Стратегия и тактика продажи квартиры существенным образом отличается от покупки. Основными рисками выступают – неполучение денег или их взыскание. В статье не рассматриваются приёмы и навыки оптимального поиска покупателей. Тут многое зависит от находчивости, изобретательности и гибкости команды продавцов (собственник & риелтор). Мы рассмотрим практические аспекты юридических факторов процедуры продажи квартиры.
Итак, перед нами тот самый Покупатель, которого устроило в нашей квартире всё, в том числе предложенная цена.
1. Первый контакт с Покупателем/ представителем покупателя
Первый контакт всегда важен. На данном этапе важно ответить на все вопросы Покупателя, предоставить ему весь пакет документов, который подтверждает безупречность и неоспоримость прав Продавца на квартиру.
Покупателю понадобятся следующие документы:
- Договор приобретения (Купля-продажа, Договор долевого участия, Дарение и т.п.) вместе с документами, подтверждающими надлежащее исполнение обязательств перед предыдущим продавцом (платёжные документы, аренда ячейки, расписки, акты, заверения об обстоятельствах и т.п.).
- Единый жилищный документ или выписка из домовой книги, содержащие информацию о всех ранее и ныне зарегистрированных гражданах.
- Кадастровый паспорт на квартиру или поэтажный план квартиры.
- Действующая выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
- Справка об отсутствии задолженности за ЖКУ.
- Договор приобретения (Купля-продажа, Договор долевого участия, Дарение и т.п.) вместе с документами, подтверждающими надлежащее исполнение обязательств перед пред предыдущим продавцом (платёжные документы, аренда ячейки, расписки, акты, заверения об обстоятельствах и т.п.) – большая редкость, но большой плюс в копилку уверенности Покупателя в прозрачности сделки.
- Справки из ПНД и НД на каждого из Продавцов.
Может быть запрошена информация:
- Цель продажи квартиры.
- Наличие (динамика) брачных отношений Продавца (всех продавцов) – кто из Продавцов был и состоит в браке в период приобретения и владения недвижимостью.
- Брачный договор Продавца, свидетельствующий о нахождении в личной собственности квартиры.
- Наличие долговых обязательств у всех продавцов (просуженных и не просуженных), на сумму превышающую 500 000 рублей.
- Информация о всех несовершеннолетних детях, которые ранее были прописаны или были собственниками.
- Кто ведёт переговоры (собственник или представитель).
- Есть ли неузаконенная перепланировка.
- Как и куда будут выписываться несовершеннолетние.
2. Первый осмотр Квартиры
Для целей юридического обеспечения безопасности сделки, на первой встрече, решаем одну задачу – личное знакомство с Покупателем, ознакомление с документами, удостоверяющими личность, в целях последующей проверки его имущественного положения.
Одновременно для себя отмечаем, есть ли признаки того, что Покупатель не способен отдавать отчёт своим действиям (алкоголик, наркоман, сумасшедший, слабоумие возрастное или болезненное, преступный элемент и т.п.), нервничает или спокоен. Однако, на первой встрече можно и не увидеть Покупателя, если не проявить настойчивости. Тем не менее, знакомство должно состояться в любом случае до сделки.
Все полученные визитки и контакты желательно сохранить.
В том случае, если вас атакует большое количество «псевдо Покупателей», то используется инструмент повышения юридической ответственности – предлагается к подписанию Соглашение о неразглашении конфиденциальной информации. В Соглашении обязательно указываются паспортные данные, контактная информация обеих сторон и кадастровый номер квартиры.
В чём смысл подписания такого Соглашения?
Его содержание не имеет практически никакого смысла, за исключением удостоверения факта вступления в переговоры определённых лиц. После подписания Соглашения, мы получаем официальный документ, свидетельствующий о начале процедуры переговоров о заключении Договора купли-продажи квартиры. В силу положений статьи 434.1. Гражданского кодекса Российской федерации сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, мы имеем возможность заблаговременно установить личность участвующих в переговорах лиц и упредить юридически, переговоры с риелторами, которые навязывают свои услуги недобросовестным образом, а равно, отвадить мелких мошенников.
3. Проверка Покупателя
На первых двух этапах мы набрали материал для проверки.
Покупателями могут выступать как юридические, так и физические лица. Если Покупателем является юридическое лицо, то на сделку без юриста идти не желательно. Возможность оспаривания сделки участниками или акционерами юридического лица, исключить трудно даже искушенным участникам рынка недвижимости. Особенно, при приобретении недвижимости холдинговыми образованиями, в участии в капитале друг друга «сам черт ногу сломает».
