Официальные данные не стыкуются с данными застройщиков, которые утверждают обратное официальной статистике.
Разложим всё внимательно по шагам
В 2019-2020 годах в Петербурге выдано в 4 раза меньше разрешений на строительство многоквартирных домов, чем в 2016-2018 года. 112 против 428
Повлияет ли данный факт на количество предложений на рынке?
Давайте разберемся.
На начало июля 2021 года в Петербурге строится 546 многоквартирных домов и 41 дом с апартаментами.
В квартирах получаются следующие цифры. В апартаментах строится примерно 26 тысяч «квартира» в многоквартирных жилых домах – примерно 230 тысяч квартир.
Если озаботиться возводимыми метражами, то в жилых домах квартир возводится примерно на 10 миллионов 150 тысяч квадратных метров, в апартаментах – около 850 тысяч квадратных метров.
Чтобы понять много это или мало можем обратиться к статистическим данным за предыдущие годы.
Статистика не врёт
В начале июля 2019 года в Петербурге строилось 15,5 миллионов квадратных метров жилья, а апартаментов – 835 тысячи кв.м.
Как видим за 2 года объем возводимых квадратных метров в секторе апартаментов не изменился, а вот количество строящихся метров жилой недвижимости сократился в 1,5 раза.
А много ли раньше выдавалось разрешений на строительство?
Вот количество разрешений на строительство многоквартирных домов в период с 2013 по 2021 год:
2013 - 4
2014 - 13
2015 - 11
2016 - 62
2017 - 173
2018 - 193
2019 - 40
2020 - 72
2021 – 16
Из приведенных данных четко видно, что пик разрешений на строительство пришелся на 2017-2018 годы. Это было связано с тем, что застройщики пытались получить разрешения на строительство до введения 1 июля 2019 года поправок направленных на минимизацию рисков дольщиков и введении схемы расчетов через эскроу счета.
Так же видно, что с 2013 по 2015 годы количество разрешений выдано в 4-7 раз меньше, чем в 2019-202 годах.
Теперь посмотрим на сроки ввода домов в эксплуатацию согласно выданных разрешений на строительство:
2021 - 175
2022 - 168
2023 - 160
2024 - 55
2025 - 20
Позднее 2026 – 9
Сколько сделок ДДУ на первичном рынке
Росреестр зафиксировал следующие цифры регистрации ДДУ на жилые помещения:
2017 - 53686
2018 - 75229
2019 – 83476
2020 – 66099
Количество сделок на вторичном рынке:
2017 - 96665
2018 – 114095
2019 – 113415
2020 – 120136
Из представленных Росреестром данных мы видим, что на первичном рынке в 2020 году произошли парадоксальные события. С одной стороны застройщики рапортовали о небывалом спросе и реализации рекордного количества квартира, а с другой стороны, согласно официальным данным, количество зарегистрированных ДДУ упало в 2020 году на 21% по отношению к 2019 году.
Как такое может быть?
Застройщики объясняют данный парадокс несколькими причинами. Первая – в Росреестре ввиду перехода на новую программу происходят сбои, приводящие к задержке регистрационных действий на 1-2 месяца. Вторая – в преддверии перехода на эскроу застройщики переоформили квартиры в новостройках на «своих» физлиц, которые в 2020 году реализовывали их по переуступке.
Хорошо, допустим Росреестр «сбоит». Посмотрим на количество зарегистрированных ДДУ с января по май 2021 года. Их будет – 32145, что в принципе соответствует темпам регистрации в 2018-2019 годах.
Так что ответ остался подвешенным.
Цены на новостройки с июля 2019 года по июль 2021 года выросли с 98000 рублей до 170000 рублей за квадратный метр.
Что будет с ценами?
С одной стороны мы видим сокращающийся спрос на фоне резкого роста цен, с другой стороны мы видим сокращающееся предложение.
Возможно случится так, что даже при снижающемся спросе снижающееся предложение может поддержать цены и они до конца года может и не вырастут больше, но вероятно и не упадут.
Пишите свое мнение и подписывайтесь на наш ютуб-канал "Без сиропа", где много интересной информации по недвижимости
С уважением ко всем,
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
