На рынке аренды жилья уже давно назрела серьёзная проблема. Арендаторы, в прямом смысле этого слова, захватывают квартиры и отказываются выезжать из них. От многих знакомых слышу одинаковые жалобы. Квартиранты перестают платить и не освобождают недвижимость.
Случаются и совсем вопиющие случаи, когда наниматель, задолжав за несколько месяцев, покидает квартиру перед приездом хозяина, учинив в ней перед этим разгром. Испорченный кухонный гарнитур, порванный диван, вздутые полы, всё это может стоить хозяину намного больше, чем он получил, сдавая квартиру в аренду.
Практически все собственники сталкивались с различного рода проблемами, при сдаче недвижимости в аренду. Разного рода неприятности случаются всегда. Сейчас, среди прочих сложностей, на первый план выходит борьба владельца за свою квартиру.
Причин для прекращения арендных отношений может быть много. Кто-то решил продать квартиру, кому-то она понадобилась для личного проживания, а у кого-то проблемы с арендатором. Но всегда встаёт вопрос освобождения занимаемой площади квартирантами.
В конце статьи я дам несколько советов, как действовать в подобной ситуации.
Проблема с выселением и самозахватом распространена не только в России, но и по всему миру. Существует для этого специальное определение «сквоттинг». Особенность сквоттинга – самовольное заселение в помещения лица, не являющегося арендатором, не вступающего с собственником в какие-либо правовые взаимоотношения. При отсутствии подписанного договора аренды, можно считать, что отказывающийся выселяться наниматель тоже скваттер.
Данное явление похоже на обычный захват имущества, и опирается оно на несовершенство норм закона. Например, в Испании, где сквоттингом занимаются беженцы из стран Африки, выселить их из жилья можно только по решению суда. И если люди заняли временно пустое жильё, то выгнать их становится тяжело.
В мировой истории много примеров сквоттинга. После английской революции, люди массово занимали чужие дома. Бороться с ними приходилось вооружёнными силами. Особое внимание следует уделить приданию сквоттингу легального статуса. Например, бывали случаи, когда после захвата недвижимости, права на него уже переходили новому владельцу, а государство позднее признавало законность данных действий.
Легальный сквоттинг – это приобретательная давность. В российском праве данная норма закреплена в статье 234 Гражданского кодекса. Т.е. можно владеть открыто, добросовестно и непрерывно недвижимостью, и по истечению 15 лет оформить право собственности. Для иного имущества срок владения всего пять лет.
К слову сказать, в Испании, где проблема сквоттинга приобрела повсеместный масштаб, власти решили изменить законодательство, а собственники недвижимости объединяются в группы , с целью дать отпор захватчикам.
Российские скваттеры – это арендаторы, отказывающиеся покидать занимаемые квартиры. С ними можно бороться только двумя способами. Легально – подавать в суд, и ждать решения о выселении, далее привлекать приставов, или попросить о помощи друзей, для деликатного разговора с квартирантами.
Что делать, если арендатор отказывается покидать квартиру.
- Нанимателя нужно уведомить о прекращении арендных отношений.
- Для защиты права собственности потребуется обратиться в суд, по месту нахождения квартиры. В иске надо указать, что оснований для нахождения в недвижимости ответчика нет.
- Получив решения суда, при отсутствии и в этом случае согласия квартиранта на освобождение квартиры, следует обратиться к судебным приставам.
- К сотрудникам полиции обращаться бесполезно, так как силой они выдворять жильцы не будут. С их стороны это превышение должностных полномочий.
- Заключайте договор найма. В котором прописывайте порядок одностороннего отказа от договора, именно отказа, а не расторжения. Так как расторгнуть можно только обоюдно или через суд.
- Также указывайте в договоре ответственность, за отказ покинуть квартиру, при отказе от договора. Например, штраф и пени за каждый день просрочки освобождения квартиры.
- Составляйте опись имущества в квартире, перед её сдачей в аренду. Будет проще потом предъявить претензии по состоянию имущества.
- Пропишите в договоре запрет на смену замков от входной двери.
- Помните об ответственности при силовом выселении арендатора из квартиры. Он может написать заявление в полицию, если из занимаемой им квартиры, по его словам, что-то пропало, или ему был причинён вред. В этом случае, владелец уже будет в проигрышной ситуации.
Подписывайтесь на мой telegram канал - "Недвижимость и закон".
