Чтобы вложиться в недвижимость, не обязательно покупать реальные квадратные метры. Можно инвестировать в облигации российских девелоперов. Например, группа «ПИК» предлагает заработать на своих бумагах около 8.3% годовых.
Российские девелоперы — одни из самых активных эмитентов на российском рынке облигаций. Крупнейший заемщик в строительном секторе — «ПИК» — в конце июня выпустил новые строительные бонды с купоном 8.2% годовых.
Yango разбирался, стоит ли сейчас инвестировать в квадратные метры, купив облигации лидера российского девелопмента.
ЧИТАЙТЕ В СТАТЬЕ:
✓ Инвестиционная идея: 8.3% годовых на два года
✓ Что происходит в бизнесе «ПИКа»
✓ Быстрее, выше, дешевле. Что строит «ПИК»
✓ Новые бизнесы: не стройкой единой?
✓ Как дела с финансами у «ПИКа»
✓ Стратегия и прогнозы
✓ Облигации «ПИК»: за и против
✓ Как инвестировать в облигации «ПИК»
Инвестиционная идея:
8.3% годовых на 2 года
«ПИК-Корпорация», дочерняя компания ПАО «Группа компаний ПИК», разместила новый выпуск облигаций на Московской бирже со ставкой купона 8.2% годовых. Торги бумагами стартовали 2 июля. Объем размещения составил 10 млрд руб. Облигации будут погашаться через 2 года.
Это первое публичное размещение группы «ПИК» в 2021 году. Последний раз компания выходила на долговой рынок в сентябре 2020 года. Тогда она выпустила облигации объемом 7 млрд рублей на 2.5 года по ставке 7.4% годовых.
С учетом нового выпуска сейчас у компании в обращении 9 выпусков облигаций общим объемом более 80 млрд руб. Бумаги девелопера считаются одними из наиболее ликвидных в секторе: «ПИК» входит в топ-5 строительных эмитентов по объему торгов, на его долю приходится 65% объемов торгов облигациями строительных компаний, рассказали на Мосбирже.
У «ПИКа» четыре кредитных рейтинга — два от международных рейтинговых агентств (Ва2 от Moody’s и BB- от Fitch) и два от российских (А+ от НКР и ruA+ от «Эксперт РА»). Это самые высокий уровень в секторе.
К слову, «Эксперт РА» повысил рейтинговые оценки компании на одну ступень — до ruA+ буквально в середине июня.
Агентство объяснило повышение тем, что за последний год «ПИК» существенно снизил уровень долговой нагрузки и показал сильные финансовые результаты благодаря высокому спросу на недвижимость в течение 2020 года.
Если сейчас вложиться в новые облигации «ПИК» на 2 года, можно заработать около 8.3% годовых. Для сравнения: бумаги младших конкурентов — Группы ЛСР и «Сэтл Групп» — в настоящее время торгуются с доходностью от 7 до 8.3% годовых.
Что происходит в бизнесе «ПИКа»
Группа «ПИК» — крупнейший девелопер в России. По масштабам строительства он более чем в два раза опережает ближайших коллег по сектору, таких как ЛСР, «Сэтл Групп» и ГК «Самолет». По данным Единого ресурса застройщиков, на 1 июня объем текущего строительства группы «ПИК» составлял около 6 млн кв. метров. Для сравнения: у ЛСР этот показатель находился на уровне 2.8 млн кв. метров, а у «Сэтл Групп» — 2.4 млн кв. метров.
— За последние 5 лет мы серьезно усилили свое присутствие на рынке, — объясняет такой отрыв от конкурентов Юрий Ильин, вице-президент группы «ПИК» по рынкам капитала и корпоративным финансам. — С 2016 года объемы строительства и ввод жилья в эксплуатацию у группы выросли больше чем в 2.5 раза. Даже в сложный пандемийный год, когда были вынужденные остановки строек, мы продемонстрировали рост год к году на 20%.
В прошлом году компания продала больше 40 тыс. квартир. Сейчас в домах «ПИКа» проживает в общей сложности около 500 тыс. семей, рассказал представитель застройщика. — За последние пять лет наши продажи больше чем удвоились, а за прошлый год выросли на 20% и составили 2.35 млн кв. метров, — подтверждает Ильин. — Продажи жилья в рублях за пятилетку увеличились в три с половиной раза, до 341 млрд руб. Год к году рост составил 42%.
