Некоторые хозяева сдают квартиру без договора, чтобы не заниматься формальностями и не тратиться на налоги. Но это рискованно — всё чаще в новостях пишут о проверках арендного жилья и штрафах за неуплату налогов.
Сдавать квартиру «в черную» еще и невыгодно. Иногда жильцы безнаказанно выносят вещи, исчезают без оплаты и копят долги по коммуналке. Хозяева не обращаются в полицию, чтобы не создать себе новых проблем и не привлечь внимание налоговиков.
Платить налог от сдачи квартиры можно 3 способами: как физлицо, ИП или как самозанятый. Налоговая нагрузка для разных вариантов отличается в несколько раз.
Просто взять и заплатить самый маленький налог не получится. Выбор зависит от статуса собственника жилья, его соответствия требованиям закона и еще от размера доходов.
Физлица платят НДФЛ
Доход: до 100 000 рублей в год. Жесткого ограничения нет, это рекомендуемый размер доходов.
НДФЛ платят, если сдача квартиры — не бизнес. Физлица вправе сдавать временно свободную квартиру, если получили ее в подарок или в наследство, купили для своей семьи на будущее.
Также НДФЛ подойдет, если квартиру сдают знакомым за символическую плату или доход от аренды нестабильный. Например, жильцы заселяются только на пару месяцев, пока хозяева на даче.
Бывает, что квартиру покупают специально под сдачу, записывают платежи за аренду и учитывают расходы на коммуналку, регулярно размещают объявления о посуточной аренде или сдают по долгосрочной аренде. Тогда платить НДФЛ нельзя: это уже считается предпринимательской деятельностью, нужно регистрировать самозанятость или ИП.
Доходом от сдачи квартиры в аренду считаются платежи от жильцов, в том числе, оплата коммуналки.
Но если это компенсация по счетчикам, например, за потребленную электроэнергию, газ и воду, — такие суммы не облагаются НДФЛ. Эти деньги — не доход хозяев, а плата за услуги, которыми пользовались жильцы. Налог с платы по счетчикам не взимается.
Кто может платить НДФЛ
Физлица — собственники жилья. По умолчанию НДФЛ доступен всем физлицам. Со своих доходов его уплачивают пенсионер, госслужащий, иностранец или несовершеннолетний. Ограничений нет.
Юрлица или ИП — арендаторы. Если квартиру снимает компания для своих сотрудников, она сама рассчитывает и уплачивает НДФЛ с доходов.
Как платить
Ставка НДФЛ зависит от того, где живет собственник квартиры:
- 13% платят налоговые резиденты РФ — те, кто живет в стране более 6 месяцев в году;
- 30% платят налоговые нерезиденты — те, кто живет за пределами страны большую часть года. Это может быть не только иностранец, но и гражданин РФ, который много путешествует по миру.
Сумму налога рассчитывают от всех выплат жильцов: плата за проживание, компенсация коммунальных услуг (кроме счётчиков), доплата за оформление временной регистрации.
При получении денег нужно составлять расписку или вносить данные в приложение к договору аренды: табличку с датами, суммами платежей и подписями сторон. Также нужно хранить квитанции с показаниями счетчиков. Эти документы понадобятся, если налоговая запросит информацию о доходах.
Расписка нужна только при получении наличных. Если жильцы переводят деньги на карту, можно ничего не составлять, а сохранить выписку из банка
Налог считают по формуле:
(Арендные платежи — Плата по счетчикам) * Ставка НДФЛ
Например, за год квартира приносит 120 000 рублей. Расходы за коммуналку по счетчикам — 12 000 рублей.
НДФЛ за год составил бы: (120 000 — 12 000) * 13% = 14 040 рублей.
Часть этих денег можно вернуть. Если хозяин квартиры тратит деньги на обучение, лечение, инвестиции или погашение ипотеки, то имеет право подать на налоговый вычет.
Если квартиру снимают частные лица, хозяин сам платит налог раз в год.
По итогам года владелец жилья обязан сообщать о своих доходах: заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую.
Декларацию можно распечатать и отнести в налоговую лично или заполнить все онлайн — через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС или на портале Госуслуг.
Декларацию 3-НДФЛ подают раз в год до 30 апреля.
Когда налоговая принимает декларацию, в личном кабинете налогоплательщика и в профиле Госуслуг появляется счет на оплату налога. Оплатить налог нужно до 15 июля.
Если за аренду платит компания, она отправляет налог с каждого платежа.
ИП и юрлица уплачивают НДФЛ с арендных платежей сами, вместо собственника квартиры. Собственник получает деньги уже за вычетом налога, ему не нужно ничего платить.
Налог с самозанятого
Доход: строго до 2 400 000 рублей в год.
Самозанятые платят налог на профессиональный доход (НПД) при сдаче жилой недвижимости.
