Сегодня, 11 февраля 2022 на ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 9,50%. Это повод снова остановиться и серьезно подумать. Поскольку то, о чем мы будем писать, может коснуться каждого.
И так, начнем
По данным портала IRN.RU в 2021 56% сделок на вторичном рынке жилья было проведено с использованием ипотечного кредита. То есть каждый второй собственник продал квартиру за счет того, что банк поддержал покупателя кредитным плечом.
У застройщиков картина тяжелей. Около 70% сделок было проведено с использованием кредитных средств. Чтобы поддержать высокий спрос в 2021 году, застройщики вместо скидок массово внедряли программы субсидированной ипотеки.
Как работает механизм субсидирования ипотеки застройщиком?
Это довольно интересный механизм. Он позволяет декларировать высокую цену продаж и давать скрытую скидку. Субсидирование ипотеки на 1% пункт, примерно, соответствовало 5,5% стоимости квартиры. Застройщик делал просто — повышал цены на сумму субсидии, и за счет этого давал скидку по процентной ставке.
Платеж по кредиту для заемщика не повышался и доступность покупки оставалась не прежнем уровне. Т.е. вместо уменьшения цены квартиры, покупателю уменьшали цену кредита, за счёт чего он мог покупать более дорогую недвижимость, не меняя ежемесячный платеж по ипотеке. Квартира становилась дороже, но на расходах покупателя по ежемесячному платежу это не сказывалось, просто срок ипотеки становился длиннее.
Как это повлияло на вторичный рынок?
За этими манипуляциями внимательно наблюдали участники вторичного рынка, делая на бытовом уровне логичный, но не верный вывод, что «цены растут». И взвинчивали цены на своё жильё вслед за застройщиками. Правда, в отличие от застройщиков, механизма компенсации повышенной цены они не имели.
Покупатели тоже, не видя всей картины, наблюдали повсеместный рост цен и приобретали жильё, боясь, что «станет еще дороже». Тем более ипотечные ставки были действительно привлекательными.
Почему это было возможно?
Потому что с 2019 года ЦБ системно снижал ключевую ставку. Стоимость кредита до 4-го квартала 2021 года была очень дешевой для РФ. При дальнейшем снижении ставки или остановке её на одном уровне, застройщики продолжили бы работать по схеме субсидирования, обеспечивая спекулятивный рост. Но начиная с 4-го квартала 2021 года ключевая ставка стала быстро расти, и цена субсидирования ипотеки стала очень высокой.
Одно дело субсидировать 2-3 процентных пункта, делая рекламную ставку в 4-5% годовых, а другое дело - 7-8% пунктов, оставляя такую же рекламную ставку. Цена вопроса становится иной, даже если делать это в течение одного года, а не на весь срок кредита.
Зависит ли рост цен на недвижимость от ключевой ставки ЦБ РФ?
По данным аналитиков компании Метриум, рост цен в 2021 году на московском рынке новостроек массового сегмента составил 26,8% за 12 месяцев, 7,6% за последние 6 месяцев, 2,6% за IV квартал и всего лишь 0,8% за декабрь.
По этим данным отлично заметно, как ЦБ повышением ставки ломает схему застройщиков, связанную с субсидированием ипотеки и манипуляциями с ростом цен. По цифрам видно, что чем выше ключевая ставка, тем ниже рост и наоборот.
В 2020 и до 4-го квартала 2021 года история с субсидированной ставкой прекрасно работала. В четвертом квартале начала сбоить. А в феврале 2022 года, с повышением ставки до 9,5% программа скрытых скидок станет неподъемно дорогой для застройщиков.
Компенсация расходов на субсидированную ставку, которую застройщики перекладывали на покупателя повышением цен сделает платеж по ипотеке просто неподъемным, даже по сверхнизким рекламным ставкам.
Что с кредитной нагрузкой населения?
По данным Сбер Банка каждое пятое домохозяйство в стране, где есть работающий человек, уже имеет на руках ипотечный кредит. По статистике Росстата около 20% населения страны получает зарплату выше 60 000 рублей в месяц. Если грубо, то всем, кому можно было без особых рисков неплатежей впарить ипотеку, её впарили.
И если убрать субсидированную ипотеку, то единственной стимуляцией спроса остаются реальные скидки в виде снижения цены. Других вариантов просто нет. Механизм наращивания «пузыря роста цен» исчерпывает себя.
О том, выгодно ли брать ипотеку по высоким процентным ставкам мы написали свое мнение в статье "По ВЫСОКИМ СТАВКАМ ипотеку брать выгодней, чем по низким — правда, или ОЧЕРЕДНАЯ МАНИПУЛЯЦИЯ?"
Что будет с рынком вторичной недвижимости?
