Добрый день!
Нет, вот случай из судебной практики:
Истец обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к Ответчику о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества и пени за просрочку исполнения обязательств. Ответчик в отзыве на иск и дополнениях к нему указал, что обязательства по договору исполнены; представленное с иском дополнительное соглашение не имело цели исполнения и фактически не исполнялось сторонами, является мнимой сделкой; истцом пропущен срок исковой давности, который истек, по мнению Ответчика.
Суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований в силу того, что между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, поименованного в п.1.1 договора, по цене 5 000 000,00 рублей, сроком оплаты в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора. Ответчик перечислил истцу 5 000 000,00 рублей по счету, выставленному на основании данного договора, о чем представлено платежное поручение. Дополнительным соглашением (датированным следующим днем после дня заключения договора) внесены изменения в ряд положений договора, в том числе по цене договора и срокам оплаты в целях смягчения налогового бремени. В редакции данного дополнительного соглашения цена недвижимости составляет 30 000 000,00 рублей, оплата производится сроком в течение 2-х лет. Право собственности ответчика на недвижимость, указанную в договоре, зарегистрировано, о чем представлены соответствующие свидетельства о регистрации права. В соответствии со ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п.1 ст.555 ГК РФ условия о цене недвижимости являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости. С учетом указанной нормы дополнительным соглашением внесены изменения в существенное условие договора купли-продажи: цена недвижимости увеличена с 5 000 000,00 рублей до 30 000 000,00 рублей.
Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит ограничений на изменение цены сделки после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю. Дополнительное соглашение было подписано сторонами до регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора в случае неясности их буквального значения условия договора устанавливаются судом путем их сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели заключения договора, для чего судом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 данной статьи). Пунктом 7.2 договора стороны предусмотрели, что изменения и дополнения к договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и пописаны уполномоченным на то представителем обеих сторон. В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Дополнительное соглашение, являющее неотъемлемой частью договора купли-продажи, которым вносились изменения в правоустанавливающий документ на объект недвижимости - договор купли-продажи недвижимости - служит основанием для внесения изменений в подразделы ЕГРП на спорные объекты недвижимости. Следовательно, все изменения и дополнения к договору подлежат государственной регистрации в регистрирующем органе. Однако, подписанное сторонами дополнительное соглашение к договору от не было зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, тем самым, арбитражный суд признает данное соглашение незаключенным. Доводы сторон о подписании дополнительного соглашения в определенных целях (смягчения налогового бремени, взаимосвязи заинтересованных лиц, отсутствие интереса в продаже имущества в убыток) судом отклоняются, поскольку в предмет доказывания обстоятельств по спору не входят. Истец на протяжении 3,5 лет в отсутствие со стороны ответчика платежей по дополнительному соглашению требований (претензий) об исполнении его условий ответчику не выдвигал. При том, что по условиям п.6.3 договора продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при нарушении покупателем срока уплаты цены имущества более чем на 60 дней. Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность (ст.2 ГК РФ).
Суд согласился с доводами ответчика об истечении срока исковой давности в силу ст.ст.195, 196, 200 ГК РФ. При принятии решения суд исходит из того, что принцип состязательности заключается в том, что обязанность доказывания своих доводов и возражений лежит на каждом из лиц, участвующих в деле (ст.65 АПК РФ). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ). В соответствии со ст.68 АПК обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал.
Не согласившись с решением Арбитражного суда первой инстанции Истец обратился с Апелляционной жалобой на Решение суда первой инстанции в Арбитражный апелляционный суд.
Апелляционный суд принял новый судебный акт. Исковые требования Истца удовлетворил частично. Взыскал с Ответчика в пользу Истца задолженность в сумме 20 000 000 руб., неустойку, расходы по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказал.
Отклонив ссылку ответчика на необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку оно устанавливает рассрочку оплаты имущества, являющегося предметом купли-продажи, то есть возникает ипотека в силу закона (пункт 1 статьи 556 ГК РФ, пункт 5 статьи 488 ГК РФ, пункт 2 статьи 20 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), поскольку отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не влечет возникновения ипотеки в пользу истца, но не свидетельствует о незаключенности соглашения в части изменения условий договора купли-продажи. Также отсутствуют основания и для вывода о мнимом характере спорного дополнительного соглашения. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в связи с чем, сделка является мнимой в том случае, если уже в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей.
Не согласившись с Постановлением Апелляционной инстанции Ответчик обратился с кассационной жалобой в суд Кассационной инстанции.
Суд кассационной инстанции отменил Постановление арбитражного апелляционного суда в части взыскания неустойки и расходов по уплате государственной пошлины. В данной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный апелляционный суд. В остальной части постановление Арбитражного апелляционного суда.
При этом регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи. Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»). Таким образом, договор купли-продажи нежилых помещений не требует государственной регистрации и считается заключённым с момента достижения сторонами согласования по всем существенным условиям такого договора (пункт 1 статьи 431 ГК РФ).
Надеюсь, данная статья будет для Вас полезной.