НПД подойдет тем, кто сдает одну пустующую квартиру или ведет арендный бизнес: когда несколько квартир сдают посуточно, на сезон или долгий срок.
Самозанятый не может сдавать нежилую недвижимость: гараж, кладовку, апартаменты. Исключение, — когда машино-место сдают вместе с квартирой.
НПД выбирают, чтобы сэкономить: ставка здесь ниже, чем по НДФЛ и нет страховых взносов, как у ИП.
Кто может платить НПД
- Самозанятые физлица. По закону с 14 лет можно стать самозанятым и платить налог с доходов от сдачи квартиры. Одновременно можно работать в любой компании или на госслужбе.
- Самозанятые ИП. Предприниматель может стать самозанятым, если его бизнес соответствует всем критериям: годовой доход до 2.4 млн.рублей, нет работников, сам оказывает услуги или продает свою продукцию.
Тогда нужно сменить свой налоговый режим на НПД, чтобы вести бизнес как самозанятый ИП и одновременно платить доход со сдачи квартиры.
Как самозанятому платить налог
Все платежи по аренде нужно записывать в приложение. Деньги с жильцов можно получать любым способом: наличными, переводом на карту или электронный кошелек.
Неважно, как они платят. Нужно записать эту сумму в приложении, чтобы выдать чек клиенту и передать информацию в налоговую о полученном доходе.
Ставку налога считают так:
- Если квартиру снимают частные лица: 4%. Никаких данных жильцов вписывать не нужно. В чеке указывают сумму, и за что получили эти деньги. Например, — арендная плата за март.
- Если за квартиру платит компания: 6%. В чек нужно внести ИНН и название компании. Описание для платежа нужно делать так, как попросит бухгалтер компании-плательщика. Например, указать, что это оплата арендной платы по такому-то договору.
- Для начинающих самозанятых налог меньше. При регистрации в приложении «Мой налог» начисляется бонус: 10 000 рублей. Он автоматом снижает ставку налога:
если платят физлица: 3%;
если платит компания: 4%.
10 000 ₽ бонус помогает сэкономить на налоге
Бонус с каждым платежом уменьшается. Например, если получили 50 000 рублей от компании, которая снимает квартиру для своих сотрудников, налог по ставке 4% составит 2 000 рублей. Без бонуса ставка — 6%, а налог — 3 000 рублей.
За счет бонуса удастся сэкономить тысячу рублей, и налог уменьшится на эту сумму. Когда бонус исчерпается, платить налог придется по базовой ставке без скидок.
Самозанятый видит в приложении статистику своего дохода, налог за месяц и остаток бонуса
НПД считают по формуле:
НПД = Арендные платежи * Ставка НПД
Если сдавать квартиру физлицам за 20 000 рублей в месяц, то НПД по ставке 4% составит 800 рублей. Пока бонус действует, ставка снижена до 3%, тогда налог — всего 600 рублей. Если сдавать квартиру компании или ИП, налог рассчитывается по ставке 6% — 1 200 рублей.
При наличии бонуса ставка будет 4%, а налог составит 800 рублей.
Налог рассчитывается автоматически. Сразу в приложении видно, сколько нужно будет заплатить с полученного дохода.
Налоговая выставляет самозанятому счет на уплату налога за прошлый месяц в 10-12 числах. Оплатить НПД нужно до 25 числа.
Как ИП платят налоги
Физлица обязаны регистрировать ИП, в случае если квартиру купили специально для получения дохода от аренды.
Особенно, — когда таких квартир несколько, хозяин учитывает платежи и затраты, ищет и заселяет жильцов, следит за порядком или берет на работу помощников. Для налоговой все это — признаки предпринимательской деятельности.
Действующий ИП может сдавать квартиру. ИП, которые ведут другой бизнес, могут дополнительно заниматься арендой. Для этого нужно добавить в список видов деятельности ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом».
Все ИП платят страховые взносы. ИП на любом налоговом режиме обязаны платить за себя фиксированную и дополнительную часть страховых взносов.
Фиксированная часть не зависит от размера доходов ИП — ее платят, даже когда ИП ничего не получил от жильцов. Дополнительную часть рассчитывают как 1% от доходов свыше 300 000 рублей в год.
40 874 ₽ страховых взносов за 2021 год должен заплатить ИП, вне зависимости от дохода
Сумму налогов можно уменьшить на эти страховые взносы. Из налога вычитают уже оплаченные ранее страховые взносы за этот же период: к примеру рассчитывают налог за квартал и уменьшают его на квартальные страховые взносы.
Все ИП ведут Книгу учета доходов (КУДИР). ИП должны записывать платежи от жильцов в табличку и указывать, что это доход от сдачи квартиры в аренду.
Книгу учета доходов можно вести в электронной форме и распечатывать по запросу налоговой службы.
