Молодой человек снял квартиру. Однако, вместо спокойной жизни, получил постоянные стычки с владелицей жилья: она приходила с проверкой в любое время, открывала дверь своим ключом и регулярно повышала стоимость арендной платы.
Рассказываем, какие права есть у владельца и арендатора квартиры, а чего им категорически делать нельзя.
Зачем нужен договор найма
Арендатор и владелец квартиры подписывают соглашение о найме жилого помещения, который обычно называют договором аренды. В документе стороны фиксируют права и обязанности, вносят индивидуальные пожелания. При этом условия договора не должны противоречить законодательству. Например, в договоре можно прописать, что квартирант не имеет права содержать в квартире животных. Но если арендатор нарушит это условие, владелец может выселить его только через суд.
Какие права остаются у собственника после сдачи жилья
Продать, подарить или заложить квартиру, до того как закончится срок аренды
Собственник и наниматель заключили договор найма на 11 месяцев. А через полгода владелец решил продать квартиру и потребовал квартиранта съехать.
❌НЕЛЬЗЯ
Сказать, что нашел покупателя и квартиранту нужно срочно съезжать.
✅МОЖНО
Передать квартирантов новому владельцу жилья. Условия найма для них остаются прежними.
Договор аренды продолжает действовать после продажи квартиры. Меняется только наймодатель — им становится новый собственник.
Договор найма жилого помещения сохраняется при переходе права собственности
Выселить родственников и друзей квартиранта
Бывает, что собственник сдает квартиру одному жильцу, а в нее заселяется арендатор с многочисленными родственниками. Если в договоре прописано, что жилье арендует один человек, он и должен проживать в квартире. Заселение третьих лиц считается нарушением.
Если арендатор хочет заселить в квартиру друзей или родственников, ему необходимо получить письменное согласие собственника.
❌НЕЛЬЗЯ
Незамедлительно выгнать из квартиры посторонних жильцов вместе с арендатором.
✅МОЖНО
Направить квартиранту письменную претензию и перечислить пункты договора, которые он нарушил. Дать арендатору десятидневный срок на выселение лишних жильцов. Если квартирант не выполнит условия претензии, — досрочно расторгнуть договор в судебном порядке.
Под исключение попадают несовершеннолетние дети арендатора. Если собственник сдал жилье одинокой женщине, а в квартире с ней проживает ребенок, — выселить несовершеннолетнего нельзя.
Нельзя выселить из квартиры несовершеннолетних детей арендатора
Потребовать возместить ущерб за испорченное имущество
Помимо договора найма, стороны составляют акт приема-передачи квартиры. В документе описывают состояние квартиры и имущества.
Прежде чем подписать документ, квартиранту нужно проверить вещи и отметить в акте обнаруженные дефекты. Если этого не сделать, владелец квартиры может потребовать возместить ущерб за якобы испорченную вещь.
Например, у стеклянного столика сколот угол столешницы. Квартирант не обратил внимание на скол и подписал акт. Позже собственник может потребовать возместить ущерб — оплатить ремонт или выплатить стоимость столика, если он не подлежит ремонту. А если по акту обивка на диване была потертая, то арендатор не обязан оплачивать перетяжку дивана.
❌НЕЛЬЗЯ
Потребовать, чтобы арендатор незамедлительно купил новую вещь вместо испорченной или вернул за нее деньги.
✅МОЖНО
Если собственник отремонтировал испорченную вещь, арендатор возмещает расходы на ремонт.
Бывает, что испорченную вещь нельзя отремонтировать. Тогда арендатор возмещает стоимость с учетом естественного износа. Например, цена сервировочного столика снижается на 12% за каждый год использования.
Если квартирант откажется возмещать ущерб добровольно, владелец может подать исковое заявление и включить в сумму иска расходы на судебные издержки
Чего хозяин квартиры не может делать
Открывать дверь своим ключом
Некоторые наймодатели считают, что собственник может беспрепятственно входить в квартиру.
❌НЕЛЬЗЯ
Входить в помещение, когда арендатора нет дома.
✅МОЖНО
Позвонить в дверь и дождаться, когда его впустят.
Арендатор хранит в квартире личные вещи. Поэтому несанкционированный визит владельца можно расценить, как нарушение неприкосновенности жилища. Если квартирант обратится в полицию или суд, владельца могут оштрафовать на сумму до 40 000 ₽ или заключить под стражу на срок до трех месяцев.
Проверять квартиру в любое время
Обычно стороны договариваются, когда собственник приходит, чтобы проверить квартиру, например, каждое первое воскресенье месяца с 10:00 до 12:00 часов.
Однако некоторые владельцы пытаются застать арендатора врасплох — приходят поздно вечером или рано утром, не предупреждают о визите, меняют время посещения.
