Михаил, герой нашей истории, долго думал и взвешивал, какую квартиру ему покупать: в строящемся доме или на вторичном рынке. Решил, что готовую квартиру выгоднее – сразу можно переехать из съемного жилья. То, что можно нарваться на мошенников, Михаил знал, но никак не относил к себе – ну уж он-то не дурак!
Бороться и искать, найти и не сдаваться
Прежде чем идти на сделку, Михаил прочитал много статей о #покупке недвижимости, проштудировал законы и даже начал хвастаться коллегам из отдела продаж, где он трудился старшим менеджером, что если вдруг его сократят в офисе, то пойдет в риэлторы.
На поиски квартиры в ближнем Подмосковье ушло больше шести месяцев. В это время он дважды находил подходящие варианты, но они срывались по независимым от него причинам: в первом собственник снял квартиру с продажи в ожидании роста цен, во втором выстроилась длинная цепочка сделок, и кто-то в ней перед самой подачей документов на регистрацию пошел на попятную. Михаил потратил много сил и денег на #проверку юридической чистоты квартир, и когда покупка не состоялась второй раз, даже впал в отчаяние.
Объявление о продаже очередной подходящей квартиры молодой человек нашел в интернете. На звонок ответила женщина, представившаяся риэлтором. Она подробно рассказала о квартире и пообещала ее показать в удобное для покупателя время.
Молодой мужчина приехал на просмотр и первое положительное впечатление получил, когда только вошел в подъезд: там было чисто и светло, на подоконниках стояли цветы, а встретившаяся старушка с ним приветливо поздоровалась. Квартира Михаилу тоже понравилось. В ней было все так, как и мечтал парень – чисто, уютно, минимум мебели и хлама.
Документы в порядке
В квартире была только #риэлтор, и Михаил начал расспрашивать ее о собственнике. Женщина объяснила, что хозяйка сейчас в отъезде, но она будет присутствовать на сделке и все документы подпишет собственноручно. У риэлтора были копии документов о собственности, как женщина объяснила, для ознакомления. Когда дойдет до сделки, хозяйка предъявит подлинники.
Риэлтор показала копию свидетельства о собственности и выписку из ЕГРН, откуда Михаил узнал, что хозяйка владеет квартирой примерно полтора года, а получила она ее по дарственной от какого-то мужчины – как объяснила риэлтор, от ее дяди. Но никаких документов, подтверждающих родство, не было.
Также прилагался паспорт из БТИ, откуда было видно, что перепланировки в квартире не делались. Копия выписки из домовой книги гласила, что в квартире на данный момент никто не зарегистрирован. «Значит, нет риска, что кто-то заупрямится с выпиской, – подумал дотошный менеджер. – Главное, что нет зарегистрированных детей, а то еще и органы опеки подключатся к сделке».
Михаил сказал, что для подстраховки он еще и сам закажет справку из ЕГРН. Но квартира ему понравилась, и он согласился на сделку при условии, что получит небольшую скидку – на косметический ремонт. Квартира продавалась по рыночной цене, здесь не было никакого подвоха. И логично, что покупатель хотел выторговать скидку. Риэлтор пообещала поговорить с хозяйкой и дать ответ.
Каждый покупатель, конечно, хочет сэкономить и при возможности не упускает этот шанс. И когда риэлтор сообщила Михаилу, что хозяйка согласилась скинуть 200 тыс. рублей, это его обрадовало. А получив выписку из ЕГРН, которая его устроила, согласился на сделку.
К тому времени вернулась из поездки собственница – молодая девушка, с виду похожая на подростка. Они подписали договор, заложили деньги в банковскую ячейку, так как хозяйка не пожелала связываться с аккредитивом, и подали все документы на регистрацию.
Отдайте квартиру муниципалитету!
Михаил получил правоустанавливающие документы на квартиру, рассчитался с продавцом и после небольшого косметического ремонта переехал в квартиру. А через четыре месяца его повесткой вызвали в #суд: «Рассматривается дело по иску о признании недействительным свидетельства о праве на наследство, полученного на основании подложных документов, признании недействительными договоров дарения и купли-продажи, а также о признании права собственности на квартиру, истребовании жилого помещения из незаконного владения, выселении из квартиры».
Оказалось, что у умершего собственника не было близких родственников. Узнав об этом по своим каналам, мошенник предъявил нотариусу поддельные документы о родстве – назвался племянником, сыном умершей сестры. Не увидев подвоха, а, возможно, и за взятку(с этим предстояло разобраться суду) нотариус признал «племянника» единственным наследником. А дальше в счастливый «родственник» переоформил на себя квартиру.
Похоже, что #мошенники были юридически подкованными, так как квартиру выставили на продажу, когда заканчивался общий исковой срок по наследственным делам (он составляет три года согласно ст. 196 ГК РФ ). При проверке юридической чистоты квартиры этот факт сыграл свою роль. Срок исковой давности прошел, другие наследники не объявились.
Но сам мошенник продавать он не стал, чтобы не привлекать к сделке внимания. Через семь месяцев он подарил квартиру «своей племяннице» – неизвестно, настоящей или опять-таки подставной. Квартира была у нее в собственности больше года, поэтому ничто не вызвало подозрений у покупателя.
Теперь всю банду – «дядю», «племянницу» и «женщину-риэлтора» ищет полиция… Понятно, с каким результатом.
Иск об истребовании жилого помещения из незаконного владения и выселении из квартиры подал муниципалитет. Как оказалось, там по каким-то причинам вовремя не заявили о своих правах на квартиру. А когда вспомнили, оказалось, что ею уже владеет постороннее физическое лицо. Управление #муниципального имущества сослалось на то, что квартира, оставшаяся после смерти собственника, являлась выморочным имуществом и должна была перейти в собственность города.
Закон что дышло
Районный суд занял сторону ответчика. Суд руководствовался тем, что последний собственник квартиры, Михаил, является добросовестным приобретателем. При этом не было доказано, что он мог знать о том, что наследство получено по поддельным документам.
Но управление муниципального имущества города имело свои виды на квартиру. Поэтому через своего адвоката подало апелляцию в областной суд.
Суд высшей инстанции отменил решение районного суда и удовлетворил требования муниципалитета, признав недействительными ранее совершенные сделки дарения и купли-продажи и, соответственно, принял решение о передаче квартиры в муниципальный жилой фонд города.
Не согласившись с #изъятием квартиры, Михаил решил судиться дальше. Его адвокату удалось узнать, что в похожем деле в Санкт-Петербурге суд вынес решение в пользу добросовестного покупателя, поэтому у них есть шанс на успех. В том случае суд руководствовался разъяснением Конституционного суда РФ (постановление №16-П от 22.07.2017), где говорилось, что при разрешении таких споров следует придавать значение как факту государственной регистрации права собственности на жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и действиям или бездействию уполномоченных органов.
Иными словами, государственные органы сами виноваты, что зарегистрировали право собственности на жилье на мошенников, а потом забыли про востребование выморочного имущества в казну. При этом страдает добросовестный приобретатель, «что приводит к нарушению конституционных гарантий, права собственности и права на жилище», говорится в документе.
Однако на практике суды в подавляющем большинстве становятся на сторону госструктур, оставляя добросовестных приобретателей наедине со своими проблемами. Риэлторы же и юристы предупреждают своих клиентов: не покупайте квартиры, у которых в истории сделок недавний переход по наследству.
«Ошибся» адресом. Как мошенник показал покупателю одну квартиру, а продал другую
Как жена отозвала иск о разделе совместного с мужем имущества и после развода осталась ни с чем
Подписывайтесь на канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
