Цены это только один из параметров рынка недвижимости. Но именно он обычно интересует общество больше всего. Дифференциация спроса по объектам, время экспозиции на рынке, величина торга и прочие параметры обычно волнуют людей меньше. Это, конечно, зря.
Дело в том, что просто ответить, что цена будет расти, или наоборот падать, конечно можно, но только относительно конкретного объекта недвижимости. И этот ответ сам по себе даст мало полезной информации. Полезную информацию можно получить только составив представление обо всем процессе в целом. Получив понимание, откуда он идет и каким путем. Тогда станет понятно, куда он пойдет дальше.
Вот этим сейчас и займемся. И, используя только простые слова и не уходя в сложные вычисления, получим довольно точный ответ.
Но для начала зададим себе вопрос, есть ли вообще какая-то норма у цен на недвижимость? В том смысле, что вот сейчас цены нормальные, а вчера были заниженные или завышенные.
Увы, такой нормы нет. Завышенность или заниженность цен штука скорее эмоциональная. Оценочное суждение человека, которому рынок недвижимости нужен для того, чтобы что-то продать или купить. В реальности цены это некий баланс между финансовыми возможностями спроса и желаниями продавцов. При этом нужно понимать, что желания продавцов финансово не ограничены. То есть, они, конечно, имеют свой разумный коридор, но цена, по которой выставлен тот тили иной объект зависит в основном от степени необходимости с которой продавцу нужно перевести свою недвижимость в деньги. Ну, и опыта его риэлтора, если таковой задействован. В то время, как желания покупателей ограничены не только их представлением о цене, но и финансовыми возможностями.
То есть, когда, например, падает процент по ипотеке, эти возможности возрастают, когда падает, то снижаются и возможности.
Но снижаются ли цены?
А вот это - не всегда. И, чтобы понять, в какую сторону поведет цену в будущем, применим наши знания механики рынка недвижимости.
Для определения текущей точки, так сказать, ценовой траектории, нужен опыт активного и непрерывного нахождения на рынке недвижимости в течение нескольких последних лет. Не буду загромождать текст описанием подобного опыта, кратко сформулируем то, что было. Было на самом деле, а не в аналитических статьях и высказываниях популярных в медиа сфере лиц.
Начнем немного издалека. В 2014/15 годах произошло резкое снижение курса рубля. Это подстегнуло спрос, т.к. неожиданно обесценившиеся рубли люди старались пристроить, в том числе и в недвижимость. Однако, резкого скачка цен не произошло.
Почему? Все просто. У большинства людей накопления были не столь большими, чтобы купить квартиру или дом, а процент по ипотеке подскочил вместе со ставкой ЦБ до почти заградительных величин, так что перевести свои деньги в квадратные метры смогли немногие. И мы плавно пришли к ситуации, когда заначки были потрачены, обеспеченный деньгами спрос, в том числе и будущий, был во в значительной мере реализован. Рынок перешел в фазу стагнации.
Стагнация была долгой и с переменным успехом длилась до 2020 года. Она была достаточно крепко подкреплена психологической составляющей. Люди смотрели на цены, на объекты, выставленные на продажу, список которых вел себя почти как эти самые цены, то есть менялся незначительно. И ждали. Постепенно копился отложенный спрос.
При относительно спокойном нормальном рынке цены на недвижимость идут вверх вместе с инфляцией. Понятно, не той инфляцией, о которой нам вещают с экранов телевизоров, а реальной инфляцией. Но тут сложилась ситуация, когда цены на недвижимость эту инфляцию не догоняли. Подчас они даже снижались, причем снижались рублевые цены. Что тогда говорить об отношении к рынку недвижимости тех, кто считает стоимость метра в валюте?
Но ничто не длится вечно. Низкий процент по ипотеке при поддержке государственных программ сделал свое дело. Подстегнул спрос, который в 2020 году привел к резкому росту цен на квадратные метры. Появились инвесторы, которые вкладывали деньги в недвижимость и получали приличную прибыль.
Разумеется не все и не сразу поняли, что произошло. На самом деле, произошел не рост цен на недвижимость относительно других товаров, а их коррекция после достаточно долгой стагнации. Но включился, так сказать, психический драйвер спроса. Поэтому даже повышение процента по ипотеке в полтора раза не привело к его снижению.
Что мы и видели. И еще отчасти видим, поскольку именно в этой точке мы сейчас и находимся. Процент по ипотеке уже не провоцирует спрос, миграционная составляющая благодаря которой покупается значительная часть квартир в крупных городах, не на пике, доходы населения особо не растут, и рост цен (в тех сегментах, где он сейчас есть) поддерживается в основном за счет психологической составляющей.
Теперь плавно перетечем из прошлого в будущее.
Сколько она, эта психологическая составляющая, будет действовать?
Когда у рынка есть только «психическая» бычья, т.е. повышательная составляющая, сказать это довольно сложно. Пресса, которая, по моим наблюдениям, обычно охотнее работает в интересах финансово-строительных групп, сможет поддерживать эту составляющую спроса не больше года. Ей может помочь реальная инфляция, которая обычно превышает проценты по вкладам и многие чисто финансовые малорисковые способы хранения активов. Однако, есть большая вероятность, что спрос уже в ближайшие месяцы будет затухать, и цены на квадратные метры встанут. Или будут расти на 5-9% в год, что мало порадует инвесторов в этот сектор.