Кстати, одним из итогов прошлого года для «ПИКа» стал перевод всех продаж полностью в онлайн. — Когда в апреле из-за пандемии нам, как и другим застройщикам, пришлось закрыть офисы продаж, мы приняли важное для себя решение — больше не открывать их, — уточняет Ильин. — С тех пор оформить покупку квартиры у нас можно только онлайн, на сайте компании.
Экспансия в регионы
Сейчас большая часть проектов «ПИКа» (около 75%, по данным «Эксперт РА») сосредоточена в Московском регионе, из-за чего у компании довольно концентрированный портфель. С одной стороны, это позволяет ей зарабатывать более высокую маржу, так как Москва и Московская область считаются наиболее привлекательными регионами на жилищном рынке в России благодаря более высоким располагаемым доходам москвичей и устойчивому спросу на жилье.
С другой стороны, такой фокус на одном рынке снижает географическую диверсификацию бизнеса. Правда, в «ПИКе» уверяют, что за последний год компания уже сильно расширила географию своего присутствия и будет продолжать осваивать новые регионы.
— Сейчас мы как девелопер присутствуем в 14 регионах. Это больше, чем какая-либо другая компания у нас в стране, — подчеркнул Ильин. — К примеру, в Санкт-Петербурге у нас в работе уже 13 проектов, в ближайшие три года мы рассчитываем войти в топ-3 девелоперов на Северо-Западе по объему строительства и продажам.
При этом в компании уверены, что за счет правильного подхода к девелопменту застройщику удастся обеспечить на других рынках рентабельность не хуже, чем в московском регионе. — У нас не только самые низкие коммерческие косты в отрасли, но и имеется хороший опыт построения партнерских сетей, создания долгосрочных стратегических альянсов с подрядчиками и производителями стройматериалов, — говорит представитель ПИКа. — Поэтому мы считаем, что сможем успешно применить эту модель в регионах.
Кроме того, в 2020 году цены на жилье росли, и не только в Москве и Московской области, но и в регионах, это была общероссийская тенденция. С начала года цены выросли более чем на 10%. В целом можно ожидать роста цен год к году как минимум на 15%. Так что сейчас при правильном подходе региональные рынки становятся весьма привлекательными для девелоперов, уверен Ильин.
Быстрее, выше, дешевле. Что строит «ПИК»?
Основная специализация группы «ПИК» — массовое жилье.
— Наш основной продукт — это индустриальный дом, — объясняет Юрий Ильин. — За счет применяемой технологии каркас 33-этажного дома монтируется всего за 2.5 месяца. По сравнению с традиционной монолитной технологией такой дом имеет более низкую себестоимость за счет сокращения сроков монтажа на 65%. А стоимость отделки у него ниже на 15–20%.
В прошлом году компания завершила «пилот» проекта ПИК-12. Это строительство 22-этажного дома с отделкой и сетями за 12 месяцев против 28–40 месяцев в среднем по рынку. Но и это не предел: по словам Ильина, сейчас застройщик работает над проектами «ПИК-9» и «ПИК-6» и рассчитывает сократить сроки ввода дома до 6–9 месяцев.
Еще одна перспективная технология — модульное строительство, считают в ГК «ПИК». В этом году компания запустила первый «пилот» по строительству модульного дома в Москве. Благодаря полностью заводскому изготовлению собрать модульный дом можно буквально за 2 недели. С учетом роста стоимости рабочей силы, а также сохраняющегося дефицита доступного жилья в ближайшие годы все больше компаний будут переходить на такую технологию строительства, уверен Ильин.
Новые бизнесы: не стройкой единой
В последние годы кроме чистого девелопмента «ПИК» пытается активно наращивать бизнесы в смежных со строительством жилья секторах.
К примеру, в состав группы «ПИК» входит крупнейшая частная управляющая компания в стране — «ПИК Комфорт», под управлением у которой находится больше 50 млн кв. метров жилья по всей стране. В прошлом году этот бизнес сгенерировал для группы выручку в размере более 28 млрд руб.
Другое «недевелоперское» направление бизнеса — так называемый Proptech. Речь идет о digital-проектах на рынке недвижимости. Сюда, например, относятся сервис «ПИК-Брокер», позволяющий клиентам быстро продать свою квартиру, «ПИК-Аренда» — платформа для управления своей инвестиционной квартирой и «ПИК-ремонт» — цифровой сервис для заказа ремонта квартир в Москве и Мособласти. В 2020 году digital-направление принесло группе почти 3 млрд руб. выручки.
