В нашей стране многие люди считают, что рентный бизнес - это отличный источник пассивного дохода. Лично я не считаю этот доход "пассивным", поскольку он периодически требует больших временных затрат. Однако некоторое время назад я решила войти в этот бизнес и приобрела студию в котловане. Далее следует спойлер: я прекрасно понимаю, что это не самый доходных, надежный и стабильный доход. Но, я решила попробовать!
Мой сегодняшний рассказ как раз о моей покупке и ее текущей доходности, планах на будущее и соображениях на этот счет.
Купить легко?
Покупка квартиры была достаточно спонтанным шагом. Мы с мужем сидели на самоизоляции летом 2020 года, ничего не понимали и прибывали в легком шоке, наверное, как и половина населения России. Падение котировок в марте хорошо отпечаталось у нас в памяти и нам хотелось обеспечить себе относительно стабильный источник дохода не связанный с ценными бумагами.
Нас грела мысль о том, что у нас двое детей и даже самая мизерная квартира в дальнейшем может быть им полезна. Ведь потом в любой момент можно будет продать эту студию и купить что-то побольше.
Кроме этого была объявлена программа льготной ипотеки и я понимала, что спрос на квадратные метры растет. Во многом я рассчитывала на то, что цена квадратного метра вырастит.
В общем мы думали-думали и надумали. Оформили льготную ипотеку и купили. Сразу скажу, переплата получилась смехотворная, поэтому в дальнейших расчетах я не буду ее нигде учитывать.
Доходность квартиры
На текущий момент в моем ЖК можно купить аналогичную студию за 8 250 000 рублей у перекупщиков. Застройщик все студии уже распродал. Свою квартиру мы приобрели за 5 017 320 рублей. Таким образом за 3 года моя текущая доходность составила 64% минус налоги. Но я пока не собираюсь продавать квартиру, поэтому могу забыть про 64%, а далее с годами эта цифра будет только падать. Сейчас я сдаю квартиру и моя текущая доходность составляет 8,68% годовых.
Но поскольку все познается в сравнении, предлагаю посмотреть сколько я могла бы получить если бы выбрала другие активы:
- Корпоративные облигации, в 2020 году их доходность была порядка 9,9-11,8% годовых. С 2021 года со всех купонов начали брать НДФЛ и доходность упала до 8,6-10,3% годовых. За 3 года тут накапало бы 25,8-30,3%;
- Акции ПИК за 3 года подорожали на 47%, Сбера на 15%, а вот индекс Московской биржи за это время почти не изменился в пунктах. Но тут опять же надо понимать, что февраль 2022 года был очень непростым для инвесторов;
- Депозит ~ 15-28% за 3 года. К сожалению на сайте ЦБ хранятся максимальные ставки по депозитам только с 2021 года, а то бы я посчитала тут точное число. В 2021 году ставки по депозитам были маленькие не более 5.6%, а в марте 2022 года - большие, более 20%. Но тут вопрос кто когда успел открыть или переоткрыть депозит. Тот, кто открыл депозит в январе 2022 года под 7.8% мог с выгодой для себя закрыть старый вклад с потерей процентов и открыть новый. А тот у кого депозит был открыт в середине 2021 года мог ничего не выиграть и пролететь мимо ставок под 20%.
И вот что получается, облигации и депозиты за это время могли принести самую большую доходность, а сбалансированный портфель акций самую низкую. Сдача квартиры в аренду в течение одного года, а ровно столько я сдаю ее, вывела этот источник дохода на второе место! Удивительная статистика! Так не должно быть, но так есть.
Но именно эта статистика заставляет задуматься о том, что акции - это не самый стабильный источник дохода. Можно строить себе планы, рисовать ориентировочные дивидендные выплаты на 10 следующих лет, а потом настанет февраль 2022 года №2 и что? А квартира - это какая - никакая стабильность...
Планы на будущее
Сейчас стоимость квадратного метра очень сильно выросла относительно 2020 года. Но знаете что удивительно, она не дешевеет в новостройках комфорт класса. В феврале 2023 года делала скриншот на сайте застройщика и опубликовала его вот тут.
Сейчас делаю очередной скриншот и вижу, что цены только растут! И не важно, что ЦБ пугает все пузырем, что человек купил квадратным метр за 390230 рублей, а уже через день не может продать его и за 380 000 рублей, цены в новостройках по-прежнему растут.
И вот когда я вижу, что цены растут, я понимаю, что в другой жизненной ситуации я бы с удовольствием купила еще одну студию. Я бы ее сдавала и получала бы стабильный денежный поток, а где есть 2 объекта, там уже можно говорить про диверсификацию рисков. Мы с мужем сейчас для себя рассматриваем 2 базовых сценария:
- Снять себе квартиру побольше, нашу сдать, купить студию под сдачу. Этот вариант не нравится мне, не хочу жить в съемной квартире;
- Купить большую квартиру, нашу сдать. Этот план мы с мужем давно крутим в голове, но ключевая ставка не способствует его реализации.
Пока мы живем вчетвером, мы можем повременить с решением, но ... кто знает сколько нам еще осталось жить вчетвером...
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.