Конечно, большая реальная инфляция может подстегнуть цены и на больший рост. Но это зависит от инфляции.
Уместно вспомнить и еще один драйвер роста – закрытые границы и железный занавес. Относительно железный, конечно, потому что те, кому очень нужно, пока еще могут добраться и до международного рынка недвижимости. Но инфляция существует и там. За 2 ковидных года цена на многие товары выросла в странах ЕС почти на 50%. Например, бензин, сыры и некоторые продукты питания. А недвижимость догоняет инфляцию не всегда и далеко не везде.
Но чаще люди ездят за рубеж не для того чтобы купить там недвижимость. Они путешествуют и отдыхают. И тратят в масштабах страны многие миллиарды рублей. В последние два года эти миллиарды шли на внутренний рынок. Конечно, не все в недвижимость, но какие-то миллиарды именно в нее. Если путешествовать по миру в насупившем году будет проще, этот драйвер роста рынок тоже потеряет.
А может ли произойти обвал цен?
Может, но он маловероятен. Дело в том, что деньги на рынок идут не только от физических лиц, и не только за счет полученных ими ипотечных кредитов. Деньги идут и от государства. Например, в виде льготных процентов по ипотеке некоторым категориям граждан, покупки недвижимости своим сотрудникам различными корпорациями и силовыми структурами.
Это происходит не только в Москве и крупных мегаполисах. В регионах деньги идут на покупку жилья для воспитанников детских домов и некоторых других категорий населения. Объем этих вливаний в рынок довольно сложно оценить в цифрах, но практикующие риэлторы точно скажут вам, что доля рынка, на которую через подобные вливания средств влияет государство, растет.
Государство само по себе может скупить значительную часть рынка недвижимости, но к нему присоединяются и корпоративные структуры. Например, Сбербанк выкупает на рынке квартиры за 85 – 90 % от их реальной стоимости, если они соответствуют ряду критериев. В частности, имеют востребованную локацию и стоит меньше 25 млн. руб. (только для Москвы). Не верите, обратитесь, например, сюда.
За 85 % от рыночной стоимости купит у вас ликвидный объект и некоторые другие финансовые структуры. Часто в день обращения. Это тоже показатель, который характеризует пульс рынка.
Поэтому совсем рынок не затухнет, но, как я уже писал, стагнация нас ждет, и она, по сути, неминуема. Хотя по форме она может быть разной, очень маловероятно, что она перерастет в обвал.
Какие практические выводы из этого следуют?
Во-первых, у покупателей нет причин спешить. Особенно, если их средства вложены в какие-то относительно прочные активы или в твердые валюты. Но причины, которые вытекают из личных обстоятельств, игнорировать, конечно, не следует. Да, квадратные метры никуда в заоблачную высь от вас не убегут, но и сидеть, ожидая у моря погоды или хорошего процента по ипотеке - тактика не из лучших.
В тоже время, продавцам имеет смысл стать гибче и не отвергать с порога тех покупателей, которые хотят поторговаться. Есть веские основания думать, что их очередь за вашей недвижимостью поредеет.
Во-вторых, недвижимость, как объект для инвестиций, в течение ближайшего года будет постепенно терять свою привлекательность. Да, инвестиции 19-го – 20 годов сейчас кажутся очень выгодными, но вложения в квадратные метры сейчас имеет смысл хорошо обосновать.
В-третьих, будет происходить наметившаяся смена акцентов в загородном сегменте рынка. Ситуация, при которой за, скажем, 30 млн. рублей можно купить не самую роскошную квартиру метров на 100 в московском человейнике и вполне приличный дом 300 квадратов с гаражом, баней и парковкой в неплохом месте Подмосковья, выглядит не вполне нормально.
Ну и, в-четвертых, если вы в той или иной мере рассчитываете на обвал или серьезный рост цен, ваш расчет будет верен только в том случае, если произойдут какие-то серьезные сдвиги в политике и экономике.
Конечно, вероятность какого-то сдвига или наоборот дестабилизации существует и, на мой взгляд, первая с каждым годом уменьшается, а вторая усиливается, но, рассуждая о таких вещах, имеет смысл помнить, что все не биологические процессы в мире нашем стремятся к равновесию. И, если такой обвал или рост произойдет, этим по возможности надо пользоваться в своих целях и быстро. Как говорит народная мудрость, кто не успел, тот опоздал.
Впрочем, тут многое будет зависеть от локации. На мой суровый взгляд, в этом случае наибольшие риски у тех локаций, которые сейчас востребованы больше других, Москва, Краснодарский край, большие мегаполисы.
Почему? Все просто, в случае переформатирования есть большая вероятность изменения миграционных потоков. А именно эти потоки и поддерживают цены в этих регитонах.
Но, что бы ни ожидало нас впереди, знания механики рынка недвижимости помогут понять происходящее и предвидеть будущее. Проверено.
Поэтому, на всякий случай, еще раз упомяну свой канал в телеграмм, где я периодически публикую ссылки на интересную и просто симптоматичную информацию.
Будьте в теме!