В этой ситуации владельцы вторичного жилья попали в интересную ловушку. Наблюдая за ростом цен у застройщиков, но не понимая его механизмов, они честно верили, что их квартиры объективно дорожают. И старались не отстать от застройщиков в ценовой гонке, выставляя свою квартиру максимально дорого.
В 2022 году собственников вторичного жилья будет ожидать холодный душ. Ожидания, что квартиры продадутся по текущим ценам станут недостижимы. Даже те, кто думает, что их квартира в рынке, сравнивая её с другими предложениями, находятся в плену коллективной иллюзии.
Почему именно этот сценарий?
Для покупателей вторичного жилья нет и никогда не будет никаких механизмов компенсации платежа по ипотеке. По словам председателя правления Абсолют Банка Татьяны Ушаковой, заградительной для заемщиков является ставка в 12% годовых. По её мнению, после повышения ставки по ипотечным кредитам выше 12% каждое последующее повышение на 1 процентный пункт ведет к сокращению объемов рынка на 15%.
При этом, полная ставка по ипотечному кредиту для вторичного жилья уже в январе 2022 года составляла около 13,2%. С повышением ключевой ставки до 9,5% с 14 февраля 2022 года полная ставка по кредиту точно перешагнет оценку в 14-16% годовых.
А это значит, что заемщиков, согласно приведенным расчетам станет меньше где-то на 50%, чем в 2021 году. Каждый 4-й покупатель уйдет с рынка. 25% собственников в принципе не смогут продать свои квартиры. Не важно, завышена у них цена или она в иллюзорном рынке — в текущем диапазоне цен у них нет шансов на продажу.
Если банкиров интересуют объемы выдаваемых кредитов, то нас, как риэлторов интересуют объемы продаж. Так вот по практике можем сказать — прогноз о том, что без покупателей останется каждый четвертый собственник оптимистичен. Реально каждый третий или второй собственник не сможет реализовать свою квартиру без существенных усилий, как к этому привыкли за последние несколько лет.
ЦБ РФ объявил, что рассматривает возможность дальнейшего повышения ключевой ставки уже в марте 2022 года. Ипотечный кредит делают банально не доступным для населения, доходы которого повышаются почти в три раза ниже, чем растут цены на жизнь (официально). Как мы уже писали — каждое пятое домовладение платит ипотечный кредит, и эта цифра очень неплохо коррелируется с данными Росстата о доходах населения. Банки в затруднении с поиском новых надёжных заемщиков, которые бы и рады получить кредит, да доходы не позволяют.
Кто-то скажет, что ничего страшного не происходит, всё продается и цены не снижаются. Но по данным Novitsky Realtyколичество покупателей на рынке уже сильно сократилось, а ипотечный кредит стало получить намного трудней, чем в декабре. Поддержание спроса происходит за счёт ранее одобренных кредитов в 2021 году по старым ставкам. Февраль — март 2022 года, последние месяцы, когда старые ставки еще действуют.
Что делать собственникам вторичной недвижимости?
В этой ситуации рекомендуем тем собственникам, кому действительно надо продать принимать решения быстро, без рассуждений о «неспешной продаже». Время работает против них не только инфляцией, но и реальной перспективой снижения цен, которую мы все скоро сможем наблюдать.
Кто будет задавать ценовые тренды — об этом мы говорили в своем первом ролике о рынке недвижимости в 2022 (рекомендуем посмотреть).
Из-за игр с субсидированной ставкой падение будет более существенным, чем «корректировка в 10-15%». Застройщики пытаются ввести рынок в заблуждение, что рост цен был объективным фоктором и связан с «повышением цен на строительные материалы» и т.п. И мол он дальше продолжится. Но эти факторы второстепенны и не оказывают такого существенного влияния, как спекулятивная манипуляция с субсидированной ставкой.
С новыми высокими ставками им придётся менять подход и давать реальные скидки. Но у застройщиков бизнес, тут решения принимают рационально. А собственникам жилья будет тяжелей. Иллюзии мешают принимать правильные решения.
Об иллюзиях подробно здесь "Что мешает продавать недвижимость быстро и дорого — НЕОЧЕВИДНЫЕ ПРИЧИНЫ".
В 2022 году покупатель становится на вес золота, и чтобы его найти, необходимо, действительно, хорошо поработать. Комиссия правильного риэлтора, который сможет продать квартиру — ничто, по сравнению с теми потерями, которые собственники понесут из-за затянутой продажи. До 30% от текущих цен придётся потерять затянувшим с продажей уже во втором квартале этого года. И это неплохой вариант. Ведь может оказаться, что, затягивание сроков перерастет в принципиальную невозможность продать.
Желаем нашим читателям принимать только правильные решения.