Рассмотрим классического Покупателя - физическое лицо. Есть два базовых направления проверки негативных факторов для сделки:
- Покупатель на грани банкротства – данный фактор может быть установлен при анализе официальных государственных ресурсов (картотеки судов общей юрисдикции и арбитражных судов; служба судебных приставов; сайт ЕФРСБ - единый федеральный реестр сведений о банкротстве);
- Дееспособность – особо актуальное направление для пожилых Покупателей, алкоголиков, наркоманов, больных тяжелыми заболеваниями – при малейших сомнениях, привлекаем профессиональных юристов или совершаем сделку в нотариальной форме.
В первом случае, Продавец рискует, что сделка может быть оспорена кредиторами Покупателя, по основаниям предусмотренным положениями статьи 61.3. Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», даже если сделка проведена идеально, по всем правилам.
4. Планирование сделки
Задаток.
Задаток – это одна из форм обеспечения исполнения обязательства Покупателя, заключить сделку в будущем, после проверки юридической чистоты предстоящей сделки. При этом, не стоит забывать, что Задаток обеспечивает исполнение обязательств Продавца, и если Продавец своевременно не пригласит Покупателя для оформления сделки, то может возникнуть ситуация, при которой с Продавца будет взыскана двойная сумма задатка.
Важно помнить один технико-юридический аспект. Задаток имеет силу, если есть обязательство (Соглашение, Предварительный договор и т.п.), которое он обеспечивает. Зачастую, Стороны оформляют в лучшем случае соглашение о задатке, а в худшем – соглашение об авансе, которое в юридической реальности не порождает желаемых последствий, является доказательством получения неосновательного обогащения, со всеми негативными вытекающими.
При правильном подходе, задаток обеспечивает исполнение обязательств Покупателя по Предварительному договору купли-продажи, заключение Основного договора купли-продажи.
Сделка по Доверенности
Категорически запрещается соглашаться на сделку, подписание которой осуществляется представителем Покупателя по доверенности. Доверенность может быть отозванной, не действительной, полученной в результате совершения насильственных действий, угроз и т.п. Даже с юристом, нельзя соглашаться на подобные авантюры. Исключение составляет нотариальная форма сделки.
Занижение / Завышение ЦЕНЫ ДОГОВОРА
Многие агентства недвижимости и достаточно прогрессивные риелторы, не считают зазорным и допустимым, ставить вопрос об указании в договоре цены, которая не соответствует действительности.
Тем не менее, это одно из самых уязвимых мест любой сделки. Запрещается и законом, и автором статьи, совершать сделки, с указанием недостоверной цены. С точки зрения законодательства, такая сделка является ничтожной с момента её совершения, а применения последствий ничтожности такой сделки – рулетка. Если против вас мошенники, то они реализуют все возможности такой ошибки на 100%. Может случиться, что объект на долгое время станет спорным, поскольку появятся кредиторы вашего Покупателя и будут требовать применения последствий недействительной сделки до последнего, чтоб иметь возможность обратить взыскания на деньги, полученные Продавцом.
Предварительный договор
Если о задатке достигнута принципиальная договорённость, то мы должны чётко понимать, что есть только один для этого путь – подписание Предварительного договора с условием о задатке. При этом, подписываемый Предварительный договор должен содержать точно определённые обстоятельства, при установлении которых Покупатель имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения Предварительного договора, как следствие, от подписания Основного договора купли продажи квартиры и наступления обязательства у Продавца по возврату задатка. Юридические сложности и тонкости начинаются именно в этом месте. Мы должны чётко для себя понимать и осознавать, при выявлении каких обстоятельств, мы можем отпустить неудавшегося Покупателя «с миром».
Рекомендуемые основания, для одностороннего отказа от Предварительного договора купли продажи квартиры:
- не предоставление Продавцом документов и информации, предусмотренных Предварительным договором, в установленный срок;
- предоставление Продавцом недостоверной информации и документов;
- установление третьих лиц, имеющих право заявить о своих правах пользования квартирой;
- установление наличия спора о наследстве, предметом которого может стать квартира;
- выявление обстоятельств, из которых следует, что Продавец имеет непогашенную задолженность перед третьими лицами в сумме превышающую 500 000 рублей;
- нарушено или установлена недостоверность одного и более заверения об обстоятельствах;
- выявлен супруг /бывший супруг Продавца, который должен дать согласие на сделку, но не предоставил его.
