Пожалуй самая неприятная часть работы управляющего недвижимостью - это работа с просроченными арендными платежами. Меня в основном и нанимают для того чтобы поменьше общаться с постояльцами по вопросам финансовой дисциплины. Скажем честно, что 2020 и 2021 года выдались непростыми.
На текущий момент у меня пять договоров по которым арендаторы имеют финансовые затруднения. Под финансовыми затруднениями я понимаю ситуацию, когда арендатор не в состоянии в срок и в полном объеме рассчитаться по своим обязательствам.
Каких методов работы придерживаюсь я?
1. Я не сторонник радикальных методов работы. Если вы почитаете комментарии к статьям, то найдете массу собственников, которые выкидывают вещи арендатора из квартиры в общий коридор, используют второй замок на двери, приходят с собаками к постояльцам и т.д. и т.п. Если бы я использовал эти методы работы, то давно бы это кончилось плохо. Скажу честно, что многие радикальные методы применимы только к жилью эконом класса, например, представьте квартиру площадью 300 квадратных метра и постояльца с телохранителями. Даже если я начну выносить вещи в общий коридор, то этого общего коридора и двора дома скорее всего и не хватит, да и выносить вещи мне придется очень долго. Не так давно я принимал участие в головоломке по освобождению помещения, представьте ситуацию, что арендатор потерял платёжеспособность, а стоимость работ по демонтажу и вывозу оборудования из арендованного помещения составляет 1 миллион рублей...
2. Если помещение сдаю я, то главный аспект, которому я посвящаю внимание при сдаче - это нарушение сроков оплаты. Я сторонник того, чтобы срок действия договора был равен сумме внесенной арендной платы, подробнее об этом говорилось на канале в статье "На какой срок подписывать договор аренды квартиры?".
3. Я всегда говорю, что при возникновении финансовых проблем арендатор может ничего и не платить, главное это не платеж, главное это возврат объекта по завершению оплаченного периода времени.
4. При возникновении просроченной задолженности я не иду на конфликт. Не пытаюсь делать бизнес на тяжелом финансовом состоянии постояльца. Я обсуждаю ситуацию и пытаюсь найти общий язык. В последнем месяце по одному объекту у меня была ситуация, что постоялец платил еженедельно, так как на месячный платеж у него не было денег.
5. Конечно, если постоялец не идет на контакт и хочет жить бесплатно, то в договоре детально проработан сценарий подобного поведения. Я все равно не буду скандалить, просто договор аренды становится кабальным из расчета из того, что взыскание будет передано коллекторам. Но я этого делать категорически не хочу, поэтому до подписания договора я обращаю внимание на кабальные условия договора при проживании без оплаты и нежелании освобождать недвижимость.
К сожалению, конфликты бывают, например, до пандемии я сдал объект одному уважаемому и обеспеченному бизнесмену, который постоянно появлялся в СМИ, общение было приятным. Но пандемия и финансовый кризис преобразил некоторых людей до неузнаваемости. Некогда богатый и уважаемый человек начал скандалить и требовать деньги за прожитое время, подробнее см. публикацию на канале "Конфликтное выселение квартирантов после изоляции или почему нельзя было снижать ставку аренды".
С четырьмя арендаторами, которые имеют финансовые трудности, вопросы удается решать в рабочем порядке с минимальным временем задержки платежей (увы, кризис продолжается), но есть один объект, который достался мне по наследству уже в проблемном состоянии. Взял я его только потому, что он шел в комплекте. Есть ли шанс по проблемным объектам, сданных абы как, не увязнуть в конфликте и погасить все долги? Тут очень важно правильно оценить текущее положение вещей. До какой степени арендатор заинтересован в объекте? В какой фазе с арендатором находятся ваши отношения? Ну а если все печально у вас, то остается суд. В моем случае есть жуткая заинтересованность арендатора в объекте, поэтому я надеюсь все решить через реструктуризацию долга.
Чтобы мог посоветовать я? Помните, что изначальная правильная сдача объекта практически всегда купирует потерю денег в будущем.
Ну а конфликты, увы, будут всегда. В 2020 году у меня было два больших конфликта. При обычной жизни конфликты с арендаторами происходят раз в 3-4 года, но если учитывать объем площади, который я веду, то у обычного собственника может не быть конфликтов с арендаторами и всю жизнь.
