У большинства граждан нашей страны есть такая идея в голове "Вот бы купить несколько квартир и сдавать их. Да, доходность небольшая, зато стабильно, на полном пассиве, и недвижимость всегда растет в цене".
По поводу стабильности и пассивности этого вида заработка можно, конечно, поспорить, но моя статья не об этом. Эта статья о второй части утверждения: "недвижимость всегда растет в цене".
Я решил просто взять и посчитать. Конечно, как и во всех расчетах, имеется некоторая погрешность и ограничения, но мне важно показать сам принцип расчета.
Важным показателем роста цены является обгон инфляции. То есть грубо: если цена растет быстрее инфляции, то смысл вкладывать деньги в покупку недвижимости есть, если же цены растут медленнее инфляции, то лучше найти другой способ вложения капитала.
На сайте irn.ru я нашел график стоимости квадратного метра недвижимости в Москве. Вот сам график, в рублях, долларах и евро:
Как видно из графика, за последние 20 лет:
- в рублях цена выросла в 11 раз (это значит: каждый рубль, вложенный в недвижимость в Москве в начале 2000 года, превратился примерно в 11 рублей сегодня);
- в долларах примерно в 4 раза;
- в евро примерно в 3,25 раза.
Сравним этот показатель с инфляцией за последние 20 лет. Логика расчета на примере рубля: в конце 1999 года у нас был 1 рубль. Официальная инфляция за 2000 год была 20,2 процента. То есть эквивалент нашему 1 рублю к конце 1999 года - 1 + 20,2% = 1,202 рубля в конце 2000 года. За 2001 год инфляция составила уже 18,58%. То есть в конце 2001 года эквивалент нашему 1 рублю конца 1999 года - 1,202+18,58% = 1,4253 рубля. Итак далее, нарастающим эффектом (сложный процент и тут работает).
Таблица с расчетами для трех валют:
То есть:
- каждые 6,798 рублей сегодня эквивалентны 1 рублю конца 1999 года;
- у доллара - 1,55;
- у евро - 1,4.
Цены на недвижимость же выросли значительно больше:
- примерно 11 рублей сегодня эквивалентны 1 рублю конца 1999 года;
- у доллара - 4;
- у евро - 3,25.
Таким образом, можно сделать вывод, что на данном временном промежутке (начало 2000 - конец 2020) инвестиции в недвижимость в Москве в любой валюте позволили бы не только спасти деньги от инфляции, но и увеличить их.
Вы скажите: ну в Москве-то понятно, "они там зажрались", а нам в регионах эта информация каким образом может быть полезна?
Отвечаю: если Вы сможете узнать стоимость недвижимости в вашем регионе в начале 2000 года, то, сравнив ее с текущей стоимостью, можно сделать вывод: был ли смысл инвестировать или нет (а значит есть ли смысл в дальнейшем это делать).
Такие данные можно найти практически для любого города России.
Пример для Барнаула, в котором я живу:
- в 2000 году 170$/м2 = 4760 рублей за кв метр (курс 28 рублей за $).
- сейчас: 59 491 рублей = 814$ за квадратный метр (курс 73 рубля за $).
В рублях цены вросли в 12,5 раз (выше инфляции, значит выгодно), в долларах в 4,79 раза (выше инфляции - тоже выгодно). При чем, как ни странно, инвестиции в недвижимость Барнаула оказались даже выгоднее инвестиций в недвижимость Москвы.
Интересно посмотреть на подобные вычисления для небольших городов (до 100 тыс населения), если Вы из такого города, и помните цены на недвижимость 2000-го года, то напишите в комментариях. Есть предположение, что в маленьких городах картина будет не такая радужная.
Также важно отметить, что в настоящее время рынок недвижимости в России находится на не совсем здоровой стадии: льготная ипотека и девальвация рубля 2020 года значительно простимулировали спрос на недвижимость, что загнало цены очень высоко. Вполне возможно, что в ближайшие 2-5 лет нас ждет падение спроса, и, как следствие, цен. А значит и у расчетов выше будут другие результаты. Пишите в комментариях, что думаете по этому поводу.