Представленный список не является исчерпывающим. Нет пределов творческим решениям, которые могут сильно связаны с нюансами конкретной ситуации. Тем не менее, такие договоры сложно встретить. Подписываются очень простые Предварительные договоры, однако это на руку Продавцу.
Расчёты – банковская ячейка / аккредитив
Порядок расчётов является одним из важнейших факторов сделки. Если квартира приобретается в Ипотеку, то все итерации безопасности за вас сделает банк. Но если Покупатель заходит на сделку с кровно заработанными и накопленными денежными средствами, то расчёты должны быть проведены или через банковскую ячейку, или через выставление покрытого безотзывного банковского аккредитива.
Если Покупатель настаивает на оплате после регистрации, без банковской ячейки и аккредитива, возмущаясь сомнениям относительно его порядочности и честности, то нужно забыть про такого Покупателя, как можно скорее.
Если Покупателя сопровождает Агентство недвижимости или квалифицированный юрист, то форма расчётов для него не будет иметь принципиального значения.
Наиболее предпочтительная форма расчётов – Аккредитив. Его суть заключается в том, что Покупатель приходит в Банк, кладёт на счёт сумму сделки, открывает (в присутствии Продавца) покрытый безотзывный аккредитив на всю сумму, на период не менее 90 дней. В течении указанного в аккредитиве периода, Покупатель не может распорядиться денежными средствами, а Продавец может, предоставив соответствующему банку Договор купли продажи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от Продавца к Покупателю, дать поручение банку перевести денежные средства под аккредитивом на его счёт. Таким образом, Продавец гарантированно получает оплату по договору, а Покупатель гарантировано получает регистрацию перехода права собственности.
При расчётах через банковскую ячейку, важно контролировать последовательность совершения каждого действия:
- составили проект договора купли-продажи квартиры;
- пришли в банк для открытия ячейки, указали условия допуска к ячейке Продавца при предоставлении Договора купли-продажи квартиры с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю или выписки из ЕГРН с отметкой о собственности на квартиру на Покупателя (период допуска Продавца не менее 90 дней);
- пересчитали и проверили на подлинность все купюры;
- заложили совместно в банковскую ячейку денежные средства;
- подписали акт закладки денежных средств, с указанием точной суммы закладки;
- подписали акт приёма-передачи ключа от банковской ячейки (забирает ключ только Продавец – не отдали ключ, нет сделки);
- подписали Договор купли-продажи квартиры;
- пошли совместно на государственную регистрацию.
Для Продавца, риски при расчётах через банковскую ячейку, связаны с тем, что при неточностях в реквизитах договора купли-продажи (если пере подписывали по требованию регистратора, может поменяться дата, его название, нумерация и т.п. – не допускать замен, или сначала вносим изменения в ячейку, потом только меняем договор), Продавца могут не допустить к ячейке за деньгами. Тогда, деньги заберёт Покупатель, только по истечении срока ячейки (если он мошенник или хитрец) или нужен досрочный совместный доступ. В таких ситуациях только с юристами, ориентирующимися на высоком уровне в сделках с ячейками.
Также, существует риск истечения срока доступа Продавца к ячейке, в связи с искусственными затягиваниями и приостановками государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю. Этот момент следует всегда отслеживать, чтоб иметь возможность предпринять какие-либо контрмеры. Получили приостановку – далее только с юристом. Если в договоре на банковскую ячейку сможете согласовать период доступа Продавца к ячейке 90 дней, то описанной ситуации не возникнет. За три месяца можно урегулировать все приостановки и неточности или прекратить государственную регистрацию. Ещё раз, если регистрация будет приостановлена и срок доступа Продавца к ячейке истечет, а государственная регистрация пройдёт успешно, то за деньгами придётся бегать в судах, причём без реальной перспективы получения денег (решение будет, а взять будет не с чего, а квартиру перепродадут 5 раз). Рекомендуется использовать банковские ячейки только ТОП 10 крупных банков.
Не экспериментируйте с ячейками, аккредитив намного безопасней и проще. Цена +/- одна.
