Арендная плата за дом состоит из двух частей: арендной платы за землю и того, что Адам Смит называет арендной платой за здание. Первый определяется обычными принципами ренты. Это вознаграждение, выплачиваемое за пользование участком земли, занимаемым домом, и его принадлежностями; и варьируется от простого эквивалента арендной платы, которую земля могла бы предоставить в сельском хозяйстве, до монопольной ренты, выплачиваемой за выгодные ситуации на густонаселенных магистралях. Арендная плата за сам дом, в отличие от земли, является эквивалентом труда и капитала, затраченных на строительство. Тот факт, что он поступает ежеквартальными или полугодовыми платежами, не имеет никакого значения для принципов, которыми он регулируется. Он включает обычную прибыль на капитал застройщика и аннуитет, достаточный по текущей процентной ставке после оплаты всех ремонтных работ, оплачиваемых владельцем, для замены первоначального капитала к моменту износа дома или к истечению обычного срока аренды здания.
Налог в размере стольких процентов от валовой арендной платы падает на обе эти части одинаково. Чем дороже арендуется дом, тем больше он платит налогов, независимо от того, является ли причиной качество ситуации или качество самого дома. Однако случаи применения этих двух частей налога должны рассматриваться отдельно.
Столько, сколько составляет налог на арендную плату за здание, в конечном счете должно ложиться на потребителя, другими словами, на арендатора. Ибо, поскольку прибыль от строительства уже не превышает обычной ставки, она, если бы налог падал на владельца, а не на арендатора, стала бы ниже прибыли от не облагаемых налогом предприятий, и дома не строились бы. Однако вполне вероятно, что в течение некоторого времени после того, как налог был впервые введен, большая его часть ляжет не на арендатора, а на владельца дома. Значительная часть потребителей либо не могла позволить себе, либо не захотела бы платить свою прежнюю арендную плату с добавлением налога, но удовлетворилась бы более низкой шкалой размещения. Таким образом, дома на какое-то время превысят спрос. [стр. 558]следствием такого избытка в случае большинства других предметов было бы почти немедленное сокращение предложения; но такой долговечный товар, как дома, не уменьшается быстро в количестве. Действительно, новые здания того класса, на которые снизился спрос, перестали бы возводиться, за исключением особых причин; но в то же время временный избыток снизил бы арендную плату, и потребители получили бы, возможно, почти то же жилье, что и раньше, за ту же совокупную плату, арендную плату и налог вместе взятые. Однако постепенно, по мере того как существующие дома изнашивались или по мере того, как увеличение населения требовало большего предложения, арендная плата снова возрастала; до тех пор, пока не становилось выгодно возобновлять строительство, чего не будет до тех пор, пока налог не будет полностью передан арендатору. Таким образом, в конечном итоге арендатор несет ту часть налога на арендную плату, которая приходится на оплату самого дома, исключительно за землю, на которой он стоит.
