Строительство ЖК "Новое Медведково" осуществляет Специализированный застройщик ООО СЗ «Осенний квартал», входящий в Группу компаний ИНГРАД - крупного федерального застройщика.
Оцениваем корпуса №36, 37, 38. со сроком окончания строительства во 2-м квартале 2023 года.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
👉 Проверьте новостройку.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
* Выполнено работ.
Последние фотоотчёты хода строительства, и описание выполненных работ на сайте застройщика, датированы 20 сентября. Ориентируемся на эти данные
Корпус 36
Монолитный ж/б каркас здания вылит на уровне 10 этажа. Ведутся работы по устройству опалубки перекрытия 10 этажа.
Исходя из того, что здание 18-ти этажное, по УПСС (Укрупнённым показателям стоимости строительства), объем выполненных работ можно оценить, приблизительно, в 20-21% от общего объёма работ.
Корпус 37
Монолитный ж/б каркас здания вылит на уровне 13 этажа. Ведутся работы по кладке наружных стен со 2 по 4 этажи.
Исходя из того, что здание 19-ти этажное, по УПСС объем выполненных работ можно оценить, приблизительно, в 24-25% от общего объёма работ.
Корпус 38
Монолитный ж/б каркас здания вылит на уровне 1-2 этажей. Ведутся работы по гидроизоляции стен подвала и обратной засыпке пазух котлована.
Исходя из того, что здание 18-ти этажное, по УПСС объем выполненных работ можно оценить, приблизительно, в 8-10% от общего объёма работ.
* Строительство идёт с небольшим опережением от заявленного графика.
- По корпусам 36 и 37 по состоянию на сентябрь освоено от 20 до 25% объёма работ (см. выше).
Между тем, согласно проектной декларации к окончанию 2-го квартала по обеим корпусам застройщик должен был выполнить 20% объёма строительства.
- По корпусу 38 освоено к концу сентября 8-10% объёма работ.
Согласно проектной декларации 20% объёма работ должно быть освоено по итогам 4-го квартала.
Строительство началось в июне 2021 года
Таким образом 8-10% стоимостного объёма строительства были освоены за чуть больше, чем 3 месяца.
Однако, работы на уровне ниже 0 (рытье котлована, устройство фундамента, литье технического подземного этажа, обратная отсыпка грунта и пр. являются наиболее трудозатратными среди всех видов строительных работ, 8-10% стоимостного объёма соответствуют 12-15% трудозатрат в нормо-часах по видам работ.
После того как застройщик вышел с отметки 0, существующие темпы позволяют застройщику к окончанию 4-го квартала выполнить даже чуть больше, чем 20% строительного объёма.
То есть, и по корпусу 38 застройщик работает с небольшим опережением от заявленного графика.
Строительство идёт, с небольшим опережением от заявленного графика.
* У застройщика отсутствуют проблемы с финансированием строительства.
Сметная стоимость строительства корпусов согласно данных проектных деклараций:
36 – 0,572 млрд.руб.
37 – 1,18 млрд.руб.
38 – 1,267 млрд.руб.
Итого: 3,019 млрд.руб.
С учётом того, что строительный объем по корпусам разный (в зависимости от их площади, которая для корпуса 36 составляет - 8,2 тыс.м2, для корпуса 37 – 17,5 тыс.м2, для корпуса 38 – 19,4 тыс.м2), средний объем выполненных работ по всем трём корпусам можно оценить, по состоянию на конец сентября, в 17-18% от общего объёма работ.
Таким образом, оставшийся объем работ можно оценить в 82-83%.
В денежном выражении от сметной стоимости строительства - это составляет около 2,49 млрд.руб.
Застройщиком заключено соглашение о проектном финансировании строительства с банком ПАО ВТБ.
По состоянию на 6 октября 2021 года неиспользованный остаток кредитного лимита составлял 5,2 млрд.руб.
Что значительно превышает сумму, необходимую застройщику для финансирования оставшихся работ.
Проблемы с финансированием строительства отсутствуют.
* Проблемы с продажами.
Отсутствуют.
Корпус 36
Реализовано жилой и нежилой площади по состоянию на 6 октября 2021 года на сумму 0,83 млрд.руб.
Корпус 37
Реализовано жилой и нежилой площади на сумму 1,92 млрд.руб.
Корпус 38
Реализовано жилой и нежилой площади на сумму 0,465 млрд.руб.
Таким образом, по состоянию на 6 октября 2021 года застройщиком реализовано жилой и нежилой площади на сумму 3,215 млрд.руб.
При этом сметная стоимость строительства составляет 3,019 млрд.руб.
Так как денежная сумма от продаж полностью покрывает сметную стоимость строительства ЖК, и полностью покрывает сумму кредита, который необходим застройщику для того, чтобы профинансировать строительство в полном объёме, никаких проблем с получением очередных траншей, застройщик испытывать не будет, вплоть до окончания строительства, независимо от того, какие продажи у него будут идти в дальнейшем.
Этот застройщик и этот проект, не зависят больше от продаж.
И это, кстати, свидетельствует о том, что заёмное финансирование от банка, которое получает застройщик, осуществляется под минимальный процент (1-3% годовых), что благотворно сказывается на экономике всего проекта.
Никаких проблем с продажами у застройщика нет.
* Застройщик ООО СЗ «Осенний квартал» является успешной хозяйствующей организацией.
Застройщик отразил по итогам первого полугодия значительную прибыль в размере 0,263 млр.руб.
Имеет крупный сформированный уставный капитал в размере 2,76 млрд.руб.
Располагает значительным запасом наличности в размере 2,066 млрд.руб.
