Даже если вы успели познакомиться с ипотекой на квартиру и разобраться во всех её нюансах, вам предстоит узнать много нового, если вы планируете оформлять ипотеку на загородный дом. Начнем с того, что ставки по ней всегда выше, требования к заемщику – строже, время согласования – больше. Но это не повод, чтобы отказываться от мечты о загородной жизни!
Почему ставка ипотеки на загородный дом выше
Ставка по ипотечным кредитам на загородную недвижимость всегда выше, чем на квартиру. Банк повышает ставку не из «вредности», а из-за более высоких рисков. Ипотека – это вид залога, при котором объект кредитования находится в пользовании у ипотечника, однако в случае, если тот перестает оплачивать кредит, банк имеет право выставить залоговую недвижимость на продажу и так закрыть свои потери. Ликвидность загородного дома ниже, чем у квартиры, этим и обосновано повышение ставки. Есть как минимум 3 причины, почему ставка ипотеки на дом выше, чем на квартиру.
1. Продать квартиру намного проще, чем продать дом
По оценкам Сбера, среднее время продажи квартиры в России – 90 дней. Среднее время продажи дома определить сложнее, слишком многое зависит от региона, времени года, состояния строения, особенностей планировки и дизайна, однако, даже если коттедж – настоящий «лакомый кусочек», продать его быстрее, чем за полгода, редко удается, особенно в низкий зимний сезон. Если заемщик не справится с платежами, быстро «пустить с молотка» дом не получится.
2. Возникают дополнительные расходы
На период продажи, который может затянуться, банк останется без выплат по ипотеке. Плюсом к этому ему придётся оплачивать содержание загородной недвижимости – отопление, охрану, уход за участком, прочие расходы, которые выше, чем на содержание квартиры. Когда залог, т.е. дом и участок, переходят банку, он также должен выплачивать налог на имущество.
3. Сложность оценки
Оценка квартиры проводится исходя из анализа предложений на рынке. Имея достаточный опыт, можно за считанные минуты определить с высокой точностью её реальную стоимость с учетом района и типа дома. Оценить стоимость загородного дома намного сложнее. Просто сравнить его с домами из того же материала, такого же метража и в том же районе недостаточно. В этом отношении относительно простой можно назвать только оценку коттеджа в типовом коттеджном поселке.
При оформлении ипотеки на загородный дом требуется сложная процедура оценки не только здания, но и земельного участка. На рыночную стоимость дома влияет намного больше факторов, чем на цену квартиры, необходимо более детальное рассмотрение заявки. На кадастровую стоимость при оценке ориентироваться недостаточно – реальная цена может быть как значительно выше, так и ниже кадастра.
Ипотека на земельный участок
Нужно понимать, что ипотека на дом отдельно не оформляется – только вместе с участком, где он расположен. Вот почему, если коттедж стоит на земле в федеральной или муниципальной собственности, кредит на него вам не дадут (кроме случаев земель с разрешением использования
ИЖС). Новый ФЗ 217 разграничивает садоводческие и огороднические товарищества, получить ипотеку на дом в СНТ возможно, а вот огороднические земли не предназначены под жилое строительство, постройки там незаконны.
Не всегда участок находится в собственности продавца дома, другие варианты – долгосрочная аренда, пожизненное наследуемое владение, бессрочное пользование, общая долевая собственность всех собственников посёлка. Разобраться в нюансах и определить, стоит ли вообще предлагать объект на рассмотрение банку, поможет грамотный агент по недвижимости.
Какой загородный дом можно оформить в ипотеку
Оформить ипотеку можно на уже построенный дом или на возведение нового дома. Во втором случае залогом станет не строящийся дом, а другой объект недвижимости, находящийся в вашей собственности – квартира или дом. Также возможно оформление кредита на покупку участка с фиксацией обязательств по строительству на нем дома. При оформлении ипотеки на строительство загородного дома необходимо согласовать с банком подрядчика, а также сметную документацию. Многие строительные компании предлагают список банков, в которых можно получить ипотеку на строительство через их организацию.
Разные банки выдвигают разные требования, и всё же можно утверждать, что у вас наибольшие шансы получить ипотеку на покупку загородной недвижимости, если она:
· Объект капитального строительства, предназначенный для круглогодичного проживания, введенный в эксплуатацию.
· Ликвидна. Требование ликвидности довольно субъективное, учитывает месторасположение объекта, характеристики здания и участка, прочие аспекты.
· Имеет не более 50% износа, не находится в аварийном состоянии, не предназначена под снос, построена с учетом строительных норм.
· Имеет низкую пожароопасность. Обязательное условие оформления ипотеки – оформление страховки, и страховщики с гораздо большей охотой оформляют страховку на каменные коттеджи (газобетон, теплая керамика и т.п.), чем на деревянные строения, к которым относятся популярные сейчас каркасники.
· Снабжена коммуникациями. Центральное водоснабжение и канализация, газ, стабильные электросети повышают ликвидность.
· Находится недалеко от города. Чем дальше – тем меньше шансов получить ипотеку.
Можно ли оформить ипотеку на дачу? Некоторые банки, в т.ч. Сбер, предлагают специальные программы кредитования на покупку домов, не предназначенных для регулярного проживания.
Кто может стать заемщиком ипотеки на загородный дом
Получить ипотеку на дом сложнее, чем на квартиру. Требования к заемщикам жестче, процент отказов выше. Один и тот же банк может одобрить вам ипотечный кредит на квартиру, но отказать в ипотеке на дом той же стоимости. Нередко помимо залога у заемщика требуют поручительство физических лиц.
Что бы ни писали в рекламных проспектах, по факту наибольшие шансы получить одобрение ипотеки на дом имеют люди в браке, в возрасте 35-45 лет, с большим стажем и длительным сроком работы на последнем месте, без детей или с 1-2 детьми, без обязательств по алиментам, с хорошей кредитной историей. Идеально, если предстоящие расходы на погашение ипотеки составят не более 40% доходов. Учитывается количество уже открытых кредитов.
Если доходов или благонадёжности не хватает, можно привлечь созаемщиков. Ими могут выступить родственники, друзья и даже работодатель (юридическое лицо). Супруги становятся созаемщиками автоматически, если только между мужем и женой не заключен брачный договор с иными условиями.
Как взять ипотеку на загородный дом
Первый большой этап – получение одобрения на ипотеку. Соберите необходимые документы, подайте заявку и ждите ответ. На рассмотрение уходит до 2 недель. Банк сообщит, какую сумму готов предложить, на какой период, и какой срок у вас есть на подбор объекта (как правило, около 3 месяцев). Маленькая хитрость: у многих банков можно получить более выгодные условия, оформив онлайн-заявку.
Второй этап – подбор объекта. После того, как вы выбрали дом, банк рассмотрит пакет документов по объекту и огласит свой вердикт. Плюс в том, что банковская проверка дает дополнительные гарантии юридической «чистоты» дома и участка.
После согласования коттеджа происходит подписание договора купли-продажи и кредитных документов. Не забывайте, что ипотеку не дадут без оформления страховок. Помимо основных есть дополнительные, от которых вы можете отказаться с увеличением ипотечной ставки, так что рассчитайте, что выгоднее.
Следующий шаг – оформление права собственности. Только после этого проводится передача объекта с подписанием акта приемки-передачи и расчеты с продавцом. Процесс оформления ипотеки на загородный дом нельзя назвать простым, и всё же получить одобрение вполне реально.