Отчасти иначе обстоит дело с той частью, которая представляет собой налог на земельную ренту. Поскольку налоги на арендную плату, правильно называемые, падают на арендодателя, налог на земельную ренту, можно предположить, должен падать на землевладельца, по крайней мере, после истечения срока аренды здания. Однако он не ляжет полностью на землевладельца, если только с налогом на земельную ренту не будет объединен эквивалентный налог на сельскохозяйственную ренту. Самая низкая арендная плата за землю, сдаваемую под строительство, очень мало превышает арендную плату, которую та же земля давала бы в сельском хозяйстве: поскольку разумно предположить, что земля, за исключением исключительных обстоятельств, сдается в аренду или продается для строительства, как только она определенно стоит больше для этой цели, чем для обработки. Поэтому, если налоговым были положены на землю-ренту, не будучи также возложил на сельскохозяйственных арендной платы, оно будет, если плевой суммой, снизить отдачу от низкой земли-арендная плата ниже обычного возвращения с земли, и проверить дальнейшее строительство столь действенно, как если бы это был налог на дом-арендная плата, до тех пор, пока увеличение спроса растущего населения, или сокращение поставок обычными причины разрушения, поднял арендную плату на полный эквивалент [стр. 559]для уплаты налогов. Но что бы ни повышало самую низкую земельную ренту, оно повышает все остальные, поскольку каждое из них превосходит самое низкое по рыночной стоимости своих особых преимуществ. Поэтому, если бы налог на арендную плату за землю составлял фиксированную сумму за квадратный фут, то более ценные ситуации платили бы не больше, чем те, которые меньше всего запрашиваются, этот фиксированный платеж в конечном итоге лег бы на арендатора. Предположим, что самая низкая арендная плата за землю составляет 50 долларов за акр, а самая высокая-5000 долларов, налог в размере 5 долларов за акр с арендной платы за землю в конечном итоге повысит первую до 55 долларов, а вторую, следовательно, до 5 005 долларов, поскольку разница в стоимости между двумя ситуациями будет точно такой же, как и раньше: следовательно, ежегодные 5 долларов будут выплачиваться арендатором. Но налог на арендную плату за землю должен быть частью налога на дом, который является не фиксированным платежом, а процентом от арендной платы. Следовательно, самый дешевый участок, как и прежде, должен был заплатить 5 долларов, самый дорогой заплатил бы 500 долларов, из которых только 5 долларов можно было бы бросить на арендатора, поскольку арендная плата все равно была бы повышена только до 5 005 долларов. Следовательно, 495 долларов из 500 долларов, взимаемых с дорогостоящего участка, упадут на землевладельца.341 Таким образом, налог на жилье необходимо рассматривать в двойном аспекте, как налог на всех жильцов домов и налог на арендную плату за землю.
В подавляющем большинстве домов арендная плата за землю составляет лишь небольшую часть годовой платы за дом, и почти весь налог ложится на жильца. Только в исключительных случаях, как, например, в излюбленных ситуациях в больших городах, преобладающим элементом арендной платы за дом является арендная плата за землю; и среди очень немногих видов дохода, пригодных для особого налогообложения, эти земельные ренты занимают основное место, являясь самым гигантским из сохранившихся примеров огромных богатств, быстро и во многих случаях неожиданно приобретенных несколькими семьями в результате простой случайности владения определенными участками земли без их участия в приобретении с наименьшими усилиями, затратами или риском. Таким образом, до тех пор, пока налог на жилье падает на землевладельца, он не может вызвать обоснованных возражений.
[стр. 560]
В той мере, в какой это ложится на жильца, если справедливо пропорционально стоимости дома, это один из самых справедливых и самых неисключаемых налогов из всех. Никакая часть расходов человека не является лучшим критерием его средств или, в целом, не имеет более близкой пропорции к ним. Равенство этого налога может быть серьезно поставлено под сомнение только по двум основаниям. Во - первых, чтобы скряга мог избежать этого. Это возражение применимо ко всем налогам на расходы; ничто, кроме прямого налога на доходы, не может достичь скупца. Второе возражение состоит в том, что человеку может потребоваться больший и более дорогой дом не потому, что у него больше средств, а потому, что у него большая семья. Однако на это он не имеет права жаловаться, поскольку наличие большой семьи зависит от собственного выбора человека; и, что касается общественных интересов, это скорее обескураживает, чем поощряет.342
Оценка дома должна проводиться не по цене, за которую он будет продаваться, а по стоимости его восстановления, и эта оценка может периодически корректироваться с учетом того, что он потерял в стоимости со временем или приобрел в результате ремонта и улучшений. Сумма измененной оценки составит основную сумму, проценты от которой при текущей цене государственных средств будут составлять годовую стоимость, по которой здание должно быть облагаемо налогом.
[стр. 561]
Как доходы ниже определенной суммы должны быть освобождены от подоходного налога, так и дома ниже определенной стоимости должны освобождаться от налога на жилье по универсальному принципу избавления от всех налогов, абсолютно необходимых для здорового существования. Для того, чтобы жильцы жилых помещений, а также домов могли воспользоваться, как это и должно быть по справедливости, этим освобождением, владельцам может быть необязательно, чтобы каждая часть дома, занимаемая отдельным арендатором, оценивалась и оценивалась отдельно.
