Буквально вчера я услышал одно «экспертное мнение» о том, что ждет рынок жилой недвижимости в 2022 году:
«Выдача ипотеки падает. Все, конец росту цен. Надо еще подождать и через годик цены нормально просядут. И тогда можно спокойно брать»
Логичное рассуждение. И все же я взял фразу «экспертное мнение» в кавычки. Потому что мы в России.
Когда падали цены на квартиры?
В истории новой России было уже четыре больших финансовых кризиса, когда рубль пробивал очередное дно. 1991-1992 вместе с «черной пятницей» 1994 года, 1998, 2008 и 2014 года.
В каких из них упали цены на квартиры в рублях?
Правильный ответ – ни в каких.
Цены падали лишь в пересчете на доллары/евро.
А сколько россиян получают свои доходы в валюте, отличной от рублей? Доли процента.
Значит, в предыдущие года, если вы не держали свои деньги в валюте или в других финансовых инструментах, которые бы нивелировали последствия падения рубля, вы не могли купить квартиру существенно дешевле, чем она стоила до кризиса.
С чего бы тогда падать ценам в рублях на квартиру на первичном и вторичном рынке сейчас, когда застройщики так тесно взаимодействуют с государством к выгоде для строителей?
Покупать квартиры будут – в любой экономической ситуации есть много людей, которым надо решать свои жилищные вопросы прямо здесь и сейчас.
Да, не будут покупать те, которые хотели бы нажиться на банальном росте цен. Потому что роста цен на квартиры вполне может уже не быть или он будет на уровне инфляции (или даже ниже).
Но какова доля покупателей квартир, желающих просто перепродать через год-два? Точно не 50%. И даже не 30%.
Сможет ли рынок пережить такой сокращение количества потенциальных покупателей?
Да, он это доказывал уже несколько раз.
Как только желающих купить квартиру становится меньше, становится меньше и предложений.
«Но как такое может быть!», воскликнете вы. «Ведь чем меньше спрос, тем ниже должна становиться цена. Это основы экономики!»
Да, это основы. Но экономики идеальной, чистой, без примесей различных жизненных ситуаций.
В случае рынка недвижимости России, такой особенностью является позиция «инвесторов» в квартиры, которые решились вложиться в квадратные метры с целью перепродажи.
Как только покупателей становится меньше, многие «инвесторы» просто консервируют свои активы. Сдают эти квартиры внаем. И не ради получение реального дохода, а чтобы получить бесплатный актив. Пусть и замороженный.
Как только рынок вновь будет «разогреваться», такие инвесторы просто зафиксируют прибыль.
Доля таких инвесторов достаточно большая. Они играют в долгую и прекрасно понимают, что в рублях они точно выиграют, если не будут поддаваться панике и не сбрасывать квартиру в эпоху «падения цен». Падения, которого, по факту никогда не было. А будет ли в будущем – покажет жизнь
Пока же рост цен продолжается, несмотря на снижение количества выданных ипотечных кредитов, ухудшения макроэономических показателей экономики нашей страны.
Можно подождать «равновесия рынка» и снижения цены. Или нового курса рубля к евро и доллару. А он может быть любым.
