Покупка квартиры – это всегда событие для всей семьи. Приобретаемая квартира вещь дорогостоящая. Для её приобретения, зачастую, требуется продать старую квартиру или квартиры. В подобной ситуации может находится как продавец, так и покупатель. Один улучшает жилищные условия, продавая старую квартиру и квартиру полученную по наследству, другой разъезжается с детьми, чтоб поддержать молодожёнов. Во всех перечисленных ситуациях, деньги на покупку новой квартиры получают от продажи старой квартиры. Получается, несколько самостоятельных сделок, которые связаны между собой движением денежных средств. В народе, такие сделки называют альтернативными.
Таким образом, альтернативные сделки представляют собой систему сложных взаимозависимых сделок. Каждая составляющая такой сделки оценивается на предмет рисков отдельно и во взаимосвязи.
Для наглядности, предлагаю разобрать нюансы на простом примере, когда в альтернативной сделке задействованы две квартиры:
Иванов продаёт квартиру № 1 Петрову.
Петров покупает квартиру № 1 у Иванова и продаёт квартиру № 2 Сидорову.
Квартира № 1 стоит 30 000 000 руб.
Квартира № 2 стоит 20 000 000 руб.
У Петрова есть наличными 10 000 000 руб.
У Сидорова есть наличными 20 000 000 руб.
Сторонам необходимо заключить шесть сделок в два этапа.
Сделки первого этапа:
Сделка № 1 – Предварительный договор купли-продажи квартиры № 1 и квартиры № 2.
Сделки второго этапа:
Сделка № 2 – Соглашение о взаимных расчётах, при совершении Сделки № 4 и Сделки № 5.
Сделка № 3 – открытие Петровым покрытого безотзывного аккредитива в Банке на имя Иванова, сроком не менее 60 суток, на сумму 10 000 000 руб.
Сделка № 4 – открытие Сидоровым покрытого безотзывного аккредитива в Банке на имя Иванова, сроком не менее 60 суток, на сумму 20 000 000 руб.
Сделка № 5 – Договор купли-продажи квартиры № 1 между Петровым и Ивановым, по цене 30 000 000 руб.
Сделка № 6 – Договор купли-продажи квартиры № 2 между Петровым и Ивановым, по цене 20 000 000 руб.
Базовые риски сторон в примере.
Риски Иванова – не получить 30 000 000 руб., остаться без квартиры № 1.
Риски Петрова – остаться без квартиры № 2, потерять 10 000 000 руб., не приобрести квартиру № 1.
Риски Сидорова – потерять 20 000 000 руб., не приобрести квартиру № 2.
Теперь, разберём в представленном примере некоторые риски детально.
Петров мошенник! Как это может повлиять на интересы Иванова и Сидорова?
Петров срывает Сделку № 6 (под любым предлогом), банк не проводит платёж на 20 000 000 руб., следовательно Иванов не получает 20 000 000 руб., а получает только 10 000 000 руб. Поскольку по Сделке № 5 не был предусмотрен залог квартиры № 1, Петров её продаёт подставным лицам, которые, в свою очередь, продают квартиру в рынок. В таком случае, Сидоров не пострадает.
На данном примере наглядно видно, что собственники отчуждаемых квартир в альтернативных сделках просто обязаны предусматривать условия о залоге квартир, до завершения расчётов несмотря на то, что все остальные условия сделок являются практически идеальными.
Чтоб защитить себя от приведённого риска, следует не допустить включение в Договор купли-продажи следующей формулировки:
«Право залога у Продавца на Объект не возникает в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ».
Эту формулировку как огня боятся покупатели. Но тут следует объясниться с ними и убедить в том, что риски продавца – потеря квартиры и денег, а риски покупателя – судебные расходы на снятие залога в судебном порядке (иск технический, поскольку есть большое количество документов, подтверждающих 100%-й расчёт за квартиру.
Иные риски альтернативных сделок соответствуют рискам простых сделок и описаны подробным образом в таких статьях, как:
Как купить квартиру без рисков
Как продать квартиру без рисков
Подводя итог, стоит отметить, что риск – это не всегда мошенничество в отношении участников сделки. Зачастую примитивные ошибки создают тупиковые ситуации, при которых стороны создают для себя множество формальных проблем.
Говоря об идеальной конструкции альтернативной сделки, в рассмотренном примере следует добавить ещё одну сделку – Соглашение о порядке ведения переговоров о заключении сделки, которое должны подписать все формальные участники сделки, указав конкретные обстоятельства, при выявлении которых любая из сторон имеет право отказаться от сделки в широком смысле на любом этапе.