Решили купить квартиру, выбрали проходящий по цене, локации и состоянию вариант, а там среди собственников есть несовершеннолетние дети. Не такой уж редкий случай. Связываться с такой квартирой или нет?
В принципе, ничего криминального или противозаконного в покупке такой квартиры нет. Но есть, как говорится, нюансы.
При продаже квартиры, в которой среди собственников есть несовершеннолетние, следует провести определенные действия, иначе сделку не зарегистрируют в Росреестре.
А именно: требуется получение согласия органов опеки и попечительства. Которые следят и контролируют процесс.
Суть подобной процедуры: родители, как законные представители своих несовершеннолетних детей, не могут без согласия органов опеки и попечительства продать доли детей. При продаже они (родители) должны соблюсти ряд условий.
Первое: взамен отчуждения долей детей в продаваемой квартире надо приобрести детям в собственность равнозначные доли в другой недвижимости.
Второе: предоставить в органы опеки и попечительства по месту жительства детей документы на продаваемую квартиру и документы на приобретаемую квартиру (согласно перечню конкретного территориального органа опеки и попечительства).
Третье: только при наличии письменного согласия органов опеки и попечительства можно выходить на сделку купли-продажи.
Соответственно, если в решении написана фраза «разрешить продажу такой-то доли несовершеннолетнего (или несовершеннолетних) с одновременной покупкой доли в такой-то квартире» - сделка должна быть альтернативная и состоять минимум из двух квартир.
Если в решении органов опеки и попечительства будет указано «с последующей покупкой», то можно «разорвать» сделки. Но тут есть подводный камень. Если потом родители не купят ребёнку долю в другой квартире, органы опеки вправе отменить вашу сделку по решению суда. И суд будет на их стороне 100 %.
Есть ещё один момент, связанный с собственностью несовершеннолетних. Это зачастую скрытый фактор собственности несовершеннолетних.
Речь идёт о покупке родителями квартиры с использованием ипотечных средств (если при погашении ипотеки использовался маткапитал, и квартира продаётся с неполностью погашенным долгом). Формально дети не собственники. В выписке из ЕГРН указаны только взрослые - либо один из супругов, либо оба. Детей- собственников в выписке нет.
И тут главный подвох. Родители обязаны наделить детей собственностью только после полного погашения кредита. Правильный порядок действий для родителей-ипотетчиков при продаже квартиры из-под залога:
- Первое - погасить долг перед банком,
- Второе - наделить детей собственностью,
- Третье - получить согласие органов опеки и попечительства на продажу доли детей (соответственно, надо что-то купить детям взамен),
- Четвёртое - продавать квартиру с сособственниками несовершеннолетними. И покупать другую квартиру, куда перейдёт доля несовершеннолетних.
Если смотреть на подобную ситуацию без предвзятости, то становится понятно, что по закону купить квартиру из-под залога, в которой использовался маткапитал, практически нереально. Ведь скорее всего собственных средств у продавцов будет недостаточно, раз они продают квартиру, находящуюся в залоге. Новую ипотеку им никто не даст, потому что в приобретаемой квартире дети должны быть сособственниками. А банки не любят таких заемщиков, у которых дети совладельцы.
Замкнутый круг.
Выход - только договориться с опекой, чтобы разрешили наделить детей собственностью в другой квартире (например, у родственников) или чтобы в согласии на продажу прописали, что доли детей положить на счёт в банке, открытый на имя ребёнка. Иногда это удаётся.
Ну и самое главное для покупателя, который решил приобрести квартиру с несовершеннолетними собственниками, - время ожидания сделки. Сроки могут затянуться от 1,5 до 3 месяцев. Это с момента внесения обеспечительного платежа до момента заключения договора купли-продажи. Плюс время на госрегистрацию перехода права и, собственно, время на фактическое освобождение квартиры и передачи её по акту приема- передачи. А это ещё как минимум 2-4 недели.
Учитывайте всегда временной фактор при попытке купить квартиру, где дети являются совладельцами. И контролируйте соблюдение прав несовершеннолетних в приобретаемой квартире.
Желаю вам успешных сделок!
