Вот и в Центральном банке заметили причину «подорожания» в прошлом году новостроек. Мы эти причины обсуждали ранее и они никак не связаны ни со спросом, ни с подорожанием стройматериалов, ни с проектным финансированием.
Ничто из вышеперечисленного, вопреки многочисленным заявлениям представителей застройщиков, никак не связано с ростом, который зафиксировал Росстат по итогам 2022 года.
Распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком
Подорожали они, по большей части, только для тех, кто приобретал новостройки при помощи этих «медвежьих услуг». Остальные, немногочисленные посетители офисов продаж с наличными, получали виртуальный бетон совсем по другим ценам.
Для бедных дороже
Но таких – отчаянных, теперь всё меньше, поэтому итоговые средние цены, сложились исходя, в основном, из сделок с «безденежным» контингентом. Тех, у кого толком ни первоначального взноса, ни возможности стабильно и качественно обслуживать свои долги в случае даже минимального снижения доходов.
Центральный банк отмечает существенное ухудшение стандартов ипотечных кредитов, так, в четвертом квартале 2022 года доля заемщиков с показателем долговой нагрузки более 80% достигла 44%, а доля ипотеки с низким первым выросла до 53%
Вот в ЦБ и забили в колокол. Причём начали это делать достаточно давно, ещё тогда, когда ставки под 0,1% были не так широко распространены, банкиры видели угрозу даже в стандартных, льготных программах.
Ну а вал сделок по программам от застройщиков, который наблюдался в прошлом году и искусственно раздул цены, оказался для регулятора не то чтобы сюрпризом, там видимо не ожидали, что сами банки пойдут на массовую выдачу кредитов всем подряд.
Оказалось, что финансисты не в состоянии самостоятельно справиться с детской болезнью – слепой жаждой наживы.
Застройщиков понять можно, тем не важно, как и кому продавать свои изделия. Но банкиры?! От них такого, видимо, в ЦБ не ждали.
Толком не помогло даже ограничение по первоначальному взносу, введённое с первого декабря, где минимальный порог 10%. Да и как это может повлиять положительно, если по таким программам цена завышена на 30%?
Растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%). Она выросла до 53% в четвертном квартале 2022 года с 48% кварталом ранее
Неликвидный залог
Банк, получая в залог ДДУ с завышенной на 30% ценой и клиента загруженного платежами под завязку, с большой вероятностью рискует остаться с переоцененным активом, который на вторичном рынке дешевле и неплатёжеспособным клиентом.
Таких, между тем, сильно прибавилось.
Но, одно дело, когда такой клиент имеет долг, скажем, 200,0 тыс. сроком до 5 лет, совсем другое, когда заёмщик с кредитом в 4,0 млн. и по сути без обеспечения
Регулятор отмечает, что доля клиентов с высоким уровнем долговой нагрузки превышает аналогичный показатель в необеспеченном потребительском кредитовании, хотя традиционно заемщики в ипотеке характеризовались гораздо более низким уровнем долговой нагрузки.
Вот по этим причинам в сообщениях ЦБ и начали появляться такие громкие термины как - «ценовой пузырь». По этим причинам, там и начали срочно принимать меры, которые совсем не популярны у застройщиков, ибо грозят им достаточно сильным снижением объёмов продаж в будущем
Банк России принял решение повысить с 1 мая 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков.
Касаться эти меры будут исключительно ипотеки на новостройки. Вторичный рынок, в связи с его более адекватным ценообразованием, оставляют без изменений
В новостройках 69% имеют LTV (долг к реальной цене залога) более 80%.
Практика завышения цены квартир при субсидировании застройщиками привела к тому, что даже при первом взносе 30%, LTV составляет 90-100%. А уж при взносе 20% – все 100-115%
С первого мая выдавать такие кредиты, а так же кредиты с минимальными первоначальными взносами, банкирам будет себе дороже
Повышение надбавок может привести к некоторому замедлению роста ипотеки, однако результатом станут более сбалансированный рост на рынке жилья, купирование рисков ценового пузыря
Послесловие
Видимо понимая, что цены придётся снижать, застройщики взялись за старое и снова запели песни о росте себестоимости строительства
Девелоперы зафиксировали в России новый виток подорожания строительства жилья.
За последнее полугодие, по данным представителей отрасли, рост составил от 5 до 10%.
Причина — в увеличении стоимости стройматериалов, нехватке оборудования и персонала
Старые песни о главном…
Другое дело, что цены конечно можно держать на текущем уровне, возможно, даже повышать, но покупателей от этого больше не станет.
Особенно, если учесть, что в прошлом году, новостройки продавались в ипотеку в 80-90% случаев и около трети этого объёма – по программам от застройщиков
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу!
Источник - realty.ria.ru