❌НЕЛЬЗЯ
Приходить к жильцам без предупреждения чаще, чем оговорено в договоре.
✅МОЖНО
Навещать квартирантов в дни и часы, которые прописаны в договоре. Если владелец хочет проверить квартиру в другое время, необходимо предупредить арендатора о визите.
Если в договоре нет пункта о времени и частоте посещений, стороны могут составить соглашение к договору и прописать количество визитов. Обычно проверку квартиру проводят раз в месяц.
Выселить квартиранта
Бывает, что владелец выселяет квартиранта за пропущенный платеж по аренде. Это неправильно. Досрочно расторгнуть договор можно в нескольких случаях.
- Помещение признали аварийным.
- Квартиру нельзя использовать для жилья, например, после пожара.
- Арендатор нарушает права соседей, например, включает громкую музыку после 23:00 часов. Владелец предварительно предупреждает арендатора, но если нарушения продолжаются — досрочно расторгает договор найма.
- Арендатор испортил имущество собственника, например, разломал мебель, побил посуду, сломал телевизор.
- Арендатор задерживает арендную плату. Для договоров сроком от одного года нарушением считается неуплата свыше 6 месяцев. Для краткосрочных договоров неуплата не может превышать два просроченных платежа. Например, стороны заключили договор найма на 6 месяцев. По договору арендатор обязан вносить платежи до 15 числа каждого месяца. Если арендатор задолжал за два месяца, собственник может обращаться в суд. А если по договору арендатор обязан вносить платежи каждые две недели, в суд можно обращаться через месяц.
❌НЕЛЬЗЯ
Заменить замки и не пускать арендатора в квартиру.
✅МОЖНО
Собрать доказательства и подать исковое заявление в суд. В качестве доказательств можно использовать жалобы соседей в полицию, выписки с расчетного счета, акты о причиненном ущербе.
Если арендатор нарушает условия договора, права собственника или соседей, договор досрочно расторгают в суде.
Какие права получает квартирант
Выполнять косметический ремонт квартиры
Иногда стороны заранее договариваются о ремонте. Например, владелец сдает «убитую» квартиру и просит арендатора сделать ремонт в счет арендной платы. Но бывает, что квартирант неаккуратно обращается с чужим имуществом. Например, собака жильца погрызла межкомнатную дверь, или ребенок разрисовал обои в комнате. В этом случае арендатор обязан выполнить ремонт за свой счет.
Арендатор обязан выполнять текущий ремонт
❌НЕЛЬЗЯ
Переклеить обои, потому что не устраивает рисунок, а сумму расходов вычесть из стоимости арендной платы.
✅МОЖНО
Поддерживать состояние квартиры, которое было на момент заселения. Устранять неполадки, возникшие по вине арендатора.
Если арендатор откажется восстанавливать испорченный интерьер, собственник может обратиться в суд. В качестве доказательства собственник может представить акт приема-передачи квартиры, в котором прописано, в каком состоянии квартирант принял помещение.
Временно зарегистрироваться в арендованной квартире
Это актуально, если наниматель планирует жить в съемной квартире длительное время. Но не каждый собственник готов, хотя бы временно, прописать на свою жилплощадь незнакомого человека.
❌НЕЛЬЗЯ
Жить без регистрации, потому что владелец отказывается прописать в арендованной квартире.
✅МОЖНО
Напомнить владельцу квартиры, что за проживание без регистрации более 90 оштрафуют арендатора и арендодателя.
Если собственник не хочет регистрировать постороннего на весь срок проживания, он может оформить временную прописку на 3 месяца.
Пункт о временной регистрации лучше включить в договор аренды.
Платить фиксированную сумму
Стороны договорились на фиксированную стоимость аренды, например, 17 000 ₽ в месяц. Однако через три месяца собственник увеличил цену до 20 000 ₽.
❌НЕЛЬЗЯ
Соглашаться на измененные условия. Стоимость арендной платы и условия ее изменения прописывают в договоре, и владелец квартиры не может их изменить в одностороннем порядке.
✅МОЖНО
Своевременно выплачивать сумму, которая прописана в договоре. Если стоимость аренды зависит от коммунальных платежей, вносить деньги согласно платежной квитанции.
Иногда стороны договариваются об индексации арендной платы и прописывают в договоре, что стоимость аренды повышается 2 раза в год на 5%. Это законно. Но если собственник захочет еще повысить арендную плату, он должен за месяц предупредить арендатора о повышении и подписать с ним соглашение.
Продлевать договор на тех же условиях
Стороны заключили долгосрочный договор на 2 года. Если они не расторгли договор по истечении этого срока, соглашение автоматически продлевается.
