(по состоянию на сентябрь 2021 года).
1. Фактически выполненные застройщиком объёмы работ.
Ориентироваться на данные застройщика, о текущем ходе работ, не получится. Такие данные на сайте застройщика отсутствуют.
Однако, такие данные, по состоянию на 16 сентября 2021 года, имеются на сайте НДВ ru. (НДВ Супермаркет недвижимости). Фотоотчёт и виды выполненных работ.
Что сделано к этому моменту?
Дома 26-27 этажные, монолитные каркасы вылиты на уровне 15 – 27 этажей. Частично выложены наружные стены, частично (не на всех корпусах) ведётся утепление наружных стен (начаты работы по наружной отделке), частично (не во всех корпусах), ведётся монтаж оконного профиля и ведётся остекление. В некоторых секциях отдельных корпусов ведётся утепление кровли, осуществляется монтаж вентиляционных каналов.
Электронная почта🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru
Таким образом, к исходу 3-го квартала, по УПСС (укрупнённым показателям стоимости строительства), объем выполненных работ можно оценить в 35-40% от всего объёма работ, не больше.
Планы застройщика на эту дату были другими.
С 1-го по 4-й квартал 2021 года, застройщик должен был освоить объем работ от 80% до 100%. Соответственно, к исходу 3-го квартала, должно быть выполнено, как минимум, 90% всего объёма строительства. Однако, к 16 сентября сделано не более 35-40%.
Отставание значительное.
2. Сметная стоимость строительства 4-х жилых корпусов составляет 8,5 млрд.руб.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Посмотреть, как 👉💻
-------------------------------------------------------------------------------------------------
3. По состоянию на 30 июня (1-е полугодие) в строительстве было освоено всего 2,3 млрд.руб.
То-есть, к 30 июня освоено не более 27% всего объёма строительства (исходя из сметной стоимости в 8,5 млрд.руб.)
При том, что только к 1-му кварталу (к 31 марта, согласно проектной декларации), должно было быть освоено 80%, то есть, более 6,8 млрд.руб.
Финансирование строительства не достаточное.
4. Темпы строительства.
За 1-е полугодие, 2021 года на строительстве было освоено 532 млн.руб.
Или, 6,2% от общего объёма работ (исходя из сметной стоимости в 8,5 млрд).
Если исходить из того, что к исходу 3-го квартала освоено не больше 35-40% строительного объёма, такие темпы позволяют закончить строительство, не раньше, чем через 10 кварталов, или, в начале 2024 года, то есть, на 2,5 года позже запланированного срока (по плану, в 4-м квартале 2021 года).
5. Кроме того, необходимо констатировать, что во 2-м квартале темпы финансирования, замедлились.
Если в 1-м квартале (прим: в холодное время года) было профинансировано и выполнено работ на 300 млн.руб.
То во 2-м квартале, в разгар строительного сезона (тёплое время года), было освоено только около 230 млн.руб. (530 млн.-300 млн.)
То есть, объём финансирования во втором квартале, уменьшился.
6. Застройщик лишь меньшую часть квартир продаёт с использованием механизма эскроу.
Например, в корпусе 1 это выглядит следующим образом.
Значительная часть квартир распродается с использованием отчислений в компенсационный фонд.
То есть большую часть полученных от дольщиков денежных средств застройщик может использовать по собственному усмотрению (в том числе, и нецелевым образом), так как они поступают на расчётный счёт застройщика, а не эскроу счета в банке.
Так как застройщик не пользуется кредитами банков,
то контроль со стороны банков за целевым использованием полученных от дольщиков денежных средств (который осуществляет банк, выдавая застройщику кредит на финансирование строительства), отсутствует.
Таким образом, используемая застройщиком схема, не позволяет гарантировать, что полученные от покупателей денежные средства используются именно на строительстве.
7. Основная часть квартир уже распродана.
По состоянию на 9 сентября 2021 года:
* по корпусу 1 – 98%
* по корпусу 2 – 82%
* по корпусу 3 – 95%
* по корпусу 4 – 97%
Однако, все без исключения квартиры проданы по цене 35 тыс.руб. м2
Как, например, во 2-м корпусе, где это выглядит таким образом:
Очевидно, что эти сделки, с нерыночными ценами, имеют притворный характер.
Квартиры были переданы подконтрольным лицам (по 35 тыс.руб. м2), а уже те, продают их по переуступкам по реальным рыночным ценам.
Поэтому приведённые выше цифры продаж, не отражают того, сколько в действительности было продано квартир реальным покупателям.
Однако такие подконтрольные покупатели, имеют перед застройщиком по состоянию на 30-го июня долг (они не рассчитались с ним) в размере почти 5 млрд.руб.
8. Исходя из приведённых данных, очевидно, квартиры в ЖК продаются реальным покупателям только по переуступкам.
Покупающие квартиры по переуступке, должны знать, что по окончании строительства, если они захотят взыскать с застройщика неустойку за просрочку, они смогут рассчитывать на получение неустойки, привязанной только-лишь к цене первоначального договора ДДУ.
Величина неустойки будет рассчитана исходя из цены первоначального договора ДДУ (в котором цена метра – 35 тыс.руб. м2). Это предусмотрено ст. 6 ФЗ № 214 где говорится о том, что неустойка рассчитывается от цены ДДУ.
