На рынке строящейся недвижимости назревает кризис, связанный с падением продаж. Но дело не только в том, что возможностей покупать квартиры по непрерывно растущим ценам у россиян все меньше, но и в том, что сами застройщики изменить ничего не могут.
Я говорю об эскроу, которое сделало схему финансирования проектов предельно не гибкой, и способной к обрушению.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Сегодняшняя публикация на канале «Зде»:
Растут ли цены в новостройках?
Реальный рост стоимости ниже заявленного. А иногда, его попросту и нет.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
(Продолжение статьи)
Лица во власти, отвечающие за строительство, рапортуют о непрерывном увеличении доли эскроу. Количество проектов с эскроу-счетами в начале декабря в целом по стране составило около 75%.
При этом, в некоторых регионах показатель уже достигает 87%. По планам властей к концу 2022 – началу 2023 года на новую схему финансирования строительства перейдут все застройщики. Предполагается, окончательный переход обезопасит деньги дольщиков, они будут чувствовать себя гораздо спокойнее. Однако, такое спокойствие дорогого стоит.
Самое очевидное - проектное финансирование, которое прилагается к эскроу – это обычный коммерческий кредит, он предоставляется банком застройщику, и проценты по нему, разумеется, застройщик включает в конечную стоимость жилья.
Дополнительным фактором подорожания является теперь, не заинтересованность застройщика в продаже дешёвых квартир на ранней стадии строительства: раньше квартиры «на котловане» могли стоить на десятки процентов дешевле, чем при сдаче объекта. Сейчас этого нет. Застройщик получает деньги от банка, от денег дольщиков не зависит, а значит, не видит смысл идти ему навстречу в цене.
Но это всё частности. Это неприятности небольшие, хотя для дольщиков чувствительные.
Есть проблема системная. Появление новой схемы привело к тому, что возникли излишние требования к застройщикам. В обычной схеме «застройщик – дольщик» появился третий участник – банк, и это значительно всё усложнило.
Если с технической оценкой строительных проектов банки более, или менее, научились справляться, приняв на работу специалистов по профилю, то одна проблема не может быть решена по определению. Речь идёт о построении финансовых моделей.
При растущем спросе и активных продажах проблем не возникало. При активном поступлении денег на эскроу счета средняя ставка по проектным кредитам была минимальная. Так летом этого года среднее значение составляло всего 3,3%. Так же не возникало проблем с выделением очередных траншей по уже одобренным кредитам.
Но то, что работало на растущем рынке, перестало работать на падающем. Ключевая ставка растёт. Вслед за ней растут и ставки по кредитам для застройщиков. Ситуация усугубляется падением продаж и слабыми поступлениями на эскроу счета, что автоматически приводит к увеличению ставок по проектному финансированию. По оценке ЦБ в ноябре (то есть до декабрьского повышения ключевой ставки), уже около трети застройщиков получали кредиты по ставкам от 5 до 7% годовых. Очевидно, с повышением ключевой ставки заёмные средства будут обходиться все дороже. При этом у застройщиков нет гарантий, что после сдачи объекта, они смогут погасить кредит, если продажи и дальше будут стагнировать.
И в этом и есть главная проблема эскроу – её негибкость. Застройщики больше не контролируют процесс продаж и, главное, ценообразование в своих проектах. За них всё решают банки. Раньше девелопер для стимуляции спроса мог снизить цены, оставаясь при этом рентабельным. Теперь он такой возможности лишён. Почему?
Потому что банки не могут пойти на снижение цен и обесценивание своих залогов.
Но, с другой стороны, при подписании договора, застройщик и банк подписывают соглашение, в котором фиксируют финансовую модель проекта, предполагающую определённые темпы продаж квартир в строящемся доме по определённым ценам, и санкции для застройщика за неисполнение обязательств в рамках этой модели.
И здесь ключевое противоречие. У застройщика нет гибкости в вопросе цены, но он обязан обеспечить продажи по графику.
При падающем рынке это противоречие становится не разрешимым. Рынок падает только лишь вследствие повышения цен, для оживления необходимо цены снижать. Но это невозможно, потому что не соответствует правилам и порядку работы банков. Снижение цен повлечёт снижение стоимости залогов, потребует дополнительных резервов, приведёт к снижению ликвидности их балансов. Поэтому банки пойти на это не могут. Так как именно от них зависит цена, она снижаться не будет. Всё, точка!
Ситуация усугубляется ростом ставок по ипотекам (более 70% сделок совершается на заёмные средства), и падением спроса, связанным уже не только с дорогим метром, но и с дорогой ипотекой.
При дальнейшем ухудшении ситуации со спросом на строящееся жильё нет гарантий, что к моменту сдачи объекта, наберётся достаточное количество дольщиков, чтобы погасить кредит. Стоит отметить, что даже если на эскроу-счетах окажется достаточная сумма, оперативно получить к ним доступ застройщик не может: сам процесс их раскрытия неимоверно затянут (занимает более полугода). И пока он идёт, застройщик продолжает обслуживать кредит, перекладывая проценты в конечную стоимость своих новых проектов, увеличивая цены, что не может не сказываться на объёмах реализации в них.
