Значительная часть мировых инвесторов приучена распределять свои инвестиции в несколько «корзин»: краткосрочные, среднесрочные, долгосрочные (пенсионные накопления). Инструменты инвестирования от покупки индексных фондов до REIT никого не пугают. Но для россиян всё иначе: депозит, матрац, бетон, доллары и дорогие тачки. Мы продолжаем публиковать главы из книги старшего партнёра Vysotsky Estate Сергея Смирнова «Бетонное казино». В этот раз — о невероятной и ничем не обоснованной вере наших соотечественников в недвижимость.
Бетон, по мнению россиянина — вечный двигатель роста. Сколько не показывай графиков падения цены с 2008 по 2010, с 2015 по 2018, россиянин твердит как мантру:
«Я же вижу, всё растёт!»
К сожалению, никто не понимает механизмов ценообразования на рынке недвижимости. Повторюсь: рынок недвижимости — рынок идеальной конкуренции. Здесь сосед конкурирует с соседом.
У половины российской недвижимости нет даже такого понятия как стоимость. Есть только цена, как правило, взятая с потолка. И даже если вы с потолка её не брали, то оттуда её взял ваш сосед.
Что движет цены вверх? Вера. Вера, в то, что бетон должен расти.
«Да вы охренели по 200.000 рублей за метр продавать хрущёвку?! Но что делать? Берём!»
Вот и всё объяснение.
Цену вверх двигают страх и невежество. Невежество не позволяет россиянину даже попытаться сделать шаг в сторону качественных инструментов инвестирования. Невежество порождает паранойю:
«Если я сейчас зафиксирую прибыль в бетоне и продам его, то что делать с деньгами? Мне срочно нужен новый бетон, который будет расти».
Периоды роста на рынке начинают сжиматься. Сначала был 8-летний рост, потом — 5-летний, сейчас — 3-летний. При этом цена с 2008 по 2019 год в рублях тупо вернулась на те же значения, чуть пробив потолок в 2015. То есть если оценивать инвестиции в недвижимость на пробеге десяти лет, то они показали абсолютный убыток.
Откуда же берутся истории успеха?
Несистемные спекулянты, сродни игрокам в казино, хвастаются своими разовыми победами:
«Зашёл в Коммунарку по цене 95.000 за 1 м² в 2016 году, вышел по цене 150.000 в 2019. За три года сделал 55%!»
Но считает ли этот инвестор налоги? Нет. Считает ли он альтернативные инвестиции? Нет. Понимает ли он, что дальше делать с деньгами и куда их системно реинвестировать? Нет. Несистемная инвестиция — сродни ставкам на исход матчей.
А дальше прекрасно всё.
Ты просто ехал на лифте цен с 95.000 за 1 м² до 150.000 за 1 м². От тебя не требовалось ума. Застройщик сам разгонял цены, платил СМИ, стимулировал чиновников, просил у банков низкую ставку по ипотеке. Но уникумом считает себя «инвестор». А дальше умник оглядывается по сторонам:
«Ой, а куда снова зайти по 100.000 за 1 м², чтобы потом получить 150.000? Нет?! Да вы офигели! Какие 140.000 за 1 м² на старте? Где моя прибыль?!»
Тебя тут нет. Ты уже чужой на празднике жизни. Окно возможностей закрыто. Банки сами теперь управляют лифтом. Иди, дружок, гуляй. Тупые инвестиции в виде ценового лифта, идущего вверх, закончились. Думай теперь.
«Ой, думать это тяжело. Возьму по 140.000 за 1 м², пожалуй. Авось вырастет!»
И так до тех пор, пока не повторится ситуация с Новой Москвой, где лифт упёрся в железобетонный потолок 140.000, и всё.
«Как всё? Я же в прошлом году взял по 135.000, как же мне теперь отдавать по 140.000, если у меня ипотечное плечо?!»
Хочешь — не отдавай и плати за ипотеку.
Напомним, что такое ипотечное плечо. У человека есть небольшая сумма из собственных накоплений, на которую недвижимость купить невозможно. Тогда он берёт «ипотечное плечо», то есть ипотечный займ, который нужен для инвестиции суммы, много меньшей той, на которую можно купить недвижимость. Как правило, инвестор очень хочет сберечь эту небольшую сумму, но при этом наивно полагает, что такой метод — исключительно надёжный способ сбережения средств.
Когда же лифт снова поедет вверх? Когда будет дефицит качественных предложений. Но они же, заразы, каждую неделю выводят на рынок новый объект. Как при таком объёме кончатся качественные предложения? Ответ — никак. Лифт цен надёжно припарковался на верхнем этаже.
И тут в это же время находится другой инвестор, который купил недвижимость раньше, и говорит:
«Я заходил по 98.000 за метр, а сейчас так нужны деньги, что, пожалуй, солью по 130.000 рублей — не так выгодно, зато быстро».
Помните? Рынок недвижимости — рынок идеальной конкуренции: все смотрят на всех и все в конкуренции. Что с ценой? Лифт медленно начинает опускаться вниз.
«А я?! Я же по 140.000 заходил, у меня ипотечное плечо!»
Настало время проигрывать. Бетонное казино даёт сначала выиграть, чтобы в следующий раз на кон ты поставил не стесняясь. Вот ты и поставил на 140.000 при мечте роста до 160.000 с ипотечным плечом на максимуме, ипотека же была по 6,5%. Лифт едет мимо 135.000, 130.000. Застройщик устраивает распродажи. А в дверь звонит коллектор.
In бетон we trust. Только один игрок выигрывает всегда на рынке недвижимости — банк, который даёт кредиты застройщику и ипотечнику. Так что, дружок, заплати всё заработанное банкиру.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк!
Есть что добавить — пишите в комментариях.
Купить книгу «Бетонное казино» можно здесь.
