В ИНКОМ-Недвижимость отмечают: в конце января и первой декаде февраля на вторичном рынке жилья Москвы, как и во многих секторах бизнеса, сложилась ситуация неопределенности, связанная с ростом заболеваемости одной из разновидностей коронавируса — «омикроном».
«В этот период число заболевших превысило все предыдущие показатели, что, безусловно, сказалось на активности продавцов и покупателей квартир. Абсолютное большинство решило взять паузу и временно отложить жилищные вопросы — отменялись просмотры и показы объектов, внесение авансов, подписание договоров на оказание услуг. Тем не менее, запланированные ранее сделки совершались, и по показателю реализованного спроса январь этого года на 16% опередил прошлогодний, — рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.
— Уже во второй декаде февраля мы наблюдаем оживление рынка. В любом случае короткое затишье не окажет влияние на него — те, кто принял решение о покупке или продаже жилья, сделают это чуть позже, и сделки войдут в годовую динамику».
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала года объем предложения и средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в старых границах Москвы изменились совсем незначительно — минус 0,44% и плюс 0,26% соответственно.
За прошедшие 12 месяцев экспозиция московской «вторички» увеличилась на 46,3%, усредненная цена квадратного метра на 12% (до 280,4 тыс. руб.).
Однако, по свидетельству аналитиков компании, в столице есть локации, где цены снижаются. За год отрицательная динамика была зафиксирована только в двух районах: Крюково (ЗелАО) — минус 3,6%, до 209,5 тыс. руб. за 1 кв. м; Хамовники (ЦАО) — минус 0,3%, до 775,9 тыс. руб. за 1 кв. м.
С начала текущего года уменьшение медианной стоимости квадратного метра было отмечено в 12 старомосковских районах. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость составили рейтинг из 5-ти локаций с самым заметным изменением.
На первом месте Левобережный район (САО): минус 0,8%, сейчас средняя цена «квадрата» здесь составляет 282,9 тыс. руб. За ним следуют Щукино (СЗАО) и Нагатинский затон (ЮАО) — в них квадратный метр подешевел на 0,5% (до 312,5 тыс. руб. и до 288,9 тыс. руб. соответственно). Минус 0,4%, до 287,3 тыс. руб. — такое уменьшение средней цены 1 кв. м выявлено в Тимирязевском районе (САО); минус 0,3%, до 434,3 тыс. руб. — в Мещанском (ЦАО).
"Невооруженным глазом ценовая коррекция еще не видна, и у участников рынка пока отсутствует понимание вектора движения. С одной стороны, стоимость квартир в новостройках существенно превышает цены во вторичном сегменте и продолжает расти (335,9 тыс. руб. за 1 кв. м; +2% с начала года; +24,2% за год — данные АЦ ИНКОМ-Недвижимость) — а эти два рынка взаимодействуют как сообщающиеся сосуды. С другой стороны, перспектива дальнейшего увеличения ставок по ипотеке означает постепенное ослабление активности большей части покупателей, поскольку спрос в масс-маркете на 70% формируют именно ипотечники.
При этом в настоящее время как раз страх очередного повышения ставок стимулирует рост числа сделок — это подтверждает статистика января. Ведь основной вопрос для ипотечного покупателя — в состоянии ли он обслуживать кредит: если да, то вперед. И неважно, какова реальная стоимость квартиры, сколько он переплачивает, и за какую сумму он сможет продать этот объект.
Снизить цены на вторичное жилье до разумных пределов способно расширение предложения, но тут мы сталкиваемся с парадоксом: для этого продавцы должны быть уверены в том, что ждать дальнейшего роста стоимости бессмысленно — тогда на рынке появятся, в том числе, инвестиционные квартиры, ’’придерживать’’ которые станет уже невыгодно. Однако в нестабильной экономической обстановке значительный прирост т. н. чистых продаж маловероятен — многие предпочитают сохранить недвижимость в качестве приоритетного актива, нежели оставаться с деньгами на руках.
И хотя сектор вторичного жилья сейчас находится в состоянии неустойчивого равновесия, я придерживаюсь мнения, что мы волей-неволей увидим процессы, связанные с уменьшением спроса, — давление на цены и расширение предложения. Хотя бы потому, что рынок недвижимости был растущим в течение двух лет, а после долгого подъема неизбежна остановка. Считаю, что неимоверно раздутая за счет льготного кредитования стоимость квартир должна корректироваться, но когда это произойдет, с уверенностью предположить пока нельзя", — объясняет Сергей Шлома.
#вторичныйрынок #продатьквартиру #купитьквартиру #СергейШлома #ИНКОМНедвижимость #Москва #омикрон #covid
