Самый популярный формат жилья для сдачи в аренду — это однокомнатные квартиры. Они небольшие, поэтому стоят относительно недорого. При этом средняя «однушка» может приносить больше 5% годовых без учета налогов, если все сделать правильно. Собрал для вас несколько простых советов, как выбрать и успешно сдавать однокомнатную квартиру в аренду.
С чем столкнётся покупатель при подборе объекта недвижимости Вы можете посмотреть на моём YouTube - канале.
Сразу решите, новостройка или вторичка
Можно долго рассуждать о том, что «раньше строили на века», но факт остается фактом — старые дома приходят в негодность быстрее, чем новые. В долгосрочной перспективе выгоднее покупать новое жилье. Но и у первички, и у вторички есть свои особенности.
- Новостройки. Прямая сделка с застройщиком по ДДУ 214-ФЗ безопасна, квартиры в современных домах пользуются высоким спросом при аренде. Через 10-15 лет техническое состояние дома почти не изменится, жилье будет легче продать, оно может вырасти в цене. Но если дом только строится, квартиру придется ждать до трех лет. В целом, если вы планируете в будущем переехать в квартиру сами, переселить туда детей, а до той поры сдавать жилье в аренду — выбирайте недвижимость на первичном рынке.
- Вторичный рынок. Выбор квартир на вторичке шире, цены ниже, можно найти жилье в районах, где пока нет новой застройки. Однако сделки с собственниками требуют тщательной проверки на предмет обмана. Также следует с осторожностью относиться к изношенным домам старше 1980 года постройки. В них может быть масса «сюрпризов», начиная со слабого напора воды или скачков напряжения из-за старой электропроводки и заканчивая трещинами, плесенью и грибком. Для арендодателя это лишние траты, а для арендатора — дискомфорт и повод сбить цену аренды.
«Однушки» популярнее, чем малогабаритки
Среди квартиросъемщиков популярны именно однокомнатные квартиры. Это может быть традиционная «однушка» с отдельной кухней или «еврооднушка» с кухней-гостиной, но общая площадь должна быть комфортной — от 30 до 45 кв. м.
Глядя на рыночные цены, может возникнуть соблазн взять под аренду бюджетную студию. В плане доходности они кажутся перспективнее из-за небольшого бюджета покупки. Но есть нюансы: малогабаритное жилье считается самым дорогим по стоимости квадратного метра, что а его выбор на рынке совсем небольшой. Чтобы найти что-то стоящее, придется покопаться.
Даже учитывая минимальную разницу в цене аренды между студиями и «однушками», здравый смысл нередко подсказывает арендаторам немного доплатить и поселиться в жилье попросторнее.
Представляйте своих будущих арендаторов
В съемных квартирах живут самые разные люди, у которых есть свои потребности — их можно и нужно учитывать при покупке жилья под аренду. Из-за небольшой площади в «однушках» чаще проживают одинокие люди от 18 до 40 лет, либо молодые пары. Большим семьям в них комфортно не разместиться.
Кто снимает жилье в «однушках»:
- молодые семьи без детей;
- студенты;
- молодежь, съехавшая от родителей;
- офисные работники (как второе жилье);
- иностранцы.
От того, на какую категорию арендаторов вы ориентируетесь, в какой-то степени зависит локация покупки — и даже обстановка внутри квартиры.
Например, студенты и в целом молодежь часто селятся в 1-комнатные квартиры парами, чтобы разделить расходы на аренду. При обустройстве «однушки» в этом случае понадобится несколько спальных мест (например, двухъярусные кровати), а сам дом лучше выбирать поближе к учебным корпусам городских университетов и колледжей.
Для семей особенно важно наличие в районе развитой инфраструктуры, парков и развлечений.
Главный акцент — на транспортную доступность
Обычно люди снимают квартиры поближе к работе, учебе, жилью родителей или друзей. Им важно быстро добираться до мест, где они регулярно бывают. Если до дома слишком долго и неудобно ехать или он расположен «на отшибе», найти квартирантов будет сложнее.
Стройте пешие маршруты от дома до ближайшего метро и остановок через карты в интернете. Так вы быстро поймете, сколько будете тратить на дорогу.
Оптимальное расстояние от дома до ближайшей остановки — не более 10-15 минут пешком. С учетом маршрута это примерно километр, может чуть больше.
Выбирайте квартиры в домах, которые расположены в пешей доступности от общественного транспорта.
