Вот и пришло время посчитать доходность моей инвестиционной студии. Знаю, что многие относятся к бетону немного предвзято. Не хочу никого ни в чем переубеждать. Повторю только то, что писала на своем канале уже много раз. Для меня самое важное - это получить стабильный денежный поток. Акции, облигации, спекуляции - это все хорошо, но они не дают стабильности. Мне же важно понимать, что у меня есть источник, который с большим процентом вероятности принесет мне такого-то числа столько-то рублей. Когда есть такой источник, а лучше два, то уже можно задуматься о раннем выходе на пенсию.
Мои расходы
Свою студию я покупала два года назад, поэтому ее стоимость намного ниже, чем сейчас. Первые два года мои инвестиции не приносили мне доход, хотя могли бы, если бы я приобрела что-то другое. Но я не буду учитывать это в своих расчетах как и тот факт, что квартира уже значительно подорожала.
Из чего складывались мои расчеты по обустройству помещений можно почитать вот в этой подборке статей. Я подробно расписывала что покупала в коридор, санузел и комнату. Тут я не буду на этом останавливаться, объяснять свой выбор. Если будет интересно - спрашивайте, я с удовольствием поясню.
В этой статье я только приведу расходы:
- Покупка студии 5 017 320 рублей;
- Обустройство комнаты - 282 961 рублей;
- Обустройство санузла - 63 459 рублей;
- Обустройство коридора - 23849 рублей.
Итого: 5 387 589 рублей.
В следующем году я буду оформлять налоговый вычет на покупку квартиры. Эти цифры также не буду записывать себе в доход.
Мои доходы и ежемесячные расходы
Про то как я сдавала квартиру, подробнее расскажу в отдельной статье. Как я уже и говорила, мое имущество застраховано, так что спать я могу спокойно. Более того, оно оказалось застраховано даже лучше, чем я планировала изначально. Так, что если что-то окажется повреждено и мой ущерб будет большим, буду трясти страховую. Если ущерб окажется мелким, то 100 раз подумаю стоит ли связываться с возмещением по страховке.
На руки я получаю ... 42 000 рублей. Да, да. Я сама в шоке. Арендатор платит за нее еще больше, но это уже не моя проблема. Из своих 42000 рублей я оплачиваю налог как самозанятая в размере 4%, то есть 1 680 рублей.
По счетчикам платит квартирант, к моим расходам относится отопление, содержание и ремонт, вывоз мусора. С 1 декабря тарифы вырастут, но по прошлому ЕПД мои расходы составляли 1310 рублей - не много.
Поскольку площадь квартиры менее 20 квадратных метров, налоги за нее я платить не буду.
Согласно нашему законодательству, человеку предоставляется налоговый вычет на величину стоимости 20 квадратных метров. В моем случае поскольку площадь квартиры меньше 20 квадратов, размер налогооблагаемой базы будет равен 0. Если бы площадь была 21 квадратный метр, я бы платила налоги с 1 метра.
Тупо в лоб
Ну, а теперь давайте тупо в лоб посчитаем мою доходность за год. Буду надеяться, что простоев у меня не будет.
Мой доход за год:
(42000 - 1680 - 1310) х 12 месяцев = 468 120 рублей.
В процентном выражении от расходов это составляет:
468 120 / 5 387 589 рублей = 8,68%.
Если говорить объективно, то это больше, чем ставка по депозиту!
Если у меня будет простой один месяц, то доходность составит:
(42000 - 1680 - 1310) х 11 / 5 387 589 рублей =7,96%.
Это уже чуть меньше, чем доходность по вкладу в моем любимом банке. Но! Мы же все надеемся, что ключевая ставка рано или поздно пойдет вниз (хотя скорее поздно), так что ставки по депозитам тоже упадут. Правда пока не ясно когда это может произойти.
Пойду покажу эти цифры мужу! Думаю, удивлю его.
P.S. Ремонты и амортизация
Я рассчитываю на то, что и в дальнейшем буду страховать квартиру, поэтому если не дай бог что-то случится, я не понесу серьезных материальных затрат. Дальше уже надо смотреть по ситуации, не страховых случаев я пока могу придумать не так уж и много. Самое страшное - это если обои начнут сереть местами, но они у меня под покраску, так что если надо будет - перекрашу. Если что со шкафами начнет происходить на кухне или в комнате - поменяю фасады. В целом, надеюсь на заплаточный ремонт. И опять же, ремонты будут происходить во время смены квартирантов, но поскольку цены на аренду в Москве медленно, но верно растут, я рассчитываю на то, что моя доходность останется на прежнему уровне, а скорее даже вырастит. Повышение кварплаты будет перекрывать затраты на косметический ремонт.