Это две соседние локации, но рынок недвижимости в них сильно отличается друг от друга. Dombook разбирался, в чем причины и какие перспективы развития у этих районов к западу от МКАД.
Район Ново-Переделкино
Начнем с того, что Ново-Переделкино – это район старой Москвы, хотя и расположенный за МКАД. С 1991 года район входит в состав ЗАО (Западного административного округа). По плотности населения и по площади жилого фонда район располагается где-то в первой трети списка муниципальных образований столицы.
Вторичное жилье здесь представлено преимущественно панельными домами 1980-х и 1990-х годов строительства. На продажу выставлено порядка 180 вторичных квартир, четверть предложения – в домах до 1988 года строительства, еще четверть – в недавних новостройках не старше 2010 года.
Новостроек в связи с дефицитом земельных площадок в этом районе совсем немного: сейчас ведутся продажи от застройщика только в ЖК FoRest, который удачно расположен прямо у метро и на границе Чоботовского леса.
Метро в районе открылось летом 2018 года, что спровоцировало рост спроса и цен на жилье. На вторичном рынке сейчас здесь предлагаются квартиры от 8,6 млн руб. (первый этаж), на первичном – от 10 млн руб. за студию (28 кв. метров) с предчистовой отделкой, дом уже сдан.
Рассказовка
Многие называют Рассказовку районом Москвы, однако это не так. Территории вокруг одноименной станции метро относятся к Внуковскому поселению, которое, в свою очередь, входит в состав Новомосковского округа. То есть, это уже Новая Москва.
Никого этот факт особо не смущает, так как местные жители наделены всеми тем же правами, что и жители «старой» Москвы, так как здесь тоже московская прописка.
В плюсе оказались те, кто обладал здесь недвижимостью до 2012 года, ведь это жилье подорожало в несколько раз благодаря присоединению этих земель к Москве и открытию метро.
Рассказовка тоже расположена по обе стороны Боровского шоссе, но вот структура жилого фонда тут совсем другая, нежели в соседнем Ново-Переделкине.
На вторичном рынке предлагается почти 500 квартир, и старых домов тут практически нет: 90% этих предложений расположены в домах не старше 2010 года! Это недавние новостройки крупных проектов – «Солнцево Парк», «Переделкино Ближнее», «Внуково 2016-2017», «Городские истории» (только что сданные корпуса) и «Рассказово». Большинство этих жилых комплексов продолжают строиться и по сей день, поэтому в них можно найти квартиры как в уже сданных домах с ключами от застройщика или инвестора, так и в еще строящихся. Также в Рассказовке есть и частный сектор: это дома в СНТ «Рассказовка», коттеджном поселке «Рассказовка» и поселке химфака МГУ. Купить здесь жилье – большая удача, поскольку на вторичный рынок такие дома выходят крайне редко (и по очень высоким ценам).
Самые недорогие квартиры во Внуковском поселении на вторичном рынке продаются от 8,8 млн руб. (студия 28 кв. м в уже сданном корпусе ЖК «Городские истории»). В ЖК «Рассказово» минимальный бюджет готовой квартиры – 10,3 млн руб. (1-шка без ремонта) или 11 млн руб. (с ремонтом). В «Переделкино Ближнее» самые недорогие предложения в панельных домах – от 9,4 млн руб., а в монолитных – от 10 млн.
От застройщика самые недорогие варианты располагаются в ЖК «Городские истории» – от 6,4 млн руб. за студию (21,2 кв. м) или от 9 млн руб. за «однушку» (33 кв. м) без отделки.
В строящихся корпусах ЖК «Переделкино Ближнее» есть студии площадью 26,8 кв. м по цене от 7,1 млн руб. и однушки от 8,7 млн руб. (площадь 39,7 кв. м!). С отделкой такие квартиры стоят уже 8,2 и 10,2 млн руб. соответственно.
В ЖК «Рассказово» цены традиционно высокие, в продаже остались только двушки и трешки, минимальная цена – 13,6 млн руб.
Плюсы и минусы локаций
Минус у этих районов общий – это расположение за МКАД, хотя после открытия метро этот фактор практически полностью нивелировался. Впрочем, службы доставки товаров и заказа перевозок и переездов все равно «накручивают» стоимость из-за фактического километража.
В то же время расположение за МКАД позитивно влияет на экологию. Здесь сохранилось немало парков и скверов (парк Рассказовка, Ульяновский лесопарк, Чоботовский лес). Ситуация с экологией изменится после запуска движения по дублеру МКАД (трасса Солнцево-Бутово-Видное), хотя эти перемены уже приветствуют автомобилисты.
Еще один минус: отсутствие крупных ТРЦ в пешей доступности. Да, в Ново-Переделкине есть небольшие локальные ТЦ и супермаркеты практически всех сетевых брендов, в Рассказовке же нет и их (есть крупный супермаркет Selgros, но он расположен на отшибе). Кроме того, в этих локациях нет своего кинотеатра. Однако все может измениться к лучшему уже летом, когда в Рассказовке должен наконец открыться ТЦ «Сказка».
Ново-Переделкино «выигрывает» у Рассказовки более развитой инфраструктурой: здесь есть и МФЦ, и две поликлиники в пешей доступности от большинства домов, большое количество банкоматов и аптек.
Зато в Рассказовке более новый жилой фонд с широким ассортиментом квартир, есть благоустроенный парк «Рассказовка» с дорожками и тренажерами, а перспектива открытия крупного ТРЦ делает эту локацию еще более привлекательной.
Чтобы самостоятельно изучить предложения квартир от застройщиков в этих районах, заходите на Dombook: здесь все новостройки Москвы на карте с удобным поиском и умными тегами!
