Мой клиент нашёл квартиру мечты. Звонит и говорит: хочу - не могу, но там есть проблемы.
Хорошо, все проблемы решаются. Беру телефон, звоню продавцу.
Ситуация не то чтобы аховая, но и простой её не назовешь.
Судите сами: не выплачен долг по ипотеке в размере 2 500 000 рублей. Своих денег на погашение этого кредита нет, а желание купить другую квартиру побольше и также в ипотеку у продавца есть.
Но это, как говорится, только начало. На покупку квартиры, а точнее на погашение кредита был использован Семейный (он же материнский) капитал. А это значит, что? Правильно, после погашения долга и снятия обременения надо выделить доли детям. А как только дети станут собственниками надо подключать органы опеки и попечительства для совершения сделки по продаже этой и покупке другой недвижимости.
А еще торговаться не хочется, а еще налоги платить не хочется, поэтому надо занизить цену в договоре.
Ну и как вам такая ситуация? Считаю временные сроки. На все действия уйдет примерно месяца три, может чуть больше - чуть меньше. Покупатель говорит, что у него «не горит» и он подождет. Так с этим вопросом разобрались.
Теперь ведем переговоры по цене. С такими проблемами цена должна быть явно меньше. Переговоры веду аккуратно, не торопясь. Через несколько дней приходим к тому, что на 350 тысяч человек готов снизиться.
Следующий вопрос – занижение стоимости. Я всегда против этих телодвижений. Это всегда опасно как для покупателя, так и для продавца. Не хочешь платить налог – выжди положенный минимальный срок и продавай. Тем более в этом случае надо было подождать всего ничего. Мы с покупателем встали на твердой позиции – никакого занижения, только полная стоимость. Тоже несколько дней длилось обсуждение. Сработало, нас услышали, с нами согласились.
Стали готовить предварительный договор. Мы предлагаем вариант, что внесенная покупателем сумма в 2,5 миллиона рублей должна являться задатком и в случае, если сделка не состоится, вернуть ее надо будет в двойном размере. Это не отсебятина какая-то, это так Гражданский Кодекс говорит.
А продавец в отказ: нет, верну, но только в одинарном размере. То есть, сколько взял, столько и вернул. Покупатель спрашивает: «Юля, это нормально?». Конечно, нет.
Во-первых, покупатель рискует своими деньгами в достаточно большом объеме. Я никого не подозреваю в мошенничестве, но мы все живые люди. Дали денег, помогли погасить кредит, а потом вдруг продавцу кирпич на голову упал, и он в кому впал. И что делать? Куда бежать? С кого деньги обратно спрашивать?
Во-вторых, дали денег. Кредит загашен. Продавец начал производить все действия (а их в данной ситуации ой, как много), время идет (напомню, что здесь уйдет порядка трех-четырех месяцев), а что будет с ценами на недвижимость? А если они подскочут и продавец скажет, что не хочет так дешево продавать квартиру. Продаст квартиру другому, по более высокой цене, отдаст обратно 2,5 млн и ему хорошо, а покупателю надо голову ломать, что он теперь купить сможет. Или в суд идти пытаться опротестовать сделку или просто покупать то, на что денег хватит.
В-третьих, если речь идет об обстоятельствах непреодолимой силы (природные бедствия, война, народные волнения, пандемия) – то да, тут согласны на возврат в том же размере, а вот если сделка не может произойти по вине продавца, его документов и т.д. – то тут уж, извините, но никаких поблажек – двойной размер.
Объясняю это своему клиенту. Он говорит, что полностью со мной согласен. Надо, чтобы у продавца стимул был быстрее все задачи решать, и не было желания от сделки отказаться.
Продавец психанул, сказал, что на таких условиях сделки не будет. Ну нет, так нет. Пойдем другой объект мечты искать, а ему удачи пожелали. Но что-то мне подсказывает, что через пару-тройку дней продавец опять выйдет на связь. Потому что я знаю, что какая бы хорошая квартира не была, но условия проведения сделки тоже влияют на выбор покупателя. А его квартира «с заморочками» будет долго искать своего покупателя. А если и найдется, то он поставит такое же условие: 2,5 млн – это задаток! И никак иначе.
