Бизнес на апартаментах - современный вид арендного бизнеса долго оставался котом в мешке: управляющие компании обещали колоссальные доходности, безбедную старость, управление объект "все включено", а главное - высокий уровень загрузки юнита круглый год. А иначе откуда возможно доходность 20-30%?
Теперь риторика изменилась. УК больше не поют о том высоких доходностях, ибо неоткуда им браться))
УК понимают, что уровень осведомленности о простых расчетах доходности у народа все лучше и выше (не зря же мы учимся на интенсиве и курсах), а значит, такого грамотного покупателя - обмануть сложнее.
Теперь УК говорят, что они начинают свою работу как профессиональный отельер задолго до начала строительства и даже до стадии РД (рабочей документации).
На старте проекта апартаментов продумывается концепция арендного бизнеса: как будем сдавать? кому сдавать? какова точка безубыточности бизнеса и сможем ли мы ее обеспечить?
Ого, а сразу нельзя было? Зачем был весь этого маскарад с доходностью 30% годовых?
Конкуренция на рынке апартаментов растет, спрос остается высоким
Одно вытекает из другого. С другой стороны, в 2020-ом году апартаментов в Петербурге купили 5,5 тысяч юнитов, а во 2-ом квартале 2021 года - почти ничего. Но в Северной Столице, конечно, и предложение просело: всего 5 новых апартаментов за 2020-ый год вышли на рынок.
Как и жилая недвижимость, апартаменты тоже дорожают. Отсюда рост прибыли застройщиков - более 50% с начала пандемии (за счет роста стоимости квадрата на 29%).
Доходность, которую нам заявляют и обещают, - отсутсвует в предложении, как таковая: нам ничего не обещают, что тоже неплохо.
При загрузке юнита 20 дней из 30-ти, что соответствует средней норме прибыльности арендного бизнеса (при краткосрочной аренде), доходность будет 7-8% годовых.
Примеры комплексов апартаментов в Петербурге: чем рынок апартаментов отличается от столичного рынка?
- Апарт-отель Kirovsky Avenir - Кронштадтская ул., д. 9, к. 2, в Кировском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Автово», цена от 3,7 млн руб., срок сдачи - IV квартал 2022 года.
- Апарт-отель Moskovsky Avenir - Киевская ул., д. 5, к. 6, в Московском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». цена от 6,3 млн руб., срок сдачи - IV квартал 2022 года.
- Апарт-отель Putilov Avenir - пр. Стачек, д. 64, в Кировском районе, в 200 м от станции метро «Кировский завод», цена от 4,0 млн руб., срок сдачи - I квартал 2022 года.
- Апарт-отель START - пр. Энгельса, 174А, в Выборгском районе, в пешеходной доступности от станции метро «Парнас», цена от 2,9 млн руб., срок сдачи - IV квартал 2021 года.
Апартаменты сегодня - это по-прежнему псевдожилье в Москве, но не в Петербурге
Вот вам и отличие.
В столице (да и в большинстве регионов!) апартаменты - это недвижимость, рассчитанная на постоянное проживание, несмотря на то, что построена она на участках, предназначенных для коммерческой недвижимости, к которой относятся и апартаменты.
Как следствие — такие объекты не обеспечиваются социальной инфраструктурой, зелеными насаждениями, паркингами и пр. по нормативам жилья, что создает серьезные проблемы.
В отличие от столицы в Петербурге, наоборот, 85% апарт-проектов являются сервисными, т. е. относятся к средствам временного проживания, частью гостиничного рынка и получают соответствующую "звездную" аттестацию.
И именно эта странная особенность питерских не позволяют нам вкушать весь смак арендного бизнеса на апартах: северная столица идет по пути конкуренции с гостиницами и сразу проигрывает в цене и сервисе. А долгосрочную аренду сложно организовать, хотя бы потому что ценник на КУ сильно выше, чем в обычной жилой квартире.
Все апарты в Петербурге строят у метро - потому что больше негде. В Петербурге же нет Сколково, где обитает аудитория, которая может позволить себе дорогие апартаменты да еще и надолго.