Если же продажи квартир у застройщиков идут слабо, то банки, столкнувшиеся с падением, увеличивают ставки по новым траншам кредитов, что ведёт к падению прибылей застройщиков, для компенсации которой они вынуждены повышать цены, что приводит к новому падению продаж. При критическом же падении спроса, банки могут приостановить выделение новых траншей, что приведёт к остановке строительства. Спасти ситуацию снижением цен застройщик больше не может. Замкнутый круг.
Продолжение тенденции способно привести отрасль к полномасштабному кризису, с массовым банкротством застройщиков.
В теории, эскроу защищает дольщиков от неприятностей, сохраняя их деньги на защищённых счетах. Но это только в теории. Дело в том, что эти деньги не лежат на счетах банков мёртвым грузом. Они их пускают в оборот: выдавая ипотеку или осуществляя проектное финансирование. Смогут ли банки при массовом банкротстве застройщиков изъять деньги из своих операций для возврата дольщикам – вопрос. Лично у меня есть сомнения.
Эскроу в условиях стагнации рынка превратилось в огромную проблему. Оно привело к удорожанию жилья, и оно способно, на пустом месте, подвести любого застройщика к финансовой несостоятельности по не зависящих от него причинам (не он устанавливает и держит цены, не он увеличивает ставки по ипотекам, не он определяет размер ставок по проектным кредитам)
Вопрос назрел.
Оставить всё как есть надолго, навряд-ли получится. Ситуация на рынке жилой недвижимости ухудшается: по оценкам «Института экономики города», доступность жилья в России снизилась. Нынешние показатели самые слабые за последние 12 лет - квадратные метры становятся все менее доступны для наших граждан.
В 2020 – 2021 года году цены на квартиры в многоквартирных домах выросли на 35-50%, доходы такими темпами не выросли. Именно с этим, в первую очередь, связано падение спроса, всё остальное вторично. При продолжении роста ставок, спрос будет падать ещё сильнее: ипотека уже практически исчерпала себя, а рост ставок только усугубляет ситуацию. Вы думаете, крайними в этой ситуации окажутся застройщики? Нет, крайними окажемся мы.
Схема не гибкая, требует доработки, но делать этого никто даже не собирается. Все идёт по принципу: «Запустили? Работает? Ну и не трогайте!».
Но в нынешнем виде схема может дать сбой (массовое банкротство застройщиков).
И не факт, что это окажется менее болезненным для наших сограждан, чем та же ситуация с обманутыми дольщиками.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Просто неиссякаемый оптимизм господ застройщиков. Оно и понятно, прежде чем убедить в чем-либо простака, необходимо самому поверить в еще больший бред. Похоже получается.
Статья: Чего ждут от 2022 года застройщики (часть 2).
Что значит "серые" источники доходов? Давным-давно известны схемы законной оптимизации, в том числе через ИП, оказывающих услуги на упрощенке юр. Лицам, которые нормально работают. Через них микро и средний бизнес выводит прибыль бенефициаров в дополнение к белой зарплате. Ну и российский народ в целом изобретательный, найдёт как подшабашить и заработать плюсом к зарплате.
К нам в офис почтальон за доп. плату почту приносит, чтоб не терялась. Недавно с другом построил на даче коптильню, начал своим заказчикам и их знакомым копчёную форель предлагать. Регулярно у него берём уже несколько месяцев. Вчера спустился с ним на стоянку форельку пожирнее выбрать - открывает с брелка багажник Лексуса NX, спрашиваю чья машина? Говорит - моя ласточка, на форельке заработал...
Статья: Как наши обсуждения влияют на рынок.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени на блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
МАТЬ И ДОЧЬ
живопись, масло, 110x90 см, 2002
Андрей Аранышев
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему
* Рассмотрение законопроект об апартаментах перенесли на 2022 год. Как мы должны это оценивать?
* На какой ноте заканчивает год рынок новостроек.
* О чём говорят декабрьские показатели.
* Инфляция и рост цен на жильё.
* Чего ждут от 2022 года застройщики (часть 2).
* Чего ждут от 2022 года застройщики (часть 1).
* 2022 год и борьба с инфляцией. Окажется ли она успешной? (часть 2-я).
* "Затоварка" рынка и снижение цен - возможные сценарии в 2022 году.
* Поддержка государством рынка индивидуального жилищного строительства уже не способна «разогреть» рынок.
* Высокие цены квартир в новостройках и низкие темпы продаж не совместимы.
* 2022 год и борьба с инфляцией. Окажется ли она успешной?
* Фондовый рынок в России падает второй месяц. Когда произойдёт остановка?
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,
