Откуда в выписке из Росреестра на здание есть помещения, если кадастровые работы не проводились? Какие последствия?

Всем привет!

Сегодня мы поймём, откуда в выписке на здание могут быть кадастровые номера помещений при условии того, что кадастровые работы по созданию таких помещений не производились.

Один из примеров выписки на здание, которая содержит множество кадастровых номеров помещения

Кроме того, мы разберём, что следует сделать, чтобы от них избавиться.

Как они туда попали

• 1. Ножки растут от времени проведения технической инвентаризации.

По общему правилу, если помещение было изолировано от других помещений в здании, то БТИ присваивало ему отдельную римскую цифру.

В качестве примеров таких изолированных помещений:

квартиры, секции в общежитии, нежилые помещения (торговые точки) на 1-м этаже многоквартирного дома, помещения в двухквартирном доме, а также иные помещения, которые имеют доступ только на улицу и/или только в места общего пользования;

• 2. Технические паспорта в период передачи сведений в кадастровую палату в 2013 году, в таком виде рассматривались сотрудниками вручную.

Сотрудники не сговариваясь (или сговариваясь – я не знаю) приняли решение, что, если у помещения отдельная римская цифра и это помещение отделено от остальных помещений в экспликации, то ему нужно присвоить отдельный кадастровый номер.

Пример экспликации БТИ, когда помещениям присваивают римские номера, из-за чего они приобрели свой кадастровый номер

Иногда такие сотрудники увлекались и присваивали номера так, что одно помещение накладывалось на другое, но это уже совсем другая история;

• 3. В результате данных действий, в родительском объекте – здании, оказывается множество кадастровых номеров помещений, потому что "они отдельно выделены, значит они имеют значение".

Стоит заметить, что сравнение с регистрацией права не происходило, поэтому в итоге мы имеем большое количество помещений, которые имеют кадастровые номера, но не имеют регистрацию права.

Зачем от них избавляться

Казалось бы: стоят себе и стоят. Какая разница?

Тем не менее, в моей практике попадаются случаи, когда они могут создать проблемы.

Например,

банк при выдаче кредита или заложения имущества проверяет, чтобы сумма площадей помещений дала в итоге общую площадь здания. Если это не так, то банк может отказать, т.к., исходя из его анализа, в объекте произведены неузаконенные работы.

Другой пример – это двойное налогообложение.

Оно возникает, когда право зарегистрировано и на всё здание в целом и на помещение (или помещения) внутри такого здания. Как можно понять, в таком случае, уплата двойного налога бессмысленна.

И ещё один пример:

Одним из любимых оснований для приостановления в Росреестре является причина, которая описана в ситуации с банком, а именно: когда общая площадь всех помещений больше площади здания, что технически невозможно.

Данное приостановление можно словить даже, если работы не связаны с этими помещениям (например, уточнение контура здания на земельном участке)

Как от них избавиться

Законодательно прописанной процедуры или регламента, которые бы позволили собственнику здания избавиться от помещений внутри здания нет (мы сейчас не говорим о подготовке акта обследования кадастрового инженера в связи с гибелью объекта).

Тем не менее, обращение в центральный аппарат Росреестра с соответствующим заявлением является рабочей практикой, которой можно воспользоваться (кликабельная ссылка).

Документы можно не прикладывать, если право собственности уже зарегистрировано в Росреестре.

Основные тезисы статьи

1. Наличие помещений внутри здания, в отсутствие проведенных кадастровых работ, объясняется особенностями передачи сведений из БТИ в кадастровую палату в 2013 году;
2. Факт наличия таких помещений может помешать в полной мере распоряжаться своим имуществом, в частности будут раскрыты неузаконенные ранее строительные работы, а также, если на какое-то из помещений зарегистрировано право, то будет присутствовать переплата налога за одно и то же имущество. Кроме того, никто не застрахован от получения приостановления в Росреестре при попытке любого кадастрового учета с мотивировкой, что общая площадь помещений больше площади здания;
3. Законодательство не предусматривает чёткую процедуру снятия таких помещений с кадастрового учёта. Согласно практике, такой способ есть, и избавляться от помещений следует посредством обращения в центральный аппарат Росреестра (кликабельная ссылка).

Возможно, Вам могут быть интересны статьи по данной теме:

#кадастр #кадастровый инженер #недвижимость #право #законы #участок #сад и дача #ошибки #личный опыт #росреестр