В 2021 году встречная покупка квартиры обрела популярность среди широких кругов населения. По статистике, около 80% сделок, совершаемых на вторичном рынке недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге, заключается именно таким образом. Встречная покупка квартиры – выгодный вариант для тех, кто мечтает стать владельцем нового жилья, но не имеет на руках средств на его приобретение.
В статье мы рассмотрим понятие встречной покупки квартиры, какие плюсы и риски существуют у процедуры, какие документы необходимы, инструкция по проведению сделки.
Что значит встречная покупка квартиры
Встречная покупка квартиры – это единовременное проведение купли-продажи недвижимости. Одна жилплощадь продается и на вырученные средства в кратчайшие сроки приобретается другая. Особенность встречной покупки квартиры – минимальные промежутки времени между сделками с недвижимостью.
Что представляет собой встречная покупка:
- продажа одной жилплощади и параллельная покупка другой;
- обмен жилплощади на новую с доплатой;
- продажа вторичного жилья и мгновенное приобретение недвижимости в новостройке.
Встречная покупка квартиры позволяет обрести новое жилье в кратчайшие сроки. Например, на рынке недвижимости встречаются предложения от застройщиков, которые реализуют выкуп жилья по заниженной цене с моментальным предоставлением объектов в новостройке. Для большинства россиян этот вариант не самый выгодный, т. к. гораздо удобнее продать старую квартиру и приобрести новую.
Помимо этого, встречаются и другие варианты встречных покупок. Их отличительная черта – в роли объектов соглашения выступает недвижимое имущество.
Встречная продажа недвижимости происходит следующим образом:
- Владелец жилплощади продает ее потенциальным покупателям.
- Вырученные средства помещаются в банковскую ячейку. Впоследствии организация передает их собственнику жилья, которое планируется приобрести.
- Финал сделки – урегулирование юридических вопросов.
Встречные покупки ориентированы на покупателей – они предотвращают зависание денег. Например, в 2021 году происходит быстрый рост цен на недвижимость. Если поиск подходящей квартиры затянется надолго, средства покупателя могут обесцениться. Альтернативный вариант покупки жилья позволяет человеку оставаться с желаемой недвижимостью, а не с деньгами.
Например, супружеская пара проживает в трехкомнатной квартире. Решив развестись, муж и жена понимают, что им понадобится раздельное жилье. По обоюдному согласию бывшие супруги приняли решение продать трехкомнатную квартиру, чтобы одновременно совершить две покупки недвижимости: первую – для жены и ребенка, вторую – для мужа. Логично, что новое жилье будет иметь меньшую площадь в сравнении с предыдущим.
Муж и жена находят покупателя, показывают ему квартиру и называют свою цену. Параллельно с этим они подыскивают на рынке недвижимости подходящие варианты. Подготовив документы, супруги осуществляют сразу две сделки: продажу старой квартиры и покупку двух новых объектов. Таким образом, их выручка не задерживается, а сразу находит применение.
В чем плюсы и минусы одновременных сделок
Новички в сфере недвижимости часто задаются вопросом, почему встречные покупки так распространены. Причина их популярности в отсутствии свободных денег. Сегодня сложно встретить россиянина, у которого на банковском счете будет лежать 5 миллионов рублей. Встречная покупка квартиры – выход из бедственного положения для тех, у кого остро стоит жилищный вопрос.
Продажа квартиры с последующей покупкой новой позволяет переехать в жилище своей мечты даже при отсутствии реальных денег. Многим россиянам удобен этот способ.
На практике дела обстоят гораздо проще: за потенциального клиента решаются практически все вопросы. Например, часто агент продавца предлагает покупателю альтернативные способы быстрого получения средств на покупку квартиры. Специалист фактически совершает дополнительную работу: его задача – продать жилье, а не консультировать клиентов. Но без этого не обойтись. Как показывает практика, при отсутствии должной поддержки со стороны агента шанс успешно продать квартиру уменьшается на 80%.
Преимущества встречной покупки квартиры:
- моментальное заселение в новое жилище;
- экономия на услугах посредников: по факту совершается две операции, но специалисты получают единый гонорар;
- минимальные финансовые потери: риск обесценивания денег сводится к нулю.
Несмотря на выгоду, встречная покупка квартиры имеет и недостатки.
Среди них:
- Временные затраты. Например, покупатель подобрал себе подходящее жилье, договорился с продавцом. Но тот, в свою очередь, не может подобрать себе квартиру. Так выстраивается целая цепочка недвижимости: чем больше вариантов, тем выше риски.
- Зависимость от условий продажи. Приобретая новую квартиру, покупатель отвечает лишь за юридическую чистоту собственной сделки. У него нет агентских или предварительных договоров с продавцом, он не имеет права вмешиваться в его дела. Одна из сторон может наткнуться на мошенника.
- Разногласия. В сделке, как правило, участвует большое число участников – покупатели и продавцы, их агенты и риелторы. Между ними может возникнуть спор.
Порядок действий при встречной покупке квартиры
Во встречной покупке квартиры участвуют не только стороны (покупатель и продавец), но и риелторы, агенты по недвижимости. Они делят этот процесс на 6 основных этапов.
Алгоритм действий:
- Оценка стоимости недвижимости. Процедура позволяет покупателю и продавцу оценить свои финансовые возможности. Для получения достоверных данных лучше всего обратиться в оценочную компанию. Специалисты досконально изучают квартиру, ее площадь, месторасположение, близость к инфраструктуре. Обращение в компанию позволит получать реальные и объективные сведения, узнать точную стоимость будущего жилья. Оценку недвижимости можно реализовать и самостоятельно. Для этого предстоит проанализировать похожие предложения на рынке.
- Поиск покупателя и продавца. Один из основных этапов при одновременной продаже и покупке квартиры. Выполняется в два этапа.
- Согласование условий сделки. Обе стороны встречаются на нейтральной территории для заключения договора. Документ становится свидетельством серьезных намерений сторон-участников, запрещает вести переговоры с потенциальными клиентами. На этом этапе определяется формат и место проведения сделки, способ передачи средств. Если продавец и покупатель не могут прийти к консенсусу, они мирно расходятся.
- Проверка и оценка недвижимости. В идеале этот этап реализуется при поддержке юристов и специалистов из оценочных компаний.
- Подготовка документов, договора купли-продажи. Процедура происходит в присутствии нотариуса.
- Оформление сделки и расчет, регистрация права собственности. В назначенный день стороны встречаются для подписания бумаг и внесения оплаты.
Поиск покупателя и продавца
Поиск покупателя и продавца – один из первых шагов при встречной покупке недвижимости. Выполняется двумя способами.
Первый – самостоятельные поиски. В интернете можно встретить множество объявлений о продаже и покупке недвижимости. Чаще всего они встречаются на сайте Avito.
Второй – обращение за помощью в агентство недвижимости. Услуги компании недешевые, зато специалисты значительно расширят спектр предложений, сэкономят время и помогут избежать мошенничества.
Как только покупатель и продавец найдены, они могут оформить предварительное соглашение. Документ обязывает их действовать в рамках договоренностей, блокирует поиск потенциальных покупателей. При оформлении договора вносится задаток – символическая сумма, выступающая гарантом при проведении операции.
Проверка и оценка недвижимости
Этот этап лучше всего проводить при поддержке юристов и оценщиков недвижимости. Первые помогут проверить юридическую чистоту квартиры, подлинность документов на недвижимость, домовую книгу, наличие обременений и долгов за коммунальные услуги. Вторые – вычислят реальную стоимость жилплощади, определят ценовой сегмент новой квартиры.
Чаще всего мошенники, пользуясь непросвещенностью покупателей в вопросах недвижимости, придумывают для них уловки. Например, продают квартиру умершего человека. Опытные юристы помогут избежать обмана при заключении сделки купли-продажи.
Подготовка документов
Документальная база формируется в двух и более экземплярах. В нее входит набор стандартных бумаг для заключения договора купли-продажи.
Каждой стороной составляется по два соглашения. В 1-м она выступает в роли продавца, во 2-м – в лице покупателя. Документы, необходимые для покупки-продажи квартиры, могут быть взаимозависимыми и наоборот.
Например, в соглашении указывается условие проведения сделки – покупка новой квартиры. Информация о будущей жилплощади отображается и во втором договоре. Благодаря этой связи покупателю удается вернуть прежнюю квартиру в случае расторжения сделки с продавцом новой. Помимо этого, в соглашении указывается дата освобождения квартиры предыдущим владельцем.
Список необходимых документов при покупке-продаже квартиры согласовывается с юристами. У каждой сделки индивидуальные условия, поэтому перечень может отличаться от общепринятого.
Оформление сделки и расчет
Оформление сделки и расчет – решающий этап при проведении встречной покупки квартиры. Стороны-участники встречаются в назначенный день для подписания правоустанавливающих бумаг и финансовых расчетов. Во избежание обмана действия координируются юристами.
Согласно части 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, после подписания бумаг стороны обязаны обратиться в Росреестр для переоформления прав собственности. После регистрации подписывается акт приема-передачи средств, производится оплата. Некоторые субъекты нашей страны предусматривают подписание бумаги на стадии регистрации, то есть заранее.
Особенность проведения встречных сделок – минимальный контакт с деньгами. Продавец и покупатель могут учитывать средства в счет стоимости жилья. Этот момент указывается при оформлении сделки купли-продажи. Если приобретение квартиры требует доплаты, должник создает банковскую ячейку или производит наличный расчет.
Для получения денег в кредит нужно заручиться одобрением банка. Срок обработки заявки – 14 рабочих дней. Как только ипотечное соглашение будет подписано, сделка купли-продажи считается успешно завершенной.
Правила покупки-продажи квартиры предусмотрены ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Акт содержит перечень необходимых бумаг для передачи прав собственности.
При работе с недвижимостью обе стороны должны быть осведомлены о подводных камнях, усложняющих реализацию сделки.
Среди них:
- Неправильная оценка недвижимости. Далеко не все хозяева готовы смириться с реальной стоимостью своего жилья. Увеличивая цену, они дезориентируют самих себя, усложняют процесс поиска. Например, если покупатель рассчитывает продать свое жилье за высокую цену, то он планирует купить и дорогую квартиру. Реальная картина вводит его в заблуждение, вынуждает занимать деньги у родственников и знакомых, брать кредит или ипотеку.
- Неопределенность в выборе. Покупатель может сомневаться относительно требований к новому жилью. Из-за этого он теряет не только время, но и потенциальных партнеров.
- Юридические прецеденты. Если одна из сторон несведуща в юридических тонкостях приобретения недвижимости, ей лучше обратиться за помощью к специалистам. Действуя самостоятельно, можно создать множество проблем. Например, собственник получил недвижимость по наследству и решает продать его, чтобы купить квартиру в новостройке. Однако он не знает о том, что другие наследники могут претендовать на жилье, аннулировать сделку в судебном порядке.
Встречная покупка недвижимости – продажа квартиры с одновременной покупкой другой. Главное преимущество единовременных сделок – экономия денег и времени. Основные недостатки – высокая ответственность и зависимость от обстоятельств партнера. Встречная покупка квартиры предусматривает определенный порядок действий, состоящий из шести этапов. Ознакомившись с подводными камнями, стороны-участники смогут обезопасить себя от мошенников и недобросовестных специалистов.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.
