевое использование полученных с эскроу денежных средств, затыкание дыр в одних проектах деньгами дольщиков с других – то есть весь набор доступных инструментов реализации проектов в условиях очень серьёзного кризиса. А также попустительство со стороны властей такому поведению застройщиков - закрытию глаз на незаконную «эквилибристику» целевыми деньгами дольщиков.
Более того, такое перераспределение не может не привести к тому, что часть объектов с плохой экономикой, чересчур «оголённых» по деньгам, в итоге, не будут достроены. Однако, если не принять сейчас экстренных мер, если не дать застройщикам доступа к бесплатной ликвидности с эскроу счетов, то появление недостроев — это не перспектива каких-то отдалённых сроков, скажем, конца года и далее. Нет — это перспектива ближайших месяцев. Остановка же каких-либо объектов может привести к панике среди покупателей, и ещё большему падению спроса на строящееся жильё, даже со стороны тех, кто планировал такую покупку, то есть к ещё большему уменьшению денег у застройщиков и росту проблем на рынке строящегося жилья.
Я думаю, правительство сейчас действует по принципу - главное потушить пожар, а дальше - будь что будет.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
ВЕТЕР ПЕРЕМЕН
живопись, масло, 60x120 см, 2006
Владимир Любаров
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