9. Однако, даже эту неустойку, привязанную к первоначальному договору получить, не удастся, потому что с застройщика нечего будет взять. Это типичная фирма «прокладка».
Застройщик не имеет выручки, персонала, имущества, не несёт никаких расходов, и не получает доходов.
Это также говорит и о том, что, если покупателей квартир не устроит качество выполненных работ, и они захотят взыскать с застройщика штрафы за строительные недоделки, сделать этого, они не смогут. И недоделки им придётся устранять за свой счёт.
10. Имеется решение суда, которое может, как минимум, осложнить строительство (с учётом того, что и сегодня объёмы финансирования работ совершенно недостаточны), либо, в худшем варианте, это строительство прекратить.
Это решение Арбитражного суда, по исковому заявлению мэрии города Москвы, о взыскании с застройщика 1,6 млрд. руб. задолженности, образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка, в пользу Департамента городского имущества города Москвы
Судебное решение было принято 11 июня 2021 года. Суд удовлетворил претензии московских властей в части денежной суммы штрафа.
Застройщик подал апелляцию.
Дата судебного рассмотрения еще не назначена.
Однако, если застройщик проиграет суд апелляционной инстанции, то у него образуется задолженность перед городскими властями в размере 1,6 млрд.руб.
11. В случае отрицательного, для застройщика, решения суда, его счёт будет заблокирован.
Денежные средства дольщиков, поступающие на спецсчета, не могут быть арестованы, так как по закону, это целевое финансирование.
Однако проблема в следующем.
Скажем, очевидно, что нынешнего объёма финансирования совершенно недостаточно для ведения работ по заявленному графику.
Если же застройщик попытается, для дополнительного финансирования, привлечь заёмные денежные средства, то никаких ограничений на наложение взыскания на них, у судебных приставов, не имеется. Такие денежные средства будут списаны, и в стройку они не попадут. То есть, кредиты, для ускорения хода работ, застройщик привлечь не сможет.
Есть еще один аспект.
Если решение суда будет неблагоприятным для застройщика, то застройщик просто не сможет сдать в эксплуатацию построенные дома ЖК. При подготовке документов для сдачи госкомиссии, он не получит заключение о соответствии дома проектной документации, подписанного в Комитете государственного строительного надзора Москвы, без погашения задолженности перед городскими властями.
12. В 2021 году средний размер просрочки у застройщиков Группы Севен Санс, по сданным домам, составил 10 месяцев, увеличившись по сравнению с 2020 годом на 1,5 месяца.
Кроме того, среди домов, строительство которых осуществлял застройщик, уже имеется 1 проблемный объект.
Причём этот проблемный объект появился за последние полгода, потому что, когда я смотрел объекты этого застройщика весной этого года, проблемных объектов у него не было.
С учётом увеличения сроков задержек в этом году, это свидетельствует об ухудшении положения застройщика.
Итоговый вывод:
1. ЖК «Сказочный лес» - глубоко проблемный жилой комплекс.
2. Строительство его осуществляется, на сегодняшний день, темпами позволяющими его сдать, не ранее, чем через 2,5 года относительно заявленного срока окончания строительства (то есть, не в 4-м квартале 2021 года, а в 1-м квартале 2024 года).
3. Кроме того, очевидно, что темпы работ замедляются. Во втором квартале этого года, было освоен меньший объем, чем в первом.
4. Все без исключения, квартиры в этом ЖК продаются по переуступкам, с минимальной начальной ценой у первого покупателя, что не позволяет вторым покупателям рассчитывать на сколько-нибудь значимый размер неустойки, в случае если строительство не будет закончено в срок.
5. Однако, даже и этих сумм получить не удастся, потому что застройщик является типичной фирмой «прокладкой», не располагающий ничем.
6. Имеется решение суда о взыскании 1,6 млрд.руб. в пользу городских властей. Застройщик подал апелляцию. Однако в случае его проигрыша в суде апелляционной инстанции, счёт застройщика будет заблокирован, что не позволит ему привлекать дополнительное финансирования для ускорения хода строительства.
Необходимо иметь ввиду, что отрицательное для застройщика решение суда, не позволит ему сдать построенные дома в эксплуатацию, с получением соответствующих документов, от осуществляющего госприемку городского стройнадзора.
7. Кроме того, косвенные признаки (увеличение просрочек со сдачами построенных домов, появление проблемного дома), свидетельствуют о нарастании проблем у застройщика Севен Санс.
8. Если же дома ЖК «Сказочный лес» не будут построены, то дольщики, которые заключили договора переуступок не с использованием эскроу-счетов, в рамках процедуры банкротства застройщика, не смогут рассчитывать не на что.
Дольщики, которые заключили договора переуступок с использованием эскроу-счетов, в этом случае, смогут рассчитывать только-лишь на возврат 35 тыс.руб.м2. Не более.
В целом:
Покупать квартиры в ЖК «Сказочный лес» не рекомендуется, так как риски очень велики.
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Электронная почта🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru
Посмотреть, как 👉💻
-------------------------------------------------------------------------------------------------