Помните о ремонте
Качественная современная отделка — это одно из ключевых условий при сдаче любой квартиры в аренду. Правильно оформив интерьер и с умом распределив затраты, можно дополнительно поднять цену аренды и доходность.
Оцените разницу между квартирой с современным ремонтом и без — как думаете, где арендная ставка выше?
Ремонт в квартире для аренды не должен быть слишком дорогим, иначе придется ждать, пока он окупится, и терять прибыль. Стройматериалы, мебель, техника — сильно разоряться на все это не надо, но и скупиться не стоит. Ремонт должен выглядеть аккуратно, чтобы квартиросъемщик не думал, что на его комфорте экономят.
Бывает так, что арендаторы заселяются в съемное жилье со своей мебелью. Это можно учесть как средство экономии и не обставлять квартиру полностью, оставив минимум необходимого: кухню, спальное место и шкаф. То же самое с техникой, достаточно купить холодильник, стиральную машину и плиту для готовки.
Оптимальные затраты на чистовую отделку арендной квартиры в обычном, не элитном доме — это до 15% от ее стоимости.
Например, если жилье условно стоит 2,5 млн рублей, то на чистовую отделку можно потратить не больше 375 тысяч без учета техники и мебели. Для «однушки» это нормальная цена. Получается максимум 8-9 тыс. рублей за квадратный метр.
Рассчитывайте доходность до покупки квартиры
Узнав доходность до покупки квартиры, вы сможете понять, выгодно ли вам будет ее в дальнейшем сдавать или стоит поискать другие варианты.
Чтобы узнать доходность от аренды квартиры, нужно взять годовой доход, вычесть из него общие годовые расходы и получить годовую чистую прибыль, а затем разделить ее на рыночную стоимость жилья и умножить на 100%.
С годовым доходом все более-менее ясно — это арендная ставка, умноженная на 12 по числу месяцев в году. Например, во Владимире арендная ставка равна 12 тыс. рублей. Тогда получается, что годовой доход равен 12 000 * 12 = 240 000 рублей.
К общим годовым расходам относятся:
- налог на доход (НДФЛ по ставке 13%; налог для самозанятых физ. лиц — 4%);
- налог на имущество (по ставке 0,1% от кадастровой стоимости жилья);
- коммунальные расходы за год;
- годовая амортизация (все прочие расходы, включая косметический и мелкий текущий ремонт, издержки после аварий, исправление неаккуратной эксплуатации, замену мебели и техники и т. д.).
Не секрет, что не все арендаторы аккуратны. Бывает, что во время проживания они наносят ущерб ремонту, мебели или технике. Все эти расходы входят в амортизацию, когда они оплачены за ваш счет. Если арендатор сам возместил ущерб, эти траты не нужно учитывать при подсчете доходности аренды.
Для примера давайте вычислим доходность от сдачи однокомнатной квартиры с ремонтом во Владимире. Стоимость — 2,5 млн рублей, ставка аренды — 12 тыс. рублей.
Годовой доход:
240 000 руб.
Годовые расходы, в том числе 66 200 руб. :
– налог для самозанятых
9 600 руб.
– налог на имущество
~1 600 руб.
– коммунальные расходы
30 000 руб.
– амортизация
25 000 руб.
Чистая прибыль
173 800 руб.
Доходность
6,95 %
В первый год с учетом всех затрат доходность от сдачи «однушки» в аренду составила 6,95 %. Окупаемость составит более 15 лет.
Резюме
Чтобы удачно выбрать «однушку» под сдачу в аренду:
- определитесь, будете брать на первичке или вторичке;
- помните, что однокомнатные квартиры более востребованы, чем студии;
- мысленно нарисуйте портрет вашего будущего арендатора;
- ищите квартиру с высокой транспортной доступностью;
- оптимизируйте расходы на ремонт;
- посчитайте годовую доходность от сдачи в аренду.
Как показали расчеты, доходность от сдачи «однушки» в аренду сопоставима с банковскими депозитами, но дает больше гарантий в плане инвестиций. Как показывает многолетняя практика, недвижимость — это один из самых надежных вложений в долгосрочной перспективе.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Понравилась статья — ставь лайк.
Хотите поделиться мнением — пишите в комментариях. Интересуют другие темы — пишите в комментариях.
Подписывайтесь на наш канал и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)
Мой канал в Viber | Мой youtube - канал| Канал в Telegram | insta | vk.com
👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов
