Есть вещи, о которых риэлторы не спешат говорить покупателям. Да и огорчать продавцов тоже не стремятся. Тем не менее, в своей работе они все чаще сталкиваются с тем, что квартиры в спальных районах Москвы продаются быстрее и легче чем квартиры в центре города. Иногда гораздо быстрее и легче.
Причины довольно подробно изложены тут. Замещение населения, экология, проблемы с парковкой, ветхий и морально устаревший жилой фонд… Ну, и центр города это другая ценовая категория.
Этот текст для тех, кто хочет сделать из всего этого какие-то практические выводы.
Итак, мы знаем причины проблем. Но, кроме проблем, есть еще и другая составляющая процесса. Если что-то где-то убывает, это вовсе не означает, что одновременно с этим не может появляться и расти что-то новое. То есть, выводы, имеющие практическую ценность нельзя делать не рассмотрев те форматы жилья, спрос на которые в это же самое время растет. Или только возник.
Короче, как говорит древняя китайская мудрость в интерпретации старика Мао, когда впереди перемены, когда идет сильный ветер, продвинутый муж строит не щит от этого ветра, а мельницу.
Чтобы построить нашу мельницу, в начале определим, кто вообще сейчас селится в центре Москвы. Не живет – у этих людей уже есть в собственности или аренде какая-то центровая недвижимость – а именно собирается поселиться и имеет такую возможность. Или имеет намеренья инвестировать деньги в центровые квадратные метры.
Первая группа это состоятельные люди, которым по работе, бизнесу, службе или какой-то иной причине удобно жить, ночевать или с кем-то встречаться в центре города, или те, кто вкладывает «лишние» средства в центральные квадратные метры по принципу «чтобы было».
Эти люди, как правило, покупают недвижимость не на последние деньги, и предпочитают дома не из массового ценового сегмента, а более дорогие форматы постсоветской постройки. Да, не все из них предпочитают новодел, но во многих смыслах это отдельный рынок, который живет отдельной жизнью.
Он более замкнут, где-то в его недрах есть дома, цены в которых не учитываются никакой статистикой, и в которых не продадут квартиру человеку с улицы. По квартирам в таких домах вы вообще не найдете рекламы.
Да, у этого сегмента рынка есть свои взлеты, свои провалы, но, если ваша недвижимость по локации и формату вписалась именно в этот сегмент, в яму спроса вы сегодня не попадаете. Важно только точно понимать принадлежность вашей недвижимости именно к этому сектору рынка, предвидеть, когда эта яма может наступить. Ну, и тонко прочувствовать цены, что в этом сегменте не всегда просто.
Вторая группа – это молодежь, люди, которым центр города «по приколу».
Это, так сказать, другой конец шкалы спроса. Они вскладчину снимают большие квартиры в старом фонде. Это бывшие коммуналки или просто многокомнатные квартиры, которые в силу их неказистого состояния сдать состоятельным клиентам невозможно.
Читателям моего телеграмм канала я недавно давал ссылку на статью, в которой довольно подробно написано про питерские колливинги. Всем остальным и тем, кто интересуется, как живет современная молодежь, советую погуглить, что это вообще такое.
Коротко, колливинги это некий аналог советских общежитий. Среди них есть и такие, которые скорее похожи на коммуналки времен СССР. Они возникают по инициативе тех, кто хотел бы видеть вокруг себя сообщество людей близких по духу.
Но вообще, как любое новое понятие, термин колливинги немного не устоявшийся. В отдельных случаях колливинги интересны работодателям. К слову, многочисленные рабочие из близлежащего зарубежья, строящие и обслуживающие город, живут преимущественно именно в таком формате жилья. Только в центре это, часто нежилые площади, но бывают и исключения.
Например, одна из больших квартир над бывшим елисеевским магазином на Тверской одно время была жилищем примерно для тридцати человек из бывшей братской республики. Жили они скромно, аккуратно, но других жильцов раздражало то, что дверь в подъезде постоянно хлопает. К каждому из 30 жителей коммуналки постоянно приходили какие-то гости. Кто знает, может быть, посмотреть дом и квартиру…
Колливинги бывают разных форматов. Бывают мини-колливинги из двух-трех комнат, что уже ближе партнерской аренде. Более типичный формат все-таки подразумевает относительно большие площади, а это, верхняя граница формата типового жилья. И под колливинги квартиры обычно арендуют, а не покупают. Причем квартиры с хорошим ремонтом и дорогой локацией под эту сферу интересов, как правило, тоже не попадают.
Но, это перспективный формат.
Такой формат часто смешивают со студиями, которые делают из нежилых помещений и сдают как апартаменты. Классический колливинг все же имеет общее пространство, которым могут пользоваться все его жители.
Соответственно, колливинги должны иметь специализацию. В каких-то - могут жить айтишники, в каких-то - художники и люди искусства, в каких-то - земляки из ближнего зарубежья.
Хорошо. Это, так сказать, верх и низ. А где середина? Кем востребованы квартиры более распространенных площадей?
Арендаторами.
Центральная локация особенно хороша для сдачи в краткосрочную аренду. Впрочем, и долгосрочная тоже бывает востребована. Соответственно, один из основных покупателей таких квартир – потенциальный наймодатель.
А что нужно наймодателю? Ему нужно оптимальное соотношение между вложением и прибылью от сдачи в аренду. И тут мы сталкивается с тем, что центровые квартиры типового формата в этом смысле не так интересны. По соотношению цена/финансовая отдача наиболее интересны квартиры маленьких площадей и квартиры-студии.
Это понятно, не каждому человеку для краткосрочной аренды в чужом городе нужна квартира большой площади. Испытанно на собственном опыте. Ненадолго приехав в Париж, я жил в квартире-студии площадью 15 квадратных метров, и этого вполне хватало на двоих.
Также рассуждают многие люди, приехавшие на неделю другую в Москву. Если они приезжают не для того, чтобы сидеть в квартире.
Собственникам каких квартир этом смысле повезло? Собственникам некоторых квартир, которые раньше считались неликвидами. Больших квартир на первых, цокольных или вторых этажах, под которыми располагаются нежилые помещения.
Такую квартиру, в том числе квартиру обычного формата, часто можно разделить - или, как говорят, нарезать - на несколько квартир-студий. Сдавать посуточно такую нарезанную квартиру обычно оказывается намного выгоднее, чем сдавать все как единую площадь.
Впрочем, тут вопрос в локации. И не все квартиры могут быть нарезаны подобным образом. Подходят, как уже упоминал, только квартиры на первых этажах и квартиры, под которыми расположены нежилые помещения. Причина в том, что, так называемые «мокрые места» - а это санузлы, кухни – над жилыми помещениями располагать запрещено.
Что с другими квартирами?
Спрос на них тоже есть. Но нужно понимать какой. И с чьей стороны.
В общем случае, понять, насколько завышена цена на вашу квартиру в центре для наймодателей можно прикинув стоимость ее аренды. В центре города практически в каждом подъезде кто-то что-то сдает, и такую информацию часто можно получить из первых рук.
Обычно арендные квартиры приобретают, если они приносят прибыль хотя бы 6% в год в рублях. Поэтому, если сдавая в найм вашу двушку в центре можно получить, например, чистую прибыль 60 тысяч рублей в месяц, получаем ее стоимость в 12 миллионов рублей.
Если из этой суммы вычесть стоимость необходимого ремонта и мебели, в остатке получаем 10 – 11 млн. рублей в зависимости от состояния квартиры. Однако сегодня цена на подобные квартиры в основном находится в диапазоне 15 – 20 млн. руб.
Но ведь их тоже покупают, - возразят мне. И приведут в пример соседа, который продал такую же квартиру за 25.
Да, покупают. Покупают те немногие люди, кто покупает квартиру в центре для себя или надеется на то, что в случае падения цен, центровая квартира потеряет меньше. К слову, надеется обоснованно.
Часто квартиры в центре покупают люди, работающие в центре города или, наоборот, из других регионов или близлежащего зарубежья, полагая, что чем центральнее, тем лучше. Есть те, кто покупает от ужаса перед гиганскими человейниками, которыми застраиваются спальные районы и пригороды. Но время продажи квартиры в центре, тем не менее, эти покупатели не сокращают.
Еще сложнее часто обстоят дела с хорошими стометровыми трешками в старых домах. Дело не в том, что они плохие. Они могут быть в дорогих локациях и спланированы гениальным архитектором, но деревянные или смешанные перекрытия, отсутствие лифта или стоянки для автомобиля, коммуналки на первых этажах – эти и подобные им факторы часто делают такие объекты совершенно не привлекательными, в том числе и при покупке «для себя».
Ну, и ценовой барьер. А, чем квартира дороже, тем дольше в общем случае она продается. А долгий срок экспозиции, который часто можно проследить по базам продаж, отпугивает некоторых покупателей. Если квартира не продалась за несколько месяцев, думают они, значит это неликвид.