❌НЕЛЬЗЯ
Съехать из квартиры, когда закончится срок аренды.
✅МОЖНО
Продолжать проживать в квартире на тех же условиях.
Правило распространяется на долгосрочные договоры сроком более 12 месяцев. Для краткосрочных договоров автоматическая пролонгация возможна только, если это условие закреплено в договоре найма.
Досрочно расторгнуть договор
Если у квартиранта изменились планы, он может съехать со съемного жилья раньше, чем закончится срок договора.
❌НЕЛЬЗЯ
Съехать без предупреждения или предупредить владельца накануне.
✅МОЖНО
Заранее сообщить собственнику об отъезде. Например, за 3 месяца отправить письменное уведомление.
Забрать обеспечительный, или страховой, платеж после окончания договора
Арендаторы часто уплачивают владельцу обеспечительный платеж. Сумма может быть разная — от 1000 ₽ до 100% месячной арендной платы.
В договоре стороны прописывают, на какие цели можно использовать страховой депозит и правила пополнения. Например, арендатор сломал стиральную машину, собственник отремонтировал технику на деньги депозита. Если он пополняемый, арендатор должен в оговоренный срок внести потраченную сумму.
Когда арендатор съезжает, он может забрать обеспечительный платеж или зачесть его в счет последнего платежа по аренде. Но иногда владелец отказывается вернуть деньги, потому что они якобы потрачены на возмещение ущерба.
❌НЕЛЬЗЯ
Поверить владельцу на слово.
✅МОЖНО
Потребовать доказательства, которые подтверждают целевое расходование денег, например, квитанции из сервисного центра о ремонте техники или товарный чек на покупку нового замка
Владелец может предоставить смету предстоящих расходов. Например, квартирант небрежно обращался с имуществом, поэтому владелец планирует делать ремонт. Он составляет смету, которая подтверждает целевое использование обеспечительного платежа.
Чего квартиранту делать нельзя
Использовать жилье не по назначению
Собственник сдал жилое помещение, а арендатор открыл в квартире салон красоты.
❌НЕЛЬЗЯ
Использовать квартиру по своему усмотрению, например, открыть минипекарню или парикмахерскую для собак.
✅МОЖНО
Проживать в квартире, соблюдать требования пожарной безопасности, поддерживать чистоту в помещении и не нарушать права соседей.
Если квартирант использует помещение не по назначению, собственник может досрочно расторгнуть договор.
Нарушать права соседей
Бывает, что арендатор постоянно устраивает в квартире шумные вечеринки, по ночам включает громкую музыку.
❌НЕЛЬЗЯ
Наплевательски относиться к правам окружающих. Жить по принципу — заплатил и делаю что хочу.
✅МОЖНО
Соблюдать закон о тишине. В разных регионах установлены собственные нормы:
в Москве — с 23:00 до 07:00 часов;
в Московской области ― с 22:00 до 08:00 часов в будни и с 22:00 до 10:00 часов в выходные дни;
в Тюмени — с 22:00 до 8:00 часов в будни и с 22:00 до 9:00 часов в выходные дни.
За нарушение наймодатель может досрочно выселить квартиранта, предварительно прислав ему письменную претензию.
Не платить за аренду
В договоре стороны прописывают сумму, сроки и условия оплаты, которые арендатор обязан выполнять. Если у квартиранта изменилась финансовая ситуация, он должен предупредить владельца о досрочном расторжении и освободить помещение.
❌НЕЛЬЗЯ
Отключить телефон, не открывать дверь собственнику и скрываться от него всяческими способами.
✅МОЖНО
Сообщить владельцу об изменившихся обстоятельствах и предупредить о досрочном расторжении договора.
За систематические пропуски платежей владелец может выселить квартиранта. При долгосрочном договоре не допускаются просрочки свыше 6 месяцев, при краткосрочном — более двух платежей.
Портить квартиру
Некоторые квартиранты относятся к арендованному жилью по принципу «не свое — не жалко». Однако они забывают, что помимо прав у них существуют обязанности: содержать помещение в чистоте, не портить и не разрушать имущество собственника.
❌НЕЛЬЗЯ
Не беречь квартиру — это же чужое имущество. Не ремонтировать самому и не сообщать собственнику о поломках.
✅МОЖНО
Относиться к арендованной квартире как к собственной — перед выездом жилье должно быть в таком же состоянии, в котором оно было в день заселения.
Права и обязанности сторон по договору найма
- По договору найма собственник передает арендатору часть прав на жилье.
- Гражданский кодекс защищает интересы обеих сторон.
- Стороны должны уважать права друг друга и соблюдать условия договора.
- Если одна из сторон нарушает обязательства, конфликт нужно решать по закону, а не устраивать произвол.