Залог в силу закона
Если в договоре не будет условия, что залог в силу закона не возникает, то на квартиру будет зарегистрирован залог в силу закона (статья 488 Гражданского кодекса РФ). Это очень важный нюанс, особенно, если закладывается ячейка на коротких сроках. Заложенную квартиру не перепродать, следовательно Продавец защищён.
Внимание. Существует тактическая (житейская) уловка, когда залог в силу закона могут не зарегистрировать. Не все операторы МФЦ правильно вносят данные при приёме документов на государственную регистрацию. Автор несколько раз, лично столкнулся с тем, что оператор МФЦ не имеет понятия о том, что такое залог в силу закона и требовала от сторон сделки отдельный договор залога. Только при подключении старшего смены, удаётся обеспечить корректную подачу на государственную регистрацию с залогом.
Период заключения основного договора Купли продажи квартиры
В предварительном договоре должен быть зафиксирован срок, в течении которого стороны должны заключить основной договор. Если стороны пропустят этот срок и ни одна из сторон не предложит заключить основной договор, то в зависимости от ситуации, задаток может потерять Покупатель или с Продавца можно будет взыскать двойную сумму задатка. Именно по этой причине, данный период нужно устанавливать в предварительном договоре таким, чтоб иметь возможность получить все документы и информацию, для принятии решения о выходе на сделку или для уведомления об одностороннем отказе от Предварительного договора, ввиду установления обстоятельств, дающих право Покупателю на односторонний отказ от предварительного договора.
При решении идти на сделку, необходимо направить официальным письмом приглашение о заключении основного Договора купли продажи квартиры, способом, позволяющим подтвердить такое приглашение.
5. Сделка
Процедура, требующая стратегических решений и тактически выверенных действий.
Первое, Продавец вправе требовать предоставления ему информации об открытии Аккредитива, на условиях указанных в предварительном договоре. Как указано выше, лучше (обязательно) присутствовать при открытии аккредитива. При этом, в банке следует предоставить проект Договора купли-продажи, который стороны планируют подписать после открытия аккредитива.
Перед подписанием, проверяем паспорта каждого Покупателя.
Сделка не является нотариальной, следовательно подписываем без нотариуса. Смотрим как каждый участник сделки ставит личную подпись на договор (желательно на каждом листе и на прошивке, содержащей указание на количество прошитых листов). После подписания договора, в необходимом количестве экземпляров (для каждой стороны + 1 для регистрирующего органа), фотографируем их и забираем себе наш экземпляр и экземпляр для регистрирующего органа.
Далее, как практика показывает, стороны подписывают Акт приёма передачи квартиры (но это не обязательно, но желательно).
6. Государственная регистрация перехода права собственности
Далее стороны идут на подачу документов для государственной регистрации перехода права собственности. Оплачивается государственная пошлина, собирается пакет документов (Договор, акты, согласия супругов на сделку, квитанция на уплату пошлины) и всё подаётся с паспортами всех сторон в регистрирующий орган (через МФЦ, через Мои документы, в Росреестр – в зависимости от региона).
Сторонам дадут расписаться в расписках, о сдаче пакета документов и в заполненных заявлениях о государственной регистрации перехода права собственности. В расписках будет дата готовности решения Регистратора.
Решение регистратора может быть положительным, может быть приостановка на 30 дней или отрицательным.
Получив приостановку, незамедлительно связываемся с регистратором и устраняем все неточности, опечатки и ошибки. Обязательно подключаем юристов.
При отказе в государственной регистрации, внимательно изучаем основания. Если они формальные, то устранив проблемы идём на сделку. Если же они существенны, то забываем про эту сделку.
Однако, при правильном следовании вышеизложенным рекомендациям отказа в регистрации и приостановки не будет. Контролируем расчёты.
7. Завершение расчётов
Приходим спустя 2-3 дня от назначенного времени и спрашиваем, показав расписку, готово ли решение по нашей сделке. Если готово, получаем пакет документов и идем в банк, где заложена банковская ячейка или где открыт аккредитив.
Если к ячейке не допускают, а аккредитив не раскрывают (не перечисляют деньги), возвращаемся в банк с юристом.
P.S.: Ситуация усложняется, если Покупатель продаёт свою квартиру, чтоб купить квартиру у вас. Нюансы альтернативных сделок в статье - "Залог в альтернативных СДЕЛКАХ с КВАРТИРАМИ". При покупке квартиры, структура рисков резко отличается. Подобные риски и порядок управления ими разобраны в отдельной статье - "Как купить квартиру без риска"
