Как продать квартиру с временными жильцами

Закон не запрещает продавать квартиру с зарегистрированными в ней людьми.

Однако собственник жилья не может гарантировать, что временные жильцы выпишутся после продажи квартиры. Такие условия в договоре купли-продажи незаконны.

Расскажем, что делать риелтору, чтобы продать квартиру с зарегистрированными временными жильцами.

Чем помешают временные жильцы покупателю квартиры

Временные жильцы — это люди, зарегистрированные в квартире на определенный срок.

Жильцы, могут пользоваться квартирой, как и собственник: жить, приводить гостей, временно зарегистрировать своих детей.

Бывает, что временных жильцов не успевают выписать до сделки. В этом случае новому владельцу квартиры приходится жить с чужими людьми, пока не закончится срок их регистрации.

от 90 дней до 5 лет срок временной регистрации

Иногда, регистрация — это формальность. Например, бывший собственник зарегистрировал родственников, чтобы они могли устроиться на работу или получить вид на жительство.

Бывает, что на момент сделки в квартире никто, кроме владельца, не проживает. Но даже в этом случае временно прописанные жильцы имеют право в любой момент прийти и остаться жить в квартире, пока не кончится срок временной регистрации.

В договоре купли-продажи нельзя прописать условия о том, что временные жильцы обязаны съехать после продажи квартиры. Это незаконно.

Временную регистрацию не проставляют в паспорт. Зарегистрированному выдают отдельный документ

Сначала надо проверить причину временной регистрации

Перед сделкой собственник квартиры должен предоставить справку о прописанных в квартире жильцах.

Ранее таким документом была выписка из домовой книги. В 2018 году домовые книги отменили. Сейчас вместо выписки, владелец квартиры получает справку по форме №9 — или другой документ, в зависимости от региона проживания.

Например, в Москве выдают единый жилищный документ (ЕЖН).

В ЕЖН указывают всех зарегистрированных, сведения о долгах по ЖКХ и данные о правах на квартиру

Данные о прописанных в квартире жильцах выдают собственнику. Риелтору сведения предоставят только по нотариальной доверенности от владельца квартиры.

В справке указывают, постоянно или временно зарегистрированы жильцы. Если временно, — то на какой срок

Сведения о зарегистрированных жильцах выдают в МФЦ, управляющей компании или в едином информационно-расчетном центре (ЕИРЦ). Если в справке есть временные жильцы, уточняем у собственника квартиры, почему их зарегистрировали.

Бывает, что до продажи квартиру сдавали в аренду: в этом случае выписать жильцов без их согласия можно только по истечению срока договора аренды. Отозвать регистрацию можно и без предупреждения квартиросъемщиков.

Но в этом случае временные жильцы имеют право подать заявление в суд и прописаться обратно. Когда в квартире остаются жильцы, у которых нет договора, просим собственника выписать их до продажи.

Если этого не сделать, сам факт прописанных в квартире людей отпугнет часть покупателей и снизит стоимость жилья.

Снизить цену квартиры

Если выписать временных жильцов нельзя, тогда с владельцем нужно договориться снизить цену.

Договариваться о снижении цены нужно еще до показа квартиры клиентам. Лучше всего это сделать еще на этапе знакомства с владельцем жилья — и до подписания договора об оказании риелторских услуг.

Бывает, что квартиру сначала показывают, а потом говорят про обременение с жильцами. Так делают, когда надеются заполучить сделку любой ценой. Чаще всего сделку заключить не получается, клиенты сердятся за потраченное время или вовсе меняют риелтора.

на 10-30% ниже стоимость квартиры с прописанными жильцами

Объяснить владельцу причину скидки можно так:

1. Новому собственнику ежемесячно придется нести дополнительные расходы, — если коммунальные услуги начисляют по количеству проживающих.
2. Найти покупателя будет сложней, — если новый собственник решит продать квартиру вместе с прописанными.
3. Покупателю придется обращаться в суд, — если жильцы передумают выписываться добровольно.
4. Временные жильцы имеют право жить в квартире до окончания срока регистрации — вместе со своими несовершеннолетними детьми.

Скрывать присутствие зарегистрированных жильцов нельзя.

По закону продавец должен сообщить покупателю о временных жильцах в квартире еще до подписания договора.

Если не сообщить о временно зарегистрированных в квартире, покупатель расторгнет сделку через суд и потребует деньги обратно.

Помогаем собственнику выписать временных жильцов

Собственник квартиры имеет право самостоятельно выписать временных жильцов. Владелец квартиры должен подать заявление лично или через представителя по нотариальной доверенности.

Если срок временной регистрации истекает в ближайшее время, подавать заявление на выселение временных жильцов не нужно. Регистрация прекращается автоматически.

Куда подавать заявление

Временных жильцов выписывают там же, где подают заявление на временную регистрацию: в отделе миграционного учета, МФЦ или в паспортном столе управляющей компании.

Выписать жильцов может владелец квартиры или его представитель.

Временно прописанному жильцу не нужно приходить на подачу заявления по выписке

Заявление о снятии с регистрационного учета составляют в свободной форме

В законе нет единой установленной формы бланка. В заявлении указывают:

1. Адрес и полное название отдела миграционного учета. Если заявление подают в МФЦ, то форму составляют сами сотрудники.
2. ФИО собственника и его паспортные данные.
3. Просьба о снятии временного жильца с учета. Паспортные данные жильца, дату въезда и выезда из квартиры.
4. Причину прекращения регистрации: например, уехал раньше срока окончания регистрации, досрочно расторгнул договор аренды, пр.
5. Дату и подпись.

Кроме заявления нужно подать и другие документы

1. Паспорт собственника и его копия.
2. Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
3. Доверенность, — если документы подает представитель.

Копия соглашения о расторжении договора аренды пригодится, если жильцов регистрировали в квартире из-за аренды

Временных жильцов выпишут через 3 дня после подачи заявления

Если документы подавали в МФЦ или паспортный стол — срок будет больше на 2-3 дня.

Что делать, если перед продажей в квартире нашлись временные жильцы:

1. Уточняем у собственника квартиры цель временной регистрации.
2. Если регистрация — формальность, предлагаем выписать зарегистрированных через отдел миграционного учета.
3. Выписать жильцов, у которых не закончился договор аренды, нельзя. Квартиросъемщики зарегистрируются обратно в квартиру через суд и заставят заплатить убытки.
4. Если выписать жильцов нельзя, — стоимость квартиры будет ниже. До подписания договора на оказание риелторских услуг нужно договориться с владельцем об уменьшении цены жилья.

Читайте больше интересных статей о недвижимости на сайте Этажи Журнал !