В случае нарушения сроков окончания строительства, взыскать неустойку с застройщика не будет представлять никаких проблем.
* Прибыльность проекта.
Очень важно, чтобы проект для застройщика был прибыльным.
Если он убыточный, есть риск, что застройщик не доведёт его до конца.
Оценим приблизительную маржинальность этого проекта.
Корпус 36.
А). По состоянию на 6 октября реализовано через счета эскроу 3 955 м2 жилой площади.
Общая жилая площадь составляет 8 212 м2
Таким образом, еще остались нереализованными 4 257 м2 жилой площади.
Последняя сентябрьская продажная цена составляла 160 тыс.руб.м2
Значит, реализация оставшихся площадей принесет застройщику около 0,681 млрд.руб.
Б). Реализовано 1004 м2 нежилой площади.
Общая нежилая площадь составляет 1 228 м2
Таким образом, еще остались нереализованными 224 м2 нежилой площади.
Последняя сентябрьская продажная цена составляла 173 тыс.руб.м2
Значит, реализация оставшихся площадей принесет застройщику около 0,038 млрд.руб.
Корпус 37
А). Реализовано 11 236 м2 жилой площади
Общая жилая площадь составляет 17 452 м2
Таким образом, еще остались нереализованными 6 216 м2 жилой площади.
Последняя сентябрьская продажная цена составляла 154 тыс.руб.м2
Значит, реализация оставшихся площадей принесет застройщику около 0,957 млрд.руб.
Б). Реализовано 1 766 м2 нежилой площади
Общая нежилая площадь составляет 1 897 м2
Таким образом, еще остались нереализованными 131 м2 нежилой площади.
Последняя сентябрьская продажная цена составляла 170 тыс.руб.м2
Значит, реализация оставшихся площадей принесет застройщику около 0, 022 млрд.руб.
Корпус 38
А). Реализовано 1 853 м2 жилой площади
Общая жилая площадь составляет 19 435 м2
Таким образом, еще остались нереализованными 17 582 м2 жилой площади.
Последняя сентябрьская продажная цена составляла 145 тыс.руб.м2
Значит, реализация оставшихся площадей принесет застройщику около 2, 549 млрд.руб.
Б). Реализовано 1 128 м2 нежилой площади
Общая нежилая площадь составляет 1 182 м2
Таким образом, еще остались нереализованными 54 м2 нежилой площади.
Последняя сентябрьская продажная цена составляла 177 тыс.руб.м2
Значит, реализация оставшихся площадей принесет застройщику около 0,009 млрд.руб.
===
Общая сумма, которую может получить застройщик, продав оставшиеся жилые и нежилые помещения составляет: 4, 256 млрд.руб.
При этом, уже было реализовано жилой и нежилой недвижимости в трех корпусах на сумму 3, 215 млрд.руб. (см. выше).
Таким образом, общая выручка застройщика от реализации всех площадей может составить: 7, 471 млрд.руб.
При этом сметная стоимость строительства составляет всего 3,019 млрд.руб.
Вывод: Строительство ЖК «Новое Медведково» является высокомаржинальным проектом.
* Как застройщик строил раньше.
Группа ИНГРАД – крупный федеральный застройщик, осуществлявший строительство домов и ранее, и ведущий их и в настоящий момент (помимо ЖК «Новое Медведково»). Общее количество строящихся в настоящий момент домов – 56 шт.
Застройщики, входящие в ГК ИНГРАД, допускали задержки со сдачей.
Однако показатели срока задержек являются вполне приемлемыми.
Более того, в последние годы эти показатели улучшаются, и средний срок задержки непрерывно сокращается.
Вывод:
* Застройщик ООО СЗ «Осенний квартал» входит в группу компаний крупного федерального застройщика ИНГРАД, который осуществлял ранее и осуществляет в настоящий момент строительство множества объектов.
Застройщики этой группы допускали задержки со сроками окончания строительства, однако сроки задержек не являлись критическими.
Более того, в последние годы ситуация явно улучшилась.
* Строительство ЖК «Новое Медведково» ведётся застройщиком даже с небольшим опережением заявленного графика строительства.
* Сам проект высокомаржинален.
* Обеспечен финансированием не только со стороны банка, но и за счёт собственных средств застройщика, в полном объёме.
* При этом, никаких проблем с получением денег от банка не будет, вплоть до окончания строительства, так как объем уже полученных на эскроу счета денежных средств, превышает сметную стоимость строительства.
Проект получит нужное финансирование, в положенный срок и по графику, даже если продажи будут отсутствовать вовсе.
Данный проект, после хороших продаж в самом начале, больше не зависит от реализации в нем площадей.
* Сам застройщик ООО СЗ «Осенний квартал» является организацией, демонстрирующий значительную прибыль, имеющий очень крупный сформированный уставный фонд, располагающий значительными суммами денежных средств на расчётном счёте.
* В случае нарушений со сроками сдачи, проблем со взысканием с застройщика неустойки не будет.
Однако желающие приобрести квартиру в этом ЖК должны исходить из следующего.
Проект успешный, а сам застройщик чрезвычайно денежный.
Никакой зависимости от денег потенциальных дольщиков у него нет.
Поэтому рассчитывать на какие-то скидки, на которые мог бы пойти другой застройщик, скажем, для активизации продаж, в данном случае не нужно, так как этому застройщику никакая активизация продаж не нужна.
Скидок и снижения цен здесь можно не ожидать.
Итог:
ЖК «Новое Медведково», является безрисковым объектом с точки зрения покупки в нем квартиры.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
👉 Проверьте новостройку.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
