Досрочное погашение ипотеки имеет массу преимуществ, например: уменьшение срока кредитного договора, а так же суммы переплаты банку, снижение размера ежемесячного платежа. Но не во всех случаях досрочное погашение может обернуться выгодой для заёмщика.
При некоторых ситуациях досрочное погашение ипотечного кредита лишь увеличить долговую нагрузку заёмщика. Рассмотрим ситуации, когда стоит отложить идею досрочного погашения.
Как работает досрочное погашение?
Приобретая квартиру в кредит, Вы заключаете с банком соответствующие договоры, а так же передаете недвижимость в залог банку. Следовательно, кредитор накладывает ограничения на право собственности и запрещает заёмщику продавать, обменивать или дарить жильё.
Поэтому не удивительно, почему собственники квартир пытаются, как можно скорее избавиться от долговых обязательств. Досрочное погашение может стать отличным инструментом, облегчающим долговую нагрузку заёмщика.
Предположим, Вы купили квартиру по льготной программе с процентной ставкой 6,5 %. Стоимость недвижимости составила 2 500 000 рублей. Вы внесли первоначальный взнос в размере 30 % от стоимости жилья, что соответствует 750 000 рублей. Оставшуюся сумму банк выдает Вам в кредит.
Ипотечный договор был оформлен на 10 лет, из чего ежемесячный платёж составляет 19 870,90 рублей, а сумма общей переплаты 634 508,00 рублей. Получается, что через 10 лет Вы выплатите банку 2 384 508,00 рублей.
Через 3 года Вы оформляете имущественный вычет, который составляет 13 % от стоимости квартиры, в нашем случае – 227 500 рублей. И этими деньгами Вы решаете досрочно погасить ипотеку.
После внесения суммы на частичное досрочное погашение, банк предлагает Вам уменьшить срока ипотечного кредита, который теперь составит не 120 месяцев, а 103. Таким образом Вы срезали срок ипотеки на 1 год и 4 месяца. А общая сумма денежных средств, которые нужно заплатить банку – 2 274 792.21 рубля.
В случае, если банк предлагает сохранить срок, но уменьшить сумму ежемесячного платежа, то общая сумма денежных средств, которую нужно выплатить банку составит 2 328 044,67 рублей, а вот основной платеж начнет начисляться в размере 16 493,04 рублей на последние 7 лет ипотеки, если Вы не решите еще раз досрочно погасить её.
Когда это не выгодно?
Досрочное погашение в конце ипотеки
Эксперты утверждают, что досрочное погашение в начале ипотечного пути намного выгоднее, чем в конце. Всё потому, что в первые годы ипотеки в ежемесячный платёж входит большая часть процентов и меньшая самого основного долга. Поэтому погасив ипотеку в начале, Вы получите перерасчет процентов, что уменьшит сумму переплаты банку. А вот если погасить досрочно ипотеку в конце, то Вы погасите основной долг, а пересчитывать там уже и нечего. Вернуть в таком случае переплаченные проценты практически невозможно.
Потребительский кредит в помощь
Процент по потребительскому кредиту порядком выше, чем при ипотечном кредитовании. Поэтому рассчитывать на выгоду путем погашения ипотеки потребительским кредитом не стоит. Взамен Вы получите большую переплату и долговую нагрузку. Конечно, плюс в этом тоже есть – Вы сможете забрать недвижимость из залога у банка, и распоряжаться ею, как хотите.
Без подушки безопасности
Ситуация с пандемией показала, насколько важно иметь подушку безопасности на случай непредвиденных обстоятельств, поэтому стоит хорошенько задуматься о необходимости досрочного погашения, если Вы предполагаете проблемы на работе или живёте от зарплаты до зарплаты. Сохраненные на «черный» день деньги, могут принести пользы больше, чем досрочное погашение ипотеки, если разница в сумме переплаты будет незначительной.
Как видите, досрочное погашение имеет не только преимущества, но и минусы в отдельных ситуациях. Эксперты отмечают, что досрочное погашение ипотеки на льготных условиях с минимальной процентной ставкой, должно быть тщательно обдуманно. Вдруг Вам придется взять срочный кредит на другие цели, например лечение. Тогда процент по потребительскому кредиту будет гораздо выше, что окажется совершенно невыгодным для Вас.