Для ИП доступны разные налоговые режимы. ИП при сдаче квартиры выбирают из двух вариантов: купить патент или применить упрощенную систему налогообложения (УСН) по схеме 6% от доходов.
Если решили купить патент
Доход: до 60 000 000 рублей в год.
В каждом регионе своя стоимость патента. Ежегодно власти регионов утверждают стоимость патента на сдачу квартиры. Чиновники учитывают потенциальный доход от аренды в зависимости от площади и местонахождения квартиры.
Например, патент для квартиры 30 м² в столичном округе Бибирево стоит 18 000 рублей в год, а в Замоскворечье — 27 000 рублей.
ИП не нужно самому рассчитывать стоимость патента. За него это уже сделало областное правительство. Узнать стоимость патента для своей квартиры можно на сайте ФНС.
Стоимость патента устанавливают по формуле:
Патент = (Потенциальный доход * Ставка налога 6%)
Например, правительство Новгородской области установило для всех квартир до 40 м² потенциальный доход на уровне 120 000 рублей в год.
Неважно, сколько хозяева реально получают от жильцов. Налог платят все равно по нормативу: (120 000 * 6 %) = 7 200 рублей в год.
Кроме стоимости патента, ИП обязаны платить страховые взносы. Фиксированная часть — 40 874 рубля, ее начисляют при любом доходе до 300 000 рублей в год.
Как ИП купить патент
Чтобы оформить патент, нужно подать заявление в налоговую службу. Через 10 рабочих дней можно начать официально сдавать квартиру.
Оплатить стоимость патента можно уже после получения:
- в течение срока действия патента, — если выдан на 1-6 месяцев;
- в течение 90 дней — ⅓ стоимости, потом до конца срока действия — остальную сумму, если патент на 6-12 месяцев.
ИП не отправляет никакой отчетности в налоговую — достаточно оплатить стоимость патента.
Чтобы продолжить сдавать квартиру, нужно оформить новый патент сразу, когда срок действия старого закончится.
Если решили применить упрощенную систему налогообложения (УСН)
Доход: до 200 000 000 рублей в год.
В этом случае ИП сам учитывает свои доходы. Он обязан вносить все поступления от жильцов в КУДИР, чтобы рассчитать на них налог.
Как ИП платит УСН
Каждый квартал ИП вносит авансовые платежи по налогу. Рассчитывать и уплачивать налог нужно по частям:
- за первый квартал — до 25 апреля;
- за полугодие — до 25 июля;
- за 9 месяцев — до 25 октября;
- за год — до 30 апреля следующего года.
Рассчитывают УСН нарастающим итогом. В расчет за 9 месяцев войдут суммы налога за 1 квартал и полугодие, а в годовой расчет — все авансовые платежи за год.
Сдают декларацию и платят налог по итогам года. По данным Книги учета доходов заполняют налоговую декларацию по УСН. В декларацию вносят доходы, полученные в каждом квартале, уплаченные авансовые платежи по налогу и страховые взносы. Потом считают, сколько налога нужно еще доплатить за год, с учетом ранее внесенных средств.
Например, каждый квартал ИП получает по 200 000 ₽ дохода и платит фиксированные страховые взносы — по 10 218,5 ₽.
При этом рассчитывает авансовые платежи за 1 квартал, полугодие и 9 месяцев — по (200 000 * 6%) = 12 000 ₽.
Если фиксированные страховые взносы он оплачивает внутри каждого квартала — до 31 марта, 30 июня и 30 сентября, то вправе уменьшить рассчитанные авансовые платежи на эти взносы. Вместо 12 000 ₽ он платит налог авансом по (12 000 — 10 218,5) = 1 781,5 ₽ в квартал.
Когда год заканчивается, ему нужно собрать все эти суммы в декларации, чтобы доплатить налог или понять, что он больше ничего не должен.
Ставка УСН зависит от региона. Базовая ставка налога УСН — 6% от доходов.
Региональные власти могут менять ставку и давать льготы ИП, сдающим недвижимость. Например, в Тульской области арендодатели платят налог по ставке 3% от доходов, а в Калмыкии — 1%.
УСН 6% от доходов = (Арендные платежи * Ставка)
Например, при арендной плате 240 000 рублей в год налог составляет: (240 000 * 6%) = 14 400 рублей.
Но нужно учитывать фиксированные взносы — ИП заплатит в любом случае 40 874 рубля. Это перекроет сумму налога.
Сравнительная таблица патент/УСН
Вывод
- Физлица платят НДФЛ — 13%, если доход от сдачи квартиры нерегулярный.
- Самозанятые платят налог на профдоход — 4% за доход от жильцов-частных лиц или 6% за платежи от компании.
- ИП может платить налог с аренды двумя способами: купить патент за фиксированную сумму, либо применять УСН со ставкой 6% от доходов.
Читайте больше интересных статей о недвижимости на сайте Этажи Журнал !