На самом деле, очень часто это нет так. Просто квартиры в центре, как и дорогие квартиры во всех районах, выбирают дольше. Такую квартиру может посмотреть с десяток покупателей, и половина из них будет просто ждать снижения цены. Да, многие покупатели центральной недвижимости считают себя разборчивыми людьми, и… упускают хорошие варианты.
Но есть и люди, покупающие квартиры быстро. Это инвесторы, которые вкладывают денежные средства в недвижимость. Центровая недвижимость – один из секторов их наибольшего интереса. Минус для продавца тут в том, что инвесторы не обратят своего внимание на квартиры, продающиеся по ценам, близким к рыночным. Это вариант только для тех ситуаций, когда сроки продажи важнее цены.
Часто инвесторы для простоты и быстроты оценки привязываются к кадастровой стоимости и не хотят платить больше. Кадастровая стоимость вычисляется обезличенным методом. Она бывает близка к рыночной, но для квартир в домах дореволюционной и ранней советской постройки, она зачастую оказывается существенно меньше. Особенно, если у дома удачная локация, квартира хорошо расположена, а собственники сделали ремонт, как в квартире, так и в подъезде.
Каков тогда оптимальный способ действий?
Во-первых нужно верно понять ситуацию. Обычно из 10 собственников таких объектов ситуацию не понимают все 10. Понимает пока, вероятно, двое из ста, и у вас есть шанс воспользоваться этой ситуацией, пока из этой сотни правду о ситуации не осознали трое или четверо. Тогда все, в том числе и цены, будут уже немного другими.
При этом вам не обязательно придерживаться расчетов, которые я тут привел для двушки. Тут, как в деле спасения от медведя, достаточно быть немного впереди других.
Во-вторых, можно попробовать объединиться с соседями. Собственники квартир в центре города, если они, конечно, просто тупо не достались им в наследство от дальних родственников, часто адекватные люди. Иногда продать сдать в аренду большую площадь бывает проще, чем маленькую.
Возможно, у вас в доме есть ТСЖ с адекватным председателем или есть какая-то иная форма самоорганизации. А есть самоорганизация - есть варианты. Можно даже перевести дом в более дорогой сегмент, не затрачивая космических денег.
В-третьих, посоветуйтесь с хорошим рекомендованным риэлтором. Например, тут. Риэлтор в этом случае хорош тем, что имеет намного более широкий взгляд на предмет. Он видел сотни таких квартир как ваша, и что-то посоветует.
И, в-четвертых, возможно хороший рекомендованный риэлтор посоветует вам вообще не заморачиваться этим вопросом. Потому что, если вас, например, все устраивает, вы живете в своей квартире в тихом московском переулке, у вас есть резидентное разрешении на парковку, которое вы можете реализовать, закрывающийся шлагбаумом слегка зеленый двор, то, вполне возможно, все и хорошо. Ведь вы живете здесь и сейчас.
И помните, вы живете, а законы механики рынка недвижимости работают. И работать они могут на вас.
Например, когда работает рынок в случае возникновения спроса на какой-то формат жилья? Рождается предложение. Сливки с этого процесса снимает тот, кто вошел в него вовремя, а, когда наличие сливок заметят все, то прибыльность, например, нарезки больших квартир на студии или организации колливингов неизбежно породит и предложение. Которое сначала притупит, а потом и уравновесит спрос.
А центр не резиновый, и предложение новых форматов будет во многом осуществляться за счет форматов жилья старых. Так что выиграть может не только тот, кто вовремя вывел на рынок интересный новый продукт, но и тот, кто бережно сохранил старый.
Этот ход мысли можно применить и ко всему городу. Например, после того, как Москва будет застроена человейниками, приобретет ценность старая, еще советская, архитектурная среда. Квартира в хрущевке после небольшой модернизации окажется намного более привлекательной, чем сота в пятидесятиэтажном комплексе.
Последнее, конечно, не означает, что вы прочитали это текст зря. Понимание, в какой ситуации находится рынок недвижимости, и какие тенденции влияют на переформатирование центра города, лишним не будет.
И, конечно, нужно трезво смотреть на мир. Отдавая себе отчет, что каких-то мощных сил, способных защитить старую милую городскую среду, как ее сохраняют в старых городах Европы, у Москвы сегодня нет. Неизбежно, и то, что современная городская среда будет все более контролироваться и регламентироваться, и что даже езда по городу на авто в будущем станет платной. Но, если это неизбежное вас сильно не напрягает, то все нормально.
Ну, и, если есть желание следить за процессом дальше, присоединяйтесь.
