Для кого-то кризис и пандемия — это конец света. А для других — открытие новых возможностей. Сразу скажем, что рынок недвижимости все-таки выстоял, хотя для многих потери оказались существенными. Что ушло безвозвратно, почему и как меняется рынок коммерческой недвижимости Барселоны после пандемии, и стоит ли инвестировать в него деньги?
А еще, какие выводы необходимо сделать и как приготовиться к будущему, каким бы оно ни было? Обсудим?
Не первый кризис
Начнем с краткого обзора ситуации на рынке коммерческой недвижимости Барселоны с небольшой исторической справки. Самым существенным фактором за последние годы был экономический кризис 2008 года, который привел к снижению цен на некоторые объекты на целых 40 процентов.
Однако раздутый ранее мыльный пузырь, как это сегодня оценивают задним числом аналитики, сдулся, и к моменту начала мировой пандемии рынок почти полностью восстановил свои позиции. Хотя при этом у инвесторов и владельцев зданий, а также у их арендаторов все еще свежи в памяти события того времени, и они вольно или невольно проводят свои параллели, когда строят планы на будущее.
Пандемия и ее последствия
После кризиса общество оказалось более подготовлено, если к подобному развитию событий вообще можно подготовиться. По крайней мере, процентные ставки с самого начала были низкими, а события развивались не совсем так, как в кризис.
- Пандемия нанесла тяжелый удар по отраслям, так или иначе связанным с туризмом. Во время карантина опустел центр Барселоны. Больше всего пострадали всевозможные кафе, рестораны, гостиницы. В результате наметились несколько существенных тенденций на рынке коммерческой недвижимости.
- Торговые предприятия сместились ближе к месту жительства. Выросла популярность магазинов в жилых районах.
- Часть торговли вообще ушла в онлайн. И это новая тенденция, с которой стоит считаться. Как выяснилось, местные жители с удовольствием пользуются доставкой. А традиционными магазинами, не онлайн, обычно пользуются туристы, которых стало значительно меньше.
- Некоторые предприятия, такие, как продуктовые магазины и аптеки, наоборот, даже увеличили свою прибыль за время карантинных мер. В первую очередь, потому что людям разрешалось во время локдауна посещать только эти торговые точки.
Последствия локдауна
В самом начале многие аналитики ожидали значительно более серьезных последствий, чем произошло в дальнейшем. По пессимистическим прогнозам, ожидалось, что локдаун приведет к разорению и закрытию от 30% до 60% всех торговых точек. Но до этого не дошло.
В действительности пострадало порядка 10–15% магазинов. Точной цифры не существует, так как зачастую на месте старых предприятий торговли почти тут же возникали новые. Считается, что в наиболее тяжелой ситуации оказались мелкие компании с числом персонала 5-6 человек, продающие одежду, обувь и подобные товары.
На сегодняшний день пандемия не закончилась, но конец в конце тоннеля уже виден. И наверное, самое время начинать проводить разбор полетов. Для того, чтобы сделать вовремя выводы на будущее.
Выводы для инвесторов
Уже сегодня с точки зрения инвестиций в недвижимость можно сделать такие выводы.
- Меньше всего пострадали объекты с арендаторами, магазины которых продают товары, без которых люди не могут обойтись в любом случае. Это продукты питания, лекарства, товары для животных и прочее.
- Наиболее надежными арендаторами показали себя крупные сетевые магазины. Многие из них имели определенный запас прочности, и смогли сохранить свой бизнес, продолжить выполнять арендные обязательства. Но и здесь, конечно, не обошлось без исключений.
- Мало кому из собственников удалось обойтись вообще без потерь. Но при этом убытки у тех, кто активно взаимодействовал с арендаторами, оказались меньше, чем у остальных, пустивших дело на самотек. В особенности у инвесторов, которые самоустранились от проблемы или находились далеко от своей собственности и никому не поручили решение задач по управлению объектами.
Из нашего опыта
Меньше всего пострадали от локдауна те инвесторы, кто был в курсе и действовал, исходя из сложившейся ситуации. Надо понимать, что не только инвесторы, но и в первую очередь, их арендаторы оказались в непростой ситуации. Для многих из них произошло если не полное крушение бизнеса, то по крайней мере, его временная остановка. А арендные платежи без торговой выручки стали непосильными.
После покупки коммерческой недвижимости с многими инвесторами наша компания продолжает сотрудничать в качестве управляющей компании. Одна из главных задач управления - контроль арендатора: выставление текущих счетов и отслеживание ситуации с поступлениями денег за аренду.
В условиях пандемии нам пришлось вести переговоры с арендаторами и обговаривать с многими из них компромиссные условия, устраивающие обе стороны. Как результат: из 15 арендаторов мы потеряли лишь двоих. При этом почти сразу же удалось сдать эти объекты заново с минимальным простоем в несколько месяцев.
У собственников, с которыми мы не работали, арендаторы в каждом четвёртом случае, просто прекращали платить, а некоторые даже бесследно исчезали, прихватив с собой свое имущество.
Время действий
Эксперты считают, что инвестиции в коммерческую недвижимость становятся действительно надежными, когда есть возможность играть в долгую. Если инвестор обладает «длинными» деньгами для вложений на перспективу.
Сейчас полного восстановления еще не произошло. Но может быть, именно поэтому — самое время задуматься о вложении в те объекты, которые должны вырасти в цене по мере возвращения прежних оборотов.
Наиболее пострадавшие отрасли могут оказаться как раз самыми перспективными, выгодными. Например, в ближайшие годы так или иначе произойдет возвращение туристов. Барселона как была, так всегда и останется для них привлекательным городом.
Как только это произойдет, вновь начнут заполняться гостиницы. Центр города еще более оживет, в магазины потекут новые посетили. И это значит, что уже сегодня, если есть возможность инвестировать в будущее, стоит присматриваться к таким объектам. Правда, по новым ценам, с дисконтом, отражающим сегодняшние реалии.
Возможно, кто-то скажет, что пока ничего не ясно. Так ведь в том-то и дело, что, когда все заговорят, что пора — окажется уже поздно, на объекты коммерческой недвижимости будет уже совсем другая цена.