Всего по итогам 2020 года выручка и валовая прибыль, не связанные с реализацией собственных проектов у «ПИКа», составили 80.9 млрд руб. и 16.5 млрд руб., соответственно, подсчитали в «Эксперт РА».
Как дела с финансами у «ПИКа»
В прошлом году «ПИК» смог показать сильные финансовые результаты: выручка группы выросла на 36% и достигла 380 млрд руб., EBITDA увеличилась почти на 70% год к году, а чистая прибыль практически удвоилась и составила 87 млрд руб.
На фоне низких ставок по льготной ипотеке и, как следствие, повышенного спроса на квартиры компании удалось увеличить показатели рентабельности, которые и до этого находились на хорошем уровне — EBITDA margin в прошлом году составила 24%, годом ранее этот показатель у компании находился на уровне 20%, отметили аналитики «Эксперт РА».
— При этом «ПИК» ведет очень консервативную финансовую политику и за счет этого продолжает снижать уровень корпоративного долга, — подчеркнул представитель группы. — По состоянию на конец 1-го квартала чистый корпоративный долг у нас был отрицательным и составлял −31 млрд руб.
Чистый корпоративный долг (в отличие от общего чистого долга) включает кредиты и займы, но не учитывает задолженность компании по проектному финансированию и остатки на счетах эскроу.
Сильные показатели обслуживания долга, приемлемую долговую нагрузку и хорошие показатели ликвидности «ПИКа» отмечало и рейтинговое агентство НКР: в марте оно повысило прогноз по рейтингу компании со «Стабильного» на «Позитивный». В частности, аналитики агентства подчеркнули, что на 31.12.2020 ликвидные средства для обслуживания долга у «ПИКа» в 2.7 раза превышали проценты и краткосрочные обязательства, а 24% текущих обязательств покрывались за счет денежных средств.
На конец первого квартала «ПИК» располагал денежными средствами в размере 222 млрд руб., из которых 95 млрд руб. — это деньги на счетах компании и 127 млрд руб. — средства на счетах эскроу.
— Мы начали переход на новую систему регулирования еще в 2018 году, и в этом отношении идем сильно впереди всей отрасли, — отметил Ильин. — Сейчас рост остатков на счетах эскроу у нас опережающий. К концу 2021 года можно будет сказать, что мы полностью перешли на работу по новому регулированию, поскольку уже в 2022 году объем продаж по эскроу достигнет 80%.
Стратегия и прогнозы
В 2021 году «ПИК» рассчитывает запустить 53 новых проекта и ожидает, что объем продаж вырастет на 25–30%. Общая площадь проектов, выводимых в продажу, составит более 9 млн кв. метров. При этом выручка, которую компания планирует получить в 2021 году, достигнет 475 млрд руб.
Удастся ли реализовать эти планы, во многом зависит от того, как повлияет на бизнес девелоперов пересмотр условий льготной ипотеки, которая так сильно поддержала застройщиков в 2020 году.
С 1 июля вступили в силу изменения сразу по двум льготным ипотечным программам. Льготную ипотеку на новостройки продлили еще на год, но ставка выросла до 7% годовых, а максимальная сумма кредита для всех регионов снизилась до 3 млн руб. А вот действие программы семейной ипотеки, напротив, было расширено. Раньше кредит по льготной ставке могли взять только семьи, в которых с 1 января 2018 года появился второй и последующие дети. Сейчас получить семейную ипотеку можно и на первенца. Аналитики Сбербанка прогнозируют, что спрос на льготную ипотеку по новостройкам может снизиться едва ли не на 60%. Правда, это падение, возможно, частично удастся компенсировать расширением семейной ипотеки, спрос на которую может увеличиться вдвое.
В «ПИКе» не скрывают, что доля продаж жилья через ипотеку у компании сейчас составляет почти 80%. — Какое-то негативное воздействие на спрос, конечно, будет, но точный объем пока оценить сложно, — рассуждает Ильин. — Нужно посмотреть, по какой несубсидированной ставке банки начнут выдавать ипотеку после 1 июля. Это будет основополагающим фактором влияния на спрос. В любом случае ключевая ставка ЦБ сейчас все еще значительно ниже тех уровней, где она была пару лет назад. При этом и два, и три года назад люди активно покупали недвижимость. Так что пока охлаждения спроса мы не видим. И есть много факторов, которые помогут этого избежать. Не секрет, что последние три года, к примеру, происходило снижение предложения и темпов вывода новых проектов на рынок. Эти факторы должны поддержать цены на рынке и темпы продаж компаний — лидеров сектора.
В «ПИКе» уверены, что компания сможет сохранить рентабельность на уровне не ниже 2020 года не только за счет роста цен на жилье в целом по рынку, но и за счет оптимизации своих коммерческих издержек. Сейчас они у «ПИКа» уже самые низкие в отрасли, уточнил представитель застройщика. С одной стороны, цены на жилье, действительно выросли.
С другой стороны, сильное давление на девелоперов может оказывать рост себестоимости строительства из-за высокой инфляции стройматериалов и дефицита рабочей силы, который возник из-за фактора пандемии, полагает управляющий партнер ИК «Септем Капитал» Денис Козлов.
— Безусловно, многие стройматериалы сильно выросли в цене, например сталь, — соглашается Юрий Ильин. — Но за счет того что мы осуществляем большие объемы строительства, у нас огромные объемы закупок, самые крупные в отрасли. Это позволяет нам сохранять закупочные цены на хорошем уровне, чтобы не страдала общая себестоимость строительства.
Еще один фактор против застройщиков, который в теории может отрицательно повлиять на результаты группы «ПИК» в ближайшие годы, — рост цен на землю и общий дефицит земельных участков под жилищную застройку, убежден Козлов.
Впрочем, по словам представителя «ПИКа», сейчас компании более чем достаточно земли для реализации текущих проектов и для того, чтобы обеспечить рост во всех регионах присутствия. — Даже если стоимость земли будет в ближайшее время сильно расти в цене, наших запасов хватит, чтобы обеспечить бизнес «сырьем» на достаточное количество лет вперед и продолжить покупать земли только по привлекательным для компании ценам, — резюмировал Юрий Ильин.
Облигации «ПИК»: за и против
В чем плюсы
- Ведущие позиции в секторе.«ПИК» — лидер рынка жилищного строительства в РФ и фактически системообразующий застройщик в отрасли. Это значит, что в случае крайней необходимости компания с высокой долей вероятности одной из первых получит господдержку.
- Большой земельный банк.У «ПИКа» один из самых больших земельных банков среди российских девелоперов. За последний год он вырос на 50% — до 17 млн кв. метров, а его оценка за пять лет увеличилась в три раза и на конец 2020 года составляла 683 млрд руб.Сейчас в земельном банке компании 98 проектов. Общая выручка по нереализованным проектам составляет 3.3 трлн руб., а чистый денежный поток, который могут генерировать продажи по этим проектам, — 1.5 трлн руб.
- Хороший доступ к финансированию.У компании хорошая кредитная история и отлаженная система работы с проектным финансированием. У нее не должно возникнуть проблем с рефинансированием долгов.
В чем минусы
- Специализация на массовом жилье среднего качества.«ПИК» специализируется в основном на застройке жилых кварталов в сегменте массового жилья. Этот сектор сильнее всего зависит от ситуации в экономике: когда она ухудшается, потребительские расходы сокращаются и спрос на жилье падает.Хотя компания заявляет, что планирует уже в этом году расширить предложение за счет выхода на рынок жилья бизнес-класса, а также в премиальный сегмент, и запустить проекты загородного строительства, пока что именно ситуация в секторе массового жилья продолжит оказывать основное влияние на операционные показатели компании.
Как инвестировать в облигации «ПИК»
Каждый месяц наши эксперты предлагают новые интересные инвестиционные идеи в облигациях, с доходностью от 6 до 15% годовых и разными сроками погашения.
Проценты по облигациям начисляются каждый день с момента покупки. Облигацию можно продать по рыночной цене в любой момент, накопленные проценты остаются у вас.
Чтобы инвестировать в облигации «ПИК», зайдите в приложение Yango в раздел «Идеи» и выберите нужную бумагу.
Наш сайт: Yango.Pro
Facebook | Телеграм | ВКонтакте | YouTube |
ЧТО ПОЧИТАТЬ В YANGO:
✔️ Собираем инвестиционный портфель
✔️ Как правильно анализировать отчетность эмитента